文/十一弟

昨天，深圳有一個頂級豪宅開盤入市——

中信城開·信悅灣。

這個項目的銷售價格，捅破了深圳房價的天花板——

它位于深圳灣核心地段，寸土寸金，政府批準的備案均價，站上了24.4萬/平米。

最高單價甚至摸到了38萬/平米。

項目首期推出了156套房源，主力戶型是302平米、370平米的大平層。

信悅灣的備案單價，介于17.6萬/平米~38萬/平米，總價最少需要5327萬起步。

它有兩套519平米、658平米的頂層復式產(chǎn)品，總價高達1.87億、2.5億。

信悅灣的看房門檻，設得很高——

現(xiàn)場需要驗資2000萬，參與認籌的話，還需要凍結(jié)500萬保證金。

若非億萬身家的頂級富豪，連邁進售樓處大門的資格都沒有，更別提看房了。

買得起信悅灣的人，非富即貴。

據(jù)說，昨天的開盤業(yè)績，相當炸裂——

首期推出的156套頂級豪宅，當天賣掉了128套，去化率超過八成。

項目攬金100多億，只用了兩個小時。

明明大家都窮得好好的，結(jié)果一個豪宅項目開盤，就冒出來這么多有錢人。

能花大幾千萬甚至上億買豪宅的人，身家少說也得過億了。

那些所謂的富豪榜，對中國人有錢的程度，還是太低估了，缺乏想象力。

從年初到年尾，上海、深圳、廣州幾個一線城市，總價動輒幾千萬、銷售額過百億的豪宅項目，已經(jīng)連著開了好幾個。

中國的有錢人，多如牛毛，一茬接一茬，根本用不完。

信悅灣掛著中信城開的招牌，但它原來真正的開發(fā)商，其實是深圳的舊改之王——

佳兆業(yè)集團。

信悅灣的前身，是位于深圳南山區(qū)的東角頭城市更新項目地塊。

十一弟查了下，早在2013年，佳兆業(yè)就通過收購的方式，介入了東角頭地塊的開發(fā)。

據(jù)上市公司對外披露，為了拿到這個項目的部分權益，它花費的代價超過58億。

此后逾十年時間里，佳兆業(yè)未能推進東角頭地塊開發(fā)，但土地價值卻大幅飆升。

東角頭地塊是佳兆業(yè)名下最有價值的開發(fā)項目之一。

據(jù)其在2021年掛出來的資產(chǎn)處置清單，東角頭地塊的權益貨值，將近300億。

從收購之初，佳兆業(yè)就為這個項目引入了大金主——

中信集團。

當時，中信信托與佳兆業(yè)設立的夾層信托，間接持有東角頭地塊70%的開發(fā)權益。

項目另外30%的股權，一直在深圳市屬國企——深圳投控手上。

佳兆業(yè)爆雷以后，東角頭地塊背后的股權關系，開始變得復雜。

持有東角頭地塊的項目公司，是深圳市航運集團有限公司，也就是信悅灣的開發(fā)主體。

深圳投控仍然持有深圳航運30%的股權，剩下70%的股權，在表面上，佳兆業(yè)象征性地持股0.7%。

2022年，原先間接持股69.3%的夾層信托退出以后，深圳市城開信銀投資有限公司接盤進來。

也就是說，現(xiàn)在，信悅灣項目的股權結(jié)構里——

城開信銀是最大股東，持有69.3%的開發(fā)權益，深圳投控持股30%，佳兆業(yè)僅持股0.7%。

十一弟查了下，城開信銀是西部信托下屬全資子公司，在股權上，跟中信集團或者佳兆業(yè)沒有任何關系。

不過，城開信銀的管理層中，董事長陸程是中信城開深圳公司董事長，其中兩名董事——劉立好、李海鳴，均為佳兆業(yè)的執(zhí)行董事。

這意味著，盡管城開信銀由西部信托全資持有，但顯然西部信托只是通道，打了掩護，起到隔離風險的作用。

它背后真正的出資者，是中信城開和佳兆業(yè)。

這是十分荒誕、詭異、割裂的一幕——

爆雷房企一邊還不上幾百億、上千億債務，不斷跟債權人極限拉扯，換來債務展期、債務置換、以資抵債；

另一邊卻在與大金主聯(lián)手，開發(fā)銷售頂級豪宅，單價二三十萬，總價大幾千萬甚至過億，一開盤就賣了上百億。

最關鍵的是，還沒人知道，在這個豪宅項目上，爆雷房企與大金主如何分配利益。

中信這樣的金融機構，從一開始向房地產(chǎn)大把砸錢，他們看中的，從來不是房企本身，而是有價值的開發(fā)項目、寸土寸金的土地。

房企爆雷，反而讓它們占據(jù)了談判的有利地位，放大了在開發(fā)項目上的話語權，成為最大贏家。

佳兆業(yè)收購東角頭地塊逾十年時間以來，最先引入的金主是中信信托，在爆雷以后，現(xiàn)在變成了中信城開。

中信原本只是融資給錢的金主，現(xiàn)在直接親自上手干了。

在中信體系內(nèi)，中信城開的定位，是專注于城市開發(fā)和運營業(yè)務的專業(yè)化發(fā)展平臺。

幾年前，中信一度退出過房地產(chǎn)業(yè)務。

當時，它將中信地產(chǎn)打包以后，出售給了中海地產(chǎn)。

這幾年，中信旗下的兩大地產(chǎn)平臺——中信泰富地產(chǎn)、中信城開，又卷土重來了。

它們的擴張，不需要在公開市場競價拿地。

從這些爆雷房企手上挑揀幾個最有價值的土地項目，就足夠它們做大做強，賺得盆滿缽滿了。

在深圳，不止是東角頭地塊開發(fā)而來的信悅灣，佳兆業(yè)至少還有三個地塊項目，已經(jīng)掛上了中信城開的招牌——

深圳金沙灣國際樂園、航運紅樹灣，以及佳兆業(yè)科技中心。

當最有價值的開發(fā)項目悉數(shù)落入大金主的口袋里，佳兆業(yè)手上的籌碼，還能剩下多少。

十一弟查了下，到2023年，中信城開的營收大概39億，毛利不到4億，全年銷售規(guī)模只有8億左右。

現(xiàn)在，佳兆業(yè)在深圳的幾大核心項目到手，中信城開也要迎來大爆發(fā)了。

其實，不光是佳兆業(yè)，另一家爆雷房企——融創(chuàng)，它名下的幾個核心項目，背后也都站著中信。

比如，上海壹號院、北京壹號院、重慶灣。

這幾年，中信、長城、信達等央企AMC，大肆鼓吹自己對爆雷房企的紓困救助。

搶食不良資產(chǎn)、處置爛尾項目，本來就是它們的主業(yè)。

何況，佳兆業(yè)、融創(chuàng)手上的這些核心項目，就算爛尾，也并非不良資產(chǎn)。

在一片爆雷聲中，央企AMC成了吃得最飽的一群大金主。

不過，它們從來不說，在這些最有價值的土地項目上，自己拿走了多少。

大快朵頤之后，又給爆雷房企及其債權人，留下了多少。

花了大幾千萬、上億買到頂級豪宅的有錢人笑了，中信城開贏麻了。

佳兆業(yè)也覺得自己又支棱起來了，重新坐上了牌桌。

那么，到底誰賠了，誰虧了，誰輸了呢。