來(lái)源 · 商業(yè)地產(chǎn)觀察（ID：sydcgc）

作者 · 文刀劉

頭圖來(lái)源 · 魏公·芳華里官方小紅書

文中圖片來(lái)源 · 項(xiàng)目官方渠道、作者拍攝

“北京非去不可商業(yè)”系列策劃

在消費(fèi)動(dòng)能轉(zhuǎn)換的浪潮下，北京商業(yè)已從規(guī)模擴(kuò)張邁入深度運(yùn)營(yíng)與質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)的新階段，老商圈升級(jí)、城市更新、地標(biāo)煥新成為商業(yè)迭代的核心場(chǎng)景。為此，特別策劃“北京非去不可商業(yè)”系列選題，旨在深挖商業(yè)項(xiàng)目突破同質(zhì)化困局、構(gòu)建獨(dú)特吸引力的“不可替代密碼”。此篇聚焦小而美商業(yè)。

當(dāng)人們提起北京商業(yè)，往往首先會(huì)想到極具歷史底蘊(yùn)的王府井步行街、國(guó)際化的CBD商圈，以及好逛又好吃的大悅城、合生匯、太古里等熱門商業(yè)。

但在大型商圈和大體量商業(yè)之外，還有更多小而美的商業(yè)擔(dān)負(fù)起豐富區(qū)域商業(yè)生態(tài)的作用，重構(gòu)商業(yè)與生活的邊界，同時(shí)惠及周邊居民和辦公客群，讓人們?cè)敢饬粼凇案浇保材軌蚧貧w“附近”。

01.

有“社區(qū)感”的商業(yè)

應(yīng)該什么樣？

在北京，這個(gè)問(wèn)題還沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，但或許有參考答案：比較固定的輻射半徑、相對(duì)穩(wěn)定的核心客群、高頻的到訪消費(fèi)和熟人社交的運(yùn)行邏輯。

在“空間”層面，把商業(yè)公共空間做成“共享客廳”，做好生鮮超市、親子樂(lè)園、露天座椅、室內(nèi)外綠化、寵物友好設(shè)施，讓附近居民先“進(jìn)來(lái)坐坐”，下一步才是買東西。

在“業(yè)態(tài)”層面，把優(yōu)質(zhì)內(nèi)容嵌入一整天的生活流程，比如周末早上買早餐、喝咖啡，上午遛娃或遛寵，中午吃一頓豐盛的午餐，下午做個(gè)spa順手買菜，晚上健身或喝點(diǎn)小酒，讓商業(yè)成為時(shí)間方案策劃者而非商品集合地。

在“文化”層面，讓居民或辦公客群成為“共創(chuàng)者”，在招商階段深度調(diào)研區(qū)域客群消費(fèi)特點(diǎn)、聽(tīng)取居民意見(jiàn)，在開(kāi)業(yè)后把快閃、市集、分享會(huì)做起來(lái)，拉著本地老字號(hào)、主理人品牌、社區(qū)KOL一起“整活”，讓社區(qū)文化深入人心。

在“情緒”層面，把一些店主變成“主理人”，產(chǎn)品不僅是商品，更是其價(jià)值觀和生活方式的延伸；消費(fèi)者購(gòu)買的不僅是物件，更是對(duì)主理人理念的認(rèn)同與情感共鳴；一旦消費(fèi)者認(rèn)可其專業(yè)性、故事性和社群歸屬感，復(fù)購(gòu)率會(huì)遠(yuǎn)高于城市綜合體。

02.

哪些自帶溫度的項(xiàng)目

讓人們重拾“附近”？

流量紅利見(jiàn)頂?shù)哪甏藗兏胱プ∧切┚哂写_定性的東西，無(wú)論是“持續(xù)在場(chǎng)”的社區(qū)型商業(yè)，還是城市更新帶來(lái)的眾多小體量舊改商業(yè)，都是天然的實(shí)驗(yàn)場(chǎng)。

在北京這種集多個(gè)角色為一體的大都市，社區(qū)型商業(yè)不僅服務(wù)于本地居民，更在擁抱辦公客群、高?？腿汉湍切┡既坏皆L的消費(fèi)者。我們看到，近兩年很多新開(kāi)或改造升級(jí)后的項(xiàng)目，正將便民、溫情、高頻、鄰里等核心理念融入項(xiàng)目的不同維度。

北京1733

• 項(xiàng)目類型：購(gòu)物中心

• 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2024年4月19日

• 建筑面積：3.8萬(wàn)m2

1733商業(yè)空間是位于抖音集團(tuán)樓下的商業(yè)體，是“京張鐵路遺址公園”大鐘寺節(jié)點(diǎn)上商業(yè)空間和公共空間的重要實(shí)踐項(xiàng)目，將城市交通樞紐、企業(yè)辦公環(huán)境與日常商業(yè)生活緊密地交織在一起，為周邊互聯(lián)網(wǎng)員工及周邊高校年輕消費(fèi)者提供社交和休閑的新去處。

當(dāng)原有的老舊商業(yè)體升級(jí)為具有互聯(lián)網(wǎng)基因的個(gè)性化商業(yè)，1733在空間設(shè)計(jì)上整體采用了去中心化的矩陣排布方式，把中心的一個(gè)“方形盒子”作為核心元素，向周邊延展出整個(gè)矩陣，沒(méi)有嚴(yán)格意義上的中庭、過(guò)道、室內(nèi)和室外的分區(qū)，可以根據(jù)內(nèi)容和場(chǎng)景來(lái)自由變換空間陣列。

近日，備受矚目的1733山谷食集正式升級(jí)亮相，以“自然生態(tài)+街店游逛”的創(chuàng)新模式打造了一個(gè)集美食、社交與自然體驗(yàn)于一體的全新空間。升級(jí)后，下沉廣場(chǎng)作為核心區(qū)域，營(yíng)造“趣玩+美食”雙亮點(diǎn)，人們?cè)凇溉の独锵铩构涑蓖媸屑?、打卡新奇裝置、玩新潮運(yùn)動(dòng)、體驗(yàn)親子美育、享受樂(lè)活社交，在「山谷食集」體驗(yàn)匯集精選寶藏美食店鋪的治愈系美食烏托邦。

北京華堂·新辰匯

• 項(xiàng)目類型：購(gòu)物中心

• 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2025年4月29日

• 建筑面積：2.1萬(wàn)m2

華堂·新辰匯前身為老牌日系商場(chǎng)伊藤洋華堂亞運(yùn)村店，也是北京最后一家伊藤洋華堂，自去年9月開(kāi)啟1-5層的改造以來(lái)，一直廣受關(guān)注。今年4月底煥新開(kāi)業(yè)后，僅B1超市部分依舊由華糖洋華堂運(yùn)營(yíng)，其余商業(yè)區(qū)域由新辰商業(yè)集團(tuán)接管運(yùn)營(yíng)。

全面爆改后的華堂·新辰匯，匯集購(gòu)物、餐飲、文娛、健康等多元業(yè)態(tài)，大幅減少傳統(tǒng)零售比例，增加諸多體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，并引入30家北京首店和區(qū)域首店集群。通過(guò)精準(zhǔn)分析周邊1.5-2公里的顧客需求，項(xiàng)目靈活適配社區(qū)空間，為居民提供便利性，也增加了消費(fèi)者日常高頻次的到店消費(fèi)。

從“社區(qū)品質(zhì)購(gòu)物中心”定位出發(fā)，華堂·新辰匯還與包括周邊酒店、餐飲和娛樂(lè)場(chǎng)所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，打造全場(chǎng)景的消費(fèi)體驗(yàn)，攜手周邊高校和醫(yī)院開(kāi)展豐富多彩的聯(lián)合活動(dòng)，同時(shí)積極參與社區(qū)公益活動(dòng)，加強(qiáng)與社區(qū)居民的互動(dòng)。

北京魏公·芳華里

• 項(xiàng)目類型：購(gòu)物中心

• 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2025年9月19日

• 建筑面積：4萬(wàn)m2

魏公·芳華里地處海淀區(qū)中關(guān)村南大街的麗金智地中心內(nèi)，緊鄰地鐵4號(hào)線魏公村站，周邊高新企業(yè)、高校和品質(zhì)社區(qū)云集。

項(xiàng)目開(kāi)創(chuàng)“小而精美”的商業(yè)新玩法，融合雙挑空中庭、花園式沐光街區(qū)與室外商街，還以“原創(chuàng)藝術(shù)+場(chǎng)景創(chuàng)新+科技體驗(yàn)”為理念打造三大原創(chuàng)藝術(shù)裝置，讓商業(yè)空間成為社交媒體的天然打卡點(diǎn)，尤其是開(kāi)業(yè)即火爆出圈的小粉豬火車，已成為海淀社交新引擎。

品牌方面則引入了國(guó)圖文創(chuàng)館北京商業(yè)首店、奧美氧艙會(huì)館北京首家會(huì)館門店、麗金·Lounge西餐廳北京首店、星典影城等主力品牌和首店，以及眾多知名餐飲品牌，涵蓋文化、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、餐飲等多重業(yè)態(tài)，融合了城市新客廳、精致煙火氣、潮流發(fā)生地的多重功能。

北京小站公園STATION PARK

• 項(xiàng)目類型：購(gòu)物中心

• 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2025年10月1日（試營(yíng)業(yè)）

• 建筑面積：3.3萬(wàn)m2

小站公園是京投發(fā)展繼檀谷后打造的TOD生活方式中心，與地鐵8號(hào)線平西府站無(wú)縫銜接。十一期間，開(kāi)業(yè)活動(dòng)聯(lián)動(dòng)北京頭部咖啡市集「咖啡青年節(jié)」，打造“亞洲咖啡風(fēng)味巡游”，邀請(qǐng)30+亞洲頭部咖啡品牌和6位咖啡冠軍現(xiàn)場(chǎng)助陣，加上豐富的音樂(lè)演出、親子巡游、藝術(shù)展覽，為昌平消費(fèi)者帶來(lái)幸福生活新樣本。

項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)回歸生活、回歸社區(qū)，以“家外之家”為核心概念打造了五大主題空間，即“1個(gè)戶外口袋公園+2個(gè)天光中庭+3個(gè)屋頂露臺(tái)”，營(yíng)造出有呼吸感和公園感的空間體驗(yàn)。

在品牌引入方面也頗為用心，如宜家設(shè)計(jì)訂購(gòu)中心北方首店；尋川跡山野私房菜、水貨之光海鮮燒烤等北京首店；以及火星寵物超市、老夢(mèng)面包、微風(fēng)市集、Berry Beans咖啡等20余家昌平首店，用全時(shí)段餐飲、生活方式零售、親子兒童、娛樂(lè)休閑等業(yè)態(tài)構(gòu)建社區(qū)商業(yè)復(fù)合場(chǎng)景。

此外，北苑地區(qū)的暖山生活廣場(chǎng)、望京地區(qū)的保利廣場(chǎng)、順義的中糧·祥云小鎮(zhèn)、老舊市場(chǎng)改造升級(jí)而成的團(tuán)結(jié)新里，都在服務(wù)型業(yè)態(tài)、社區(qū)化運(yùn)營(yíng)、鄰里氛圍營(yíng)造方面做得可圈可點(diǎn)，不勝枚舉。

03.

超市“爆改”風(fēng)暴

從貨架吹到人心

作為最容易收獲幸福感和滿足感的地方之一，超市在消費(fèi)場(chǎng)景中極具煙火氣和沉浸感。而行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、消費(fèi)者需求變化及自身盈利壓力，要求超市擁有更多想象力。

去年10月，石景山喜隆多購(gòu)物中心的永輝超市經(jīng)過(guò)胖東來(lái)式調(diào)改后，迅速成為京西消費(fèi)熱點(diǎn)，5天銷售額達(dá)770萬(wàn)元，既有胖東來(lái)特色，也做了本地化調(diào)整，讓不少人感慨“北京也有胖東來(lái)了”。

近兩年，凱德投資在北京的多家購(gòu)物中心也正在“商超”業(yè)態(tài)進(jìn)行深度創(chuàng)新：除凱德MALL·西直門引入的華聯(lián)DT-X（原BHG生活超市位置擴(kuò)建）尚未露出真容外，凱德MALL·大峽谷、凱德MALL·望京已先后引入京東旗下七鮮超市，提供高品質(zhì)生鮮食材與即時(shí)零售服務(wù)；凱德MALL·大興永輝超市“學(xué)習(xí)胖東來(lái)”模式完成自主調(diào)改升級(jí)；凱德MALL·太陽(yáng)宮則迎來(lái)fudi子品牌AW超市全國(guó)首店，開(kāi)業(yè)即成頂流。

凱德MALL·大峽谷引入七鮮超市

在凱德旗下購(gòu)物中心的首家門店

近兩年，“爆改”的風(fēng)幾乎吹遍了各大商超，僅在北京就有多家物美、永輝、超市發(fā)、京客隆超市開(kāi)啟胖東來(lái)式調(diào)改或類似的自主調(diào)改。

今年10月底永輝公布北京調(diào)改一周年的成績(jī)單顯示：其在北京及環(huán)京區(qū)域已完成15家門店調(diào)改，覆蓋石景山、房山、大興、順義、門頭溝、通州、豐臺(tái)七區(qū)，預(yù)計(jì)春節(jié)前將擴(kuò)展至18家覆蓋更多區(qū)域。

在北京做出大動(dòng)作的還有物美超市，今年9月底在北京7個(gè)城區(qū)的7家學(xué)習(xí)胖東來(lái)自主調(diào)改門店同日煥新開(kāi)業(yè)，包括豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)源店、朝陽(yáng)區(qū)甘露園店、西城區(qū)德勝門店、延慶萬(wàn)達(dá)店、懷柔萬(wàn)達(dá)店、海淀區(qū)志新店和房山區(qū)燕化星城店。此前，物美已在北京開(kāi)出7家學(xué)習(xí)胖東來(lái)自主調(diào)改門店。

在大幅調(diào)整商品結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格品控的基礎(chǔ)上，許多超市還優(yōu)化了人性化便民服務(wù)、員工福祉，逐漸超越傳統(tǒng)商超功能，扮演起連接日常、溫暖人心的社區(qū)樞紐角色。

誠(chéng)然，許多“煥新”還做得不夠完美，甚至略顯粗糙，但更多的“附近”仍在悄悄發(fā)芽，每天比昨天多一點(diǎn)點(diǎn)人情味，剩下的就交給時(shí)間和“鄰居們”。

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