中介的電話不再頻繁響起，朋友圈里的房源信息掛了半年無(wú)人問(wèn)津，周時(shí)雨盯著手機(jī)屏幕上那套精心打掃過(guò)的上海房子，突然意識(shí)到這場(chǎng)等待可能沒(méi)有盡頭。

2025年11月，北京二手房網(wǎng)簽環(huán)比增長(zhǎng)19.5%，上海增長(zhǎng)24%，廣州增長(zhǎng)22.89%。這些增長(zhǎng)數(shù)字的背后，卻是“以價(jià)換量”的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。

房子掛了近半年，調(diào)價(jià)三次，帶看二十多次，仍然找不到買主——這是許多二手房業(yè)主正在經(jīng)歷的現(xiàn)實(shí)。

01 格局轉(zhuǎn)換

二手房市場(chǎng)正在取代新房，成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角。

根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2025年1月至11月，全國(guó)二手房交易面積已占交易總量的45%。這種轉(zhuǎn)變不是短期波動(dòng)，而是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

發(fā)達(dá)國(guó)家普遍遵循這一規(guī)律：英國(guó)等國(guó)家的二手房交易占比普遍在70%以上，美國(guó)更是超過(guò)80%。中國(guó)一線城市已提前進(jìn)入這一階段——上海、北京的二手房成交占比均已超過(guò)82%，相當(dāng)于每成交5套房，就有4套是二手房。

市場(chǎng)重心轉(zhuǎn)移的背后，是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的變化。我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主的階段。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資正在下降。2025年1月至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降15.9%，這是各地落實(shí)“控增量”要求的反映。

02 業(yè)主困境

賣房，成為了一場(chǎng)考驗(yàn)?zāi)托呐c心理承受力的持久戰(zhàn)。

周時(shí)雨在美國(guó)遠(yuǎn)程賣房，遭遇了典型的“中介壓價(jià)套路”。她發(fā)現(xiàn)部分中介會(huì)強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)在買家少”“人口出生率下降”，試圖壓低她的心理預(yù)期。有中介甚至直接告知：“除非是投資客，否則作為業(yè)主，聽(tīng)別人說(shuō)自己的房子不好，真的很不舒服?！?/p>

二手房交易周期正不斷拉長(zhǎng)。一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的帶看轉(zhuǎn)化率從2022年的帶看15-16組客戶能成交一單，到2024年需要帶看約45組才能促成一單。

對(duì)于計(jì)劃“賣舊買新”的業(yè)主而言，這種不確定性更加令人焦慮。為了鼓勵(lì)置換，財(cái)政部曾出臺(tái)政策，對(duì)出售自有住房并在一年內(nèi)再購(gòu)房的納稅人退還個(gè)人所得稅，這項(xiàng)政策已延長(zhǎng)至2025年底。

余樂(lè)樂(lè)希望趕在年底前完成交易以享受退稅優(yōu)惠，但面對(duì)買家“撿漏”式的砍價(jià)，她的置換鏈條卡住了。

03 買方市場(chǎng)

當(dāng)下的購(gòu)房者更加謹(jǐn)慎，也擁有更多選擇。

市場(chǎng)上演著消費(fèi)降級(jí)與高端分化的雙重變奏。在上海、北京和杭州，總價(jià)300萬(wàn)元以下房源成交占比均在六成以上，成為市場(chǎng)主力。與此同時(shí)，總價(jià)1000萬(wàn)元以上的二手高端住宅成交也呈現(xiàn)普漲態(tài)勢(shì)。

面積偏好同樣呈現(xiàn)兩極分化：90平方米以內(nèi)的小戶型最受歡迎，而選擇140平方米以上大面積段的客群也在增多。后者更看重性價(jià)比，追求“一步到位”。

買方市場(chǎng)中，“性價(jià)比”成為關(guān)鍵詞。購(gòu)房者會(huì)綜合考慮小區(qū)區(qū)位、配套、價(jià)格等因素，而區(qū)位偏遠(yuǎn)、功能性缺失的遠(yuǎn)郊老舊小區(qū)交易周期將進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

購(gòu)房決策周期明顯延長(zhǎng)。有中介觀察發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的購(gòu)房者“比我們還專業(yè)，連小區(qū)的物業(yè)費(fèi)、車位配比都能背出來(lái)”。以前可能是中介勸客戶買，現(xiàn)在是客戶問(wèn)得中介答不上來(lái)。

04 政策轉(zhuǎn)向

政策層面，“穩(wěn)定”成為2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心關(guān)鍵詞。

剛剛結(jié)束的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，將提法由“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

穩(wěn)定市場(chǎng)的“精準(zhǔn)組合拳”將集中在三方面：處理存量、激活需求和防風(fēng)險(xiǎn)。

處理存量方面，各地將結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動(dòng)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、安置房等。

激活需求則聚焦于“好房子”建設(shè)，用品質(zhì)升級(jí)滿足改善性需求，讓“賣舊買新”的通道更加暢通。地方被要求“用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度將成為趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。

05 未來(lái)格局

市場(chǎng)分化將是未來(lái)最顯著的特征，“好城市+好房子”的價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。

“十五五”時(shí)期，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展仍有空間，預(yù)計(jì)未來(lái)五年我國(guó)住房市場(chǎng)年均需求仍在約8.5億至9.5億平方米。其中改善性住房需求占比超四成，是未來(lái)住房消費(fèi)的核心增長(zhǎng)點(diǎn)。

核心一二線城市憑借堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)吸引高質(zhì)量人才流入，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了較強(qiáng)支撐。與此同時(shí)，隨著居民生活水平的不斷提升，“好房子”的價(jià)值韌性愈發(fā)凸顯[ciration:7]。

中指研究院預(yù)測(cè)，2026年全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降幅度將較2025年有所收窄，但市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)將延續(xù)。三四線城市的庫(kù)存去化壓力仍然較大。

對(duì)于賣房者而言，認(rèn)清自己所持房產(chǎn)在新時(shí)代坐標(biāo)系中的位置至關(guān)重要。

上海鏈家試點(diǎn)“房客分離”新服務(wù)模式，要求每個(gè)經(jīng)紀(jì)人只服務(wù)于買賣其中一方。但這一嘗試尚未完全解決業(yè)主的困境，有業(yè)主反映，在新模式下，維護(hù)房源的中介“態(tài)度并不積極”。

在杭州，西湖區(qū)、濱江區(qū)的優(yōu)質(zhì)二手房只要報(bào)價(jià)接近市場(chǎng)價(jià)，很快就能收到意向，而蕭山區(qū)一些遠(yuǎn)郊樓盤，打8折仍有庫(kù)存。

市場(chǎng)正在用最直接的方式告訴所有人：不是所有房子都值得等待，不是所有等待都有結(jié)果。