劉強東斥資34.73億元在香港中環(huán)買下1.1萬平方米辦公樓層。

阿里巴巴與螞蟻集團共同出資72億港元（相當(dāng)于9.25億美元）在香港下銅鑼灣港島壹號中心共13層商業(yè)寫字樓。

港股上市棋牌類游戲公司家鄉(xiāng)互動1.07億元在前海華潤金融中心買下2390平方米物業(yè)……

地產(chǎn)行業(yè)低迷的2025年，大佬們、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)們則在大手筆買樓。

西安市場上的大宗交易，今年也是非常的熱鬧，除了今年已經(jīng)成交的商業(yè)、辦公、酒店類資產(chǎn)之外，近日西安又有多宗億元級別的大宗商業(yè)正在掛牌出售！

01

西安多宗億元級別商業(yè)資產(chǎn)出售

2025年12月25日，【西安景信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)紅旗鐵路以東，鳳城一路以北，鳳城二路以南，經(jīng)九路以西“西派天著”項目住宅底商和“西派天盛中心”項目商業(yè)街房產(chǎn)（整體轉(zhuǎn)讓）】標(biāo)的物出讓信息，在西部產(chǎn)權(quán)交易所平臺上發(fā)布。

西安景信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是中國鐵建地產(chǎn)華中公司旗下的全資公司，此次出售的商業(yè)資產(chǎn)就是曲江大明宮板塊西派天著的底商，以及西派天盛中心的商業(yè)街房產(chǎn)，這部分商業(yè)房產(chǎn)進行打包出讓。

其中，西派天著的住宅底商位于1號樓、2號樓、3號樓、4號樓、10號樓，建筑面積為4256.96平方米，預(yù)計2025年12月竣備，這部分資產(chǎn)的評估值為8726.7885萬元。

西派天盛中心的商業(yè)街房產(chǎn)，位于2號樓的-1層至4層，地上部分2025年9月已經(jīng)竣備，地下部分預(yù)計2027年12月竣備，總建筑面積為14028.82平方米，評估值為21043.2903平方米。

上述兩項商業(yè)房產(chǎn)的總建面為18285.78平方米，轉(zhuǎn)讓底價2.977億元，掛牌時間為2025年12月25日至2026年1月22日。

值得注意的是，中國鐵建地產(chǎn)對于受讓方的條件，提出了一定的要求，其中包括：1.意向受讓方應(yīng)為依法設(shè)立并有效存續(xù)的企業(yè)法人、非法人組織；2.意向受讓方需連續(xù)3年（2022年至2024年）被評為A級納稅人；3.意向受讓方2024年的銀行流水在1億元以上；4.截止2024年12月31日，意向受讓方的總資產(chǎn)不低于1億元。

這說明，此次轉(zhuǎn)讓的受讓方不包括個人，而其中對于銀行流水、總資產(chǎn)的要求也比較正常，畢竟此次出讓的標(biāo)的物在將近3億元，肯定要對受讓方資格有一定要求，以確保受讓方具有履約能力。

中國鐵建地產(chǎn)此次轉(zhuǎn)讓的商業(yè)房產(chǎn)，是中國鐵建地產(chǎn)在曲江大明宮板塊打造的TOD大盤的一部分商業(yè)，這個項目依托地鐵8號線與10號線換乘站打造，項目本身包括住宅、商務(wù)辦公、商業(yè)等，所處的區(qū)域?qū)儆诔墒靺^(qū)域，常住人口已經(jīng)形成一定的規(guī)模。從底商、商業(yè)街后期的運營來講，風(fēng)險較小。

除了中國鐵建地產(chǎn)打包轉(zhuǎn)讓西派天著底商、西派天盛中心商業(yè)街房產(chǎn)之外，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心平臺上，華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)也在掛牌出讓中。

華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司持有的核心資產(chǎn)，則是位于西咸新區(qū)灃東新城的西咸萬象城和華潤國際廣場。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，該公司營收約1.98億元，凈利潤約229.54萬元；截至2025年9月底，資產(chǎn)總計約25.56億元，負(fù)債總計約20.44億元，凈資產(chǎn)約5.12億元。

經(jīng)評估，公司整體價值約8.85億元。而此次華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價為9.7億元，較評估價溢價約9.6%。

在阿里資產(chǎn)交易平臺上，高新尊貴壹方1-4層商業(yè)，也在掛牌出售中。

高新尊貴壹方的位置在西安高新區(qū)丈八北路與魚斗路交匯處西南角，屬于高新成熟區(qū)域，其西側(cè)緊鄰的就是在校生數(shù)萬人的民辦本科高校西安外事學(xué)院，另外從該項目向北不到500米就是地鐵3號線丈八北路站，其周邊還有多個大型住宅小區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，地段優(yōu)勢明顯。

根據(jù)出讓公告，此次出讓的高新尊貴壹方1-4層商鋪（商業(yè)）建筑面積合計為14012.15平方米，目前一樓出租給了長安銀行、潮汕火鍋、國窖1573、比亞迪展廳、湘野湘等，二樓租戶為董酒、酒店、民謠集，三樓租戶為云宮文化，四樓租戶為達(dá)芬奇口腔、臺球廳，目前年租金合計約1500萬元。

此次高新尊貴壹方1-4層商業(yè)房產(chǎn)的出讓起始價為2.2億元，按照年租金約1500萬元計算，折合年租金回報率約6.82%。

當(dāng)然，考慮到競得者還需要承擔(dān)3%的契稅、145元/㎡的大修基金、萬分之五的印花稅等成本，實際的租金回報率要比6.82%肯定要稍微低一些。

02

黃金地段商業(yè)資產(chǎn)依然受追捧

站在地產(chǎn)企業(yè)的角度來講，手中的商業(yè)房產(chǎn)主要是兩種類型，一種是住宅小區(qū)配套的社區(qū)底商、商業(yè)街區(qū)，一種是大型購物中心。

住宅小區(qū)配套的社區(qū)底商、商業(yè)街區(qū)，大部分開發(fā)商會選擇散售的形式。但從銷售的角度來講，與住宅相比，商鋪的銷售難度更大、銷售周期更長，大部分小區(qū)在住宅交付后社區(qū)商鋪依然處于在售狀態(tài)。

將住宅小區(qū)配套的底商、街區(qū)商業(yè)打包進行整售，單價肯定要低一些，但對于開發(fā)商來講能夠更快的回籠資金，通過資金滾動投入到新項目的開發(fā)之中，實際上也是非常劃算的。

中國鐵建地產(chǎn)此次出售的住宅底商、商辦樓下的商業(yè)街區(qū)，就屬于這類。

大型購物中心，一般是在商業(yè)運營板塊有布局的房企才會涉足的，例如華潤、龍湖、萬科、新城控股等，通過自持商業(yè)然后由旗下的商業(yè)運營團隊進行運營，在實現(xiàn)公司資產(chǎn)沉淀的同時，租金收入又帶來源源不斷的現(xiàn)金流。同時，區(qū)域發(fā)展成熟之后、購物中心運營成熟之后，又可以帶來資產(chǎn)的升值。

不過，在如今的地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境之下，開發(fā)商普遍選擇將手中自持的部分商業(yè)資產(chǎn)、酒店資產(chǎn)出售，以確保手中擁有足夠的現(xiàn)金流能夠渡過行業(yè)冬天。這兩年，不僅僅是已經(jīng)出險的民企，一些央企也在出售手中的商業(yè)、酒店類資產(chǎn)，中國金茂在近期也出售了三亞的亞龍灣的麗思卡爾頓酒店。

值得注意的是，開發(fā)商在出售購物中心資產(chǎn)時，一般有一個附加條件，那就是繼續(xù)保留運營權(quán)限，此次華潤置地出售西咸萬象城就是如此。通過這種方式，實現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離。還有一種方式，那就是資產(chǎn)證券化。

實際上，在這兩年的大環(huán)境之下，核心城市核心區(qū)域的一些商業(yè)、辦公類資產(chǎn)價值已經(jīng)被低估，因此就吸引了資本的抄底。

阿里資產(chǎn)交易平臺上，西安核心地段今年進行拍賣的商鋪資產(chǎn)，在千萬元級別的情況之下依然被資本爭搶。

例如：長安南路麗融大廈397.37㎡的底商就以溢價率13.49%成交，鹽店街920.29㎡的房產(chǎn)（現(xiàn)狀快捷酒店）以溢價率91.86%成交，雅荷花園中環(huán)大廈沿街801.14㎡的商鋪以溢價率39.27%成交……

吸引投資者競買的原因，主要是其穩(wěn)定的租金回報率，很多商鋪的年租金回報率往往達(dá)到5%以上。

當(dāng)然，與千萬元級別的商業(yè)房產(chǎn)有實力競買的個人、企業(yè)相對來講較多不同的是，數(shù)億元級別的商業(yè)、酒店類資產(chǎn)，往往吸引的是相關(guān)基金、陜北資本出手。特別是陜北資本，這兩年在西安拿下了多座五星級酒店，并且收購了一些商業(yè)項目。

目前，西安市場上還有多宗數(shù)億元級別的大宗資產(chǎn)在出售，包括港務(wù)已經(jīng)開業(yè)的某高品質(zhì)酒店、電建地產(chǎn)在歐亞大道旁已竣工的四星級酒店，城內(nèi)某五星級酒店也在找買家，此前西二環(huán)邊、錦業(yè)路上的大型購物中心也曾被法拍……

在市場進入買家市場的情況之下，在這場交易之中，手握資金的投資客則更具話語權(quán)、議價權(quán)，這就是現(xiàn)實。