“新政后，客流與認購量都有小幅增加。前期有少量意向客戶社保年限不足兩年沒有購房資格，如今五環(huán)內(nèi)社保年限減少至1年，經(jīng)過邀約后這些客戶再次來訪?！?2月28日，大興新城五環(huán)外某項目工作人員告訴新京報貝殼財經(jīng)記者。

12月24日，北京發(fā)布新一輪房地產(chǎn)新政，核心內(nèi)容包括：再度放寬非京籍家庭購房社保年限，五環(huán)內(nèi)“3變2”，五環(huán)外“2變1”；貸款利率不再區(qū)分首套房、二套房，統(tǒng)一執(zhí)行3.05%，公積金二套房首付比從30%降至25%。同時，支持多子女家庭住房需求，允許在五環(huán)內(nèi)多購1套房。

新政落地后，北京新房與二手房市場的實際表現(xiàn)究竟如何？記者采訪發(fā)現(xiàn)，此次新政釋放出積極利好，部分樓盤及片區(qū)的看房客流出現(xiàn)些許回升，個別新盤首個周末到訪明顯提升。

在業(yè)內(nèi)人士看來，由于受到季節(jié)性因素，政策影響更有可能在明年一季度甚至二季度市場中長期顯現(xiàn)。

有新房項目周末來訪量增加三四成

繼今年8月取消五環(huán)外限購套數(shù)限制后，北京再次松綁限購，下調(diào)社保年限購房門檻，政策工具箱又一輪深度優(yōu)化。政策“靴子”落地，市場層面呈現(xiàn)出怎樣的反饋？

位于通州運河商務(wù)區(qū)核心位置的中建·運河玖院二期12月20日開盤當(dāng)天即售298套。二期開盤后的首個周末，在新政助力下繼續(xù)刷新市場熱度。

12月27日，中建·運河玖院售樓處內(nèi)座無虛席，沙盤周圍圍滿了前來看房的購房者。據(jù)項目銷售經(jīng)理介紹：“新政后的首個周末，來訪量增加30%，成交量增加30%?？蛻艨捶恳庠赣兴黾樱灿胁糠挚蛻暨€想等待進一步的政策，觀望情緒沒有改變?！?/p>

12月27日中建·運河玖院售樓處現(xiàn)場。

位于西四環(huán)的海淀寶山板塊，是今年的熱門區(qū)域。北京隅海岄的相關(guān)負責(zé)人表示，周六（12月27日）項目到訪客戶量顯著攀升，環(huán)比增幅達44.8%，新政的出臺確實有效吸引了一批意向客戶到訪看房。在他看來，新政利好改善人群，既降低了購房門檻與成本，又激活了“賣舊買新”的需求循環(huán)，讓新房與二手房市場形成聯(lián)動利好。

位于北京西南二環(huán)到三環(huán)的中海麗澤叁號院，周末的客戶量和成交量也均有提升，特別是復(fù)訪客戶。該項目相關(guān)負責(zé)人表示，此次政策將二套房利率同首套保持一致，降低了購房成本，減輕了月供壓力；對于多子女家庭而言，進一步釋放了購房名額。此外，公積金二套首付降至25%，降低了首付門檻，賣房解決首付的客戶有一定的寬松空間。

不過，政策效力的傳導(dǎo)存在分化，部分樓盤短期內(nèi)難見起色，其利好釋放仍需更長周期的持續(xù)發(fā)力。

五環(huán)外一新盤項目工作人員表示，新政出臺后，項目的帶訪量、成交量沒有顯著變化。購房者目前心態(tài)沒有太大變化，實際上不是對資格類的擔(dān)憂，是對未來工作預(yù)期的擔(dān)憂。新政的落地具備正向引導(dǎo)意義，在一定程度上會為市場帶來積極變化，但市場最終能否有更好的改善，還需看是否有持續(xù)的政策跟進刺激。

二手房交易持續(xù)出現(xiàn)積極信號

過去的11月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量達到14446套，相較10月12087套的環(huán)比提升近兩成。新政落地后，北京二手房市場的實際表現(xiàn)究竟如何？12月以來市場熱度是否持續(xù)回升？

12月28日，正在協(xié)助客戶簽約的北京鏈家團結(jié)湖店商圈經(jīng)理車軍虎介紹，此次新政對于團結(jié)湖區(qū)域內(nèi)的剛需客戶來說，起到了相對積極的推動作用。

“線上咨詢量稍有提升，以前我們店平均每周大概是500多個咨詢量，現(xiàn)在預(yù)計會增加到580個甚至600個咨詢量。北京新政后首個周末，12月27日，門店13個經(jīng)紀(jì)人帶看了16組客戶，而在新政之前，13個經(jīng)紀(jì)人，人均一組帶看。從成交數(shù)據(jù)來看，門店從12月24日到28日4天成交了4套房子，這個量同比上周甚至12月前三周都有提升。”車軍虎如是說。

車軍虎所在的團結(jié)湖是東部片區(qū)成交量較大的板塊，基本上都是樓齡比較久的老房子，總價在140萬—300萬元之間。“一套一居室的首付大概也就是30萬元，好一點的兩居室，以250萬元房源為例，首付也就是40萬至60萬元之間?！避囓娀⒎Q。

據(jù)車軍虎介紹，近期他們成交客戶大概都是95后、96后的年輕客戶，之前多半是邊帶看邊觀望的狀態(tài)，雖然也遇到一些優(yōu)質(zhì)的房源，但一直舉棋不定。12月24日之后，在政策推動下，客戶的信心也有所提升，這兩天就定下了心儀的房子。

12月28日，西四環(huán)某房產(chǎn)中介門店相關(guān)負責(zé)人向記者透露，這幾日門店的線上咨詢量、帶客看房量及成交量均有上漲，成交房源主要集中在500萬元以內(nèi)。他表示，這一行情的出現(xiàn)，既是新政利好的帶動，也是市場自我調(diào)節(jié)的結(jié)果。12月份以來，門店客戶到訪量始終保持穩(wěn)定，成交量環(huán)比上漲約8%，其中一個重要的原因是，此前部分房主的掛牌價格未達市場預(yù)期，隨著價格回調(diào)到位，直接推動了成交轉(zhuǎn)化。

“整體來看，新政對市場起到了一定的積極作用，但最終效果仍有待持續(xù)觀察。如果后續(xù)能夠推出貼息類的政策，預(yù)計會吸引更多購房者入市。”該負責(zé)人補充道。

位于大屯路的一家房產(chǎn)中介工作人員表示，政策出臺前后兩周，區(qū)域內(nèi)二手房成交量出現(xiàn)小幅增長，這主要是因為臨近年底，不少有學(xué)區(qū)房購置需求的群體選擇提前入場。在他看來，政策的效力，還需要更長時間來驗證。

58安居客研究院院長張波認為，本次新政對“非京籍新市民”與“多子女改善家庭”的限購優(yōu)化，精準(zhǔn)匹配了北京當(dāng)前需求結(jié)構(gòu)，當(dāng)下北京房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)二手房剛需主導(dǎo)、新房改善提升特征，新政通過降低準(zhǔn)入門檻直接釋放這兩類核心需求，會更帶動成交節(jié)奏加快；預(yù)計北京五環(huán)外非京籍二手房帶看量將會明顯增加，置換需求也將同步提升。

政策效力或于明年一二季度長期顯現(xiàn)

時值年末，在業(yè)內(nèi)人士看來，新政的效力將在未來幾個月持續(xù)釋放。

北京鏈家研究院院長高原認為，考慮到剛需客戶入市的季節(jié)性特點以及交易本身所需的較長準(zhǔn)備期，年末及春節(jié)前市場活躍度本身存在季節(jié)性抬升特點。政策的影響更有可能在明年一季度甚至二季度市場中長期顯現(xiàn)，而非在短期內(nèi)形成市場高峰。

此次新政，采取的是一套“降門檻、降成本、精準(zhǔn)支持”的組合拳。

與購房者利益直接相關(guān)的利率調(diào)整是亮點。張波認為，政策在金融端的兩大調(diào)整直接利好北京市場改善型需求，可有效降低改善利率成本，激活“賣舊買新”需求。在允許銀行根據(jù)客戶風(fēng)險靈活定價后，預(yù)計超過一半的改善客群有望獲得接近首套利率水平。二套公積金首付從不低于30%降至25%，則是有效配合了商貸利率調(diào)整，預(yù)計會進一步帶動北京公積金貸款申請量和組合貸占比提升，進一步降低綜合購房成本。

在業(yè)內(nèi)人士看來，在新的一年到來前，提前將限制政策放松，給市場一個緩沖與積蓄期，希望能在春節(jié)后的3月，迎來一個全新面貌的“小陽春”熱銷潮，為2026年注入第一針市場信心的強心劑。

對于此次新政，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，首先是釋放了門檻上的需求，比如非戶籍家庭急需要購房，準(zhǔn)備婚房或子女明年的學(xué)區(qū)房，但社保繳納了只有一年半，還差半年，這部分人群就會入市。其次，對基于學(xué)位的購房需求有釋放效應(yīng)。對于多子女家庭，如果有學(xué)位需求，就會出現(xiàn)自己住一套、再買一套學(xué)位房的需求，這就衍生出了多套房的需求，而放寬多子女家庭購房套數(shù)，會釋放部分需求。此外，金融政策，也能進一步降低門檻和成本，支持新市民、年輕人等剛性、剛改需求。

新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 盧茜