2025年土地繼續(xù)采用多批次、小批量投放的方式，共十批次（最后一批次將在2026年1月組織拍賣活動），幾乎每個月都有土拍。全年共成交土地182萬平方米（不包含最后一批次），比2024年略有增加。此外，協(xié)議出讓土地的活躍度也有所提升，不少地塊刷新記錄。

Point 1

民企敢于拿地 地王頻發(fā)

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契合市場、呵護(hù)房企

首先，今年土地政策上有微調(diào)。10月20日拍賣的6幅地塊的出讓文件中全面取消了“中小套型比例要求”。一方面，新房市場越來越受改善買家青睞，過多的小戶型不一定受市場認(rèn)同，尤其是一些豪宅聚焦區(qū)域，大戶型反而更好賣，這也是順應(yīng)市場需求做出調(diào)整。另一方面，從房企的角度而言，小戶型的成本相應(yīng)比大戶型高，房企愿意做大戶型。此外，除了個別批次土地供應(yīng)比較多，大部分時候一批土地拍賣基本在4-6塊。土地分散有助于提升房企拿地興趣，減少資金壓力。

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地王頻出

優(yōu)質(zhì)土地增多使得今年競爭激烈，不少土地出現(xiàn)高溢價。如果算上非公開市場的地塊，很多土地記錄在被反復(fù)刷新，今年是不折不扣的地王年。溢價率方面，今年有4幅地塊溢價率在40%以上。最高溢價率達(dá)到46%，而去年最高溢價是40%。豪宅的熱銷更是強(qiáng)化房企拿優(yōu)質(zhì)地塊的魄力。

表1：溢價率前5名的地塊

數(shù)據(jù)來源：上海土地交易中心 上海中原地產(chǎn)整理

今年2月份，靜安寺社區(qū)C050101單元095-7住宅用地樓面價，高達(dá)161101元/平方米，刷新上海樓板價記錄。不過下半年被公開市場中徐家匯地塊成交的20萬元/平方米刷新，成為全國樓板價記錄。全國總價地王則是徐匯的東安路地塊，成交總價439.5億。

表1：樓板價前5名的地塊

數(shù)據(jù)來源：上海土地交易中心 上海中原地產(chǎn)整理

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上半年熱，下半年冷

通常上半年拿地，下半年可以銷售。到了下半年，不少房企完成拿地指標(biāo)，而且來不及年內(nèi)開盤，所以溫度略有下降屬于正常現(xiàn)象。但是今年第7批土拍底價成交的現(xiàn)象開始增多，最后一批出現(xiàn)只有2幅溢價，7幅底價成交的現(xiàn)象，甚至市區(qū)范圍的楊浦地塊也是底價成交，和大部分中心區(qū)有溢價相比形成反差。除了上述提到的原因外，和下半年高端市場銷售速度放緩，房企的市場預(yù)期有所調(diào)整有一定關(guān)聯(lián)。

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分化依舊 冷熱不均

這和樓市整體狀況有關(guān)，上海雖然新房市場表現(xiàn)相對全國而言鶴立雞群，但是區(qū)域分化明顯。外環(huán)外去化有壓力，外環(huán)內(nèi)去化壓力小很多。但是，郊區(qū)也不絕對都沒有機(jī)會可言。比如曹路、嘉定新城等等，交易相對活躍。因此，中心區(qū)地塊大部分都有溢價，甚至成為地王。郊區(qū)總體溢價不高，但也不乏一些亮點(diǎn)，比如嘉定區(qū)嘉定新城F03A-4地塊被招商拿下，溢價率30%；浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)（PDP0-0306）單元C1A-3、C1A-7地塊溢價率41.68%，被聯(lián)發(fā)奪得。

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民企敢于拿地

上海新房市場表現(xiàn)給房企參與的信心，不少房企敢于拿地。典型的是上海本土房企大華集團(tuán)，該企業(yè)拍賣市場拿下兩幅地塊，甚至其中有一幅是大寧板塊的住宅地塊。全國樓板價地王也是被民企拿下。說明中心區(qū)項(xiàng)目好賣是共識，也給民企很大信心和期待。

Point 2

供需保持穩(wěn)定 長期看好上海土地市場

上海“安全島”的意思還會被強(qiáng)化，相對其他城市，上海新房市場表現(xiàn)相對強(qiáng)勁。在投資沒有更好去處的前提下，房企資金會聚焦一二線城市，尤其是核心地塊，頭部房企會始終保持相當(dāng)高的參與度。因此，上海土地依舊會保持熱度。此外，隨著“好房子”建設(shè)的推進(jìn)，土地上的一些技術(shù)指標(biāo)不排除進(jìn)一步優(yōu)化的可能，給房企更多發(fā)揮空間。

當(dāng)然，基于當(dāng)前市場總體還是有去化壓力，消費(fèi)信心和預(yù)期相對不足的背景下不會加快投放，相反，會更加 精細(xì)調(diào)控 。既會考慮到投放總量，更會 在區(qū)域結(jié)構(gòu)上做進(jìn)一步管控 。結(jié)構(gòu)性熱度還會有。畢竟上海聚焦全國優(yōu)質(zhì)資源，因此，只要投放優(yōu)質(zhì)地塊，必然會受到房企熱捧， 明年誕生區(qū)域性地王的可能性也不小 。

總之，上海的優(yōu)質(zhì)地塊依舊是熱捧的對象。