近期，多地集中推進(jìn)城市更新片區(qū)規(guī)劃，涵蓋大規(guī)模片區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)等重點(diǎn)項(xiàng)目，總投資規(guī)模龐大，首批更新單元已逐步落地。不少居民既期待居住環(huán)境改善，又滿心困惑：城市更新就是拆遷嗎？補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎么定？需要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？

作為深耕征拆維權(quán)領(lǐng)域的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，圣運(yùn)律師結(jié)合最新政策動(dòng)態(tài)與千余起實(shí)操案例，為大家拆解城市更新背后的核心法律邏輯——城市更新不等于“一刀切”拆遷，掌握補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與法律底線，才能在城市發(fā)展浪潮中守住合法權(quán)益。

一、先厘清：城市更新≠拆遷，兩者核心區(qū)別要分清

很多人易混淆二者，實(shí)則法律性質(zhì)、實(shí)施方式差異顯著，具體區(qū)別如下：

1.目的不同：城市更新以區(qū)域功能優(yōu)化、居住環(huán)境提升為核心，實(shí)施方式包括綜合整治、改建擴(kuò)建、拆除重建等，并非只有“拆”； 拆遷多因交通建設(shè)、學(xué)校修建等公共利益項(xiàng)目啟動(dòng)，核心是收回土地使用權(quán)，以拆除重建為主。

2.實(shí)施程序不同：城市更新強(qiáng)調(diào)居民自愿參與，多數(shù)地區(qū)要求更新方案需經(jīng)不低于三分之二居民同意，簽約率達(dá)95%以上才可騰退，未達(dá)標(biāo)則項(xiàng)目終止； 拆遷（行政征收）由政府主導(dǎo)，滿足法定條件并完成審批后，即便部分居民不同意，仍可依法推進(jìn)。

圣運(yùn)律師提醒：遇到城市更新項(xiàng)目，先看公告明確的實(shí)施方式——是外立面翻新、管線改造的綜合整治，還是需騰退搬遷的拆除重建，不同方式對(duì)應(yīng)權(quán)益和程序不同，切勿盲目簽字。

二、城市更新核心補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：這6項(xiàng)權(quán)益一項(xiàng)都不能少

城市更新補(bǔ)償遵循“公平補(bǔ)償、生活水平不降低”原則，結(jié)合房屋類型、土地性質(zhì)確定標(biāo)準(zhǔn)，以下6項(xiàng)為法定核心權(quán)益：

1.補(bǔ)償方式三選一被征收人可自主選貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置（或組合選），不得強(qiáng)制限定。貨幣補(bǔ)償按公告日周邊類似房屋市場(chǎng)價(jià)核算；產(chǎn)權(quán)調(diào)換提供區(qū)位相當(dāng)、面積不低于原合法面積房源，可享1.2倍以內(nèi)面積獎(jiǎng)勵(lì)；房票安置可購(gòu)指定商品房，享5%-20%購(gòu)房補(bǔ)貼。

2.房屋價(jià)值補(bǔ)償：無(wú)證房≠違建有證房按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)全額補(bǔ)償；1990年《城市規(guī)劃法》施行前、有合法用地手續(xù)的無(wú)證房，按實(shí)際面積全額補(bǔ)償；有合法用地但無(wú)規(guī)劃許可的，三層以內(nèi)按合法面積補(bǔ)償，四層以上按期簽約可獲重置價(jià)補(bǔ)償；2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后新增違建，不予補(bǔ)償，配合拆除可獲搬遷補(bǔ)助。

3.配套補(bǔ)償：搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)搬遷費(fèi)按建筑面積算，100㎡以下每戶1500-3000元，100㎡以上2000-5000元，產(chǎn)權(quán)調(diào)換需付兩次；臨時(shí)安置費(fèi)每月每㎡10-20元，每戶每月不低于1000元，過(guò)渡期不超36個(gè)月，超期未交房需雙倍支付。

4.“住改非”補(bǔ)償：停產(chǎn)停業(yè)損失證載住宅但實(shí)際經(jīng)營(yíng)的房屋，若持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近2年納稅憑證，且征收前連續(xù)經(jīng)營(yíng)滿2年，可獲按近3年平均凈利潤(rùn)6-12個(gè)月核算的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

5.附屬物與空地補(bǔ)償合法空地、院落單獨(dú)評(píng)估補(bǔ)償；裝修裝飾按實(shí)際價(jià)值算，特殊裝修單獨(dú)列項(xiàng)評(píng)估；院內(nèi)綠植、水井、圍墻等附屬設(shè)施按重置價(jià)補(bǔ)償。

1. 獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助

三、城市更新中，這3個(gè)法律底線不能碰

城市更新需在法律框架內(nèi)推進(jìn)，突破以下3條底線，被征收人可直接拒絕并維權(quán)：

1.居民知情權(quán)、參與權(quán)必須保障：項(xiàng)目啟動(dòng)前，需公示更新范圍與規(guī)劃用途、更新方案（含改造內(nèi)容、資金來(lái)源、安置方式）、簽約進(jìn)度與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，且每項(xiàng)公示期不少于30日。未完整公示的，可向?qū)嵤┲黧w或住建部門申請(qǐng)信息公開，調(diào)取合法審批材料。

2.禁止借城市更新搞商業(yè)開發(fā)：城市更新以公共利益為導(dǎo)向，企業(yè)參與也需以提升區(qū)域公共服務(wù)水平為目的。若核心是建商業(yè)綜合體、高端商品房，卻借城市更新推進(jìn)且未履行合法征收程序，屬于違法占地，被征收人有權(quán)拒絕。涉及拆房收地且關(guān)乎公共利益的，必須轉(zhuǎn)為行政征收程序并取得征收決定。

3. 嚴(yán)禁強(qiáng)制簽約、暴力騰退：城市更新強(qiáng)調(diào)自愿參與，即便方案獲多數(shù)同意，也不得對(duì)未簽約居民采取斷水?dāng)嚯?、暴力威脅、撬門換鎖等逼遷行為。遇此情況可立即報(bào)警留存證據(jù)，并通過(guò)行政復(fù)議或訴訟維權(quán)。

四、圣運(yùn)律師支招：遇到城市更新，3步維權(quán)不被動(dòng)

面對(duì)城市更新項(xiàng)目，不少居民容易陷入“怕得罪人”“不懂政策”的被動(dòng)局面，圣運(yùn)律師結(jié)合實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，給出3個(gè)具體維權(quán)步驟：

1. 第一步：核查項(xiàng)目合法性，固定證據(jù)

立即收集3類核心證據(jù)：一是項(xiàng)目公示文件、宣傳手冊(cè)；二是與實(shí)施主體的溝通記錄（微信、短信、書面通知）；三是自家房屋的權(quán)屬證明（房產(chǎn)證、土地證、建房審批手續(xù)）、房屋現(xiàn)狀照片或視頻。這些證據(jù)是后續(xù)維權(quán)的基礎(chǔ)，切勿遺漏。

2. 第二步：核對(duì)補(bǔ)償清單，缺項(xiàng)及時(shí)主張

對(duì)照前文提到的6項(xiàng)補(bǔ)償權(quán)益，逐一核對(duì)項(xiàng)目補(bǔ)償方案：貨幣補(bǔ)償是否達(dá)市場(chǎng)價(jià)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否合法、臨時(shí)安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理、“住改非”是否享停產(chǎn)停業(yè)損失。發(fā)現(xiàn)缺項(xiàng)或標(biāo)準(zhǔn)偏低的，及時(shí)向?qū)嵤┲黧w提出書面異議，要求補(bǔ)充調(diào)整。

3. 第三步：協(xié)商不成，依法啟動(dòng)維權(quán)程序

若協(xié)商無(wú)果，或發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在程序違法、補(bǔ)償縮水等問(wèn)題，可通過(guò)兩種法律途徑維權(quán)：一是對(duì)違法的公示文件、補(bǔ)償決定，向法院提起行政訴訟，要求撤銷；二是對(duì)實(shí)施主體的違法拆除、強(qiáng)制騰退行為，及時(shí)報(bào)警并申請(qǐng)行政復(fù)議，同時(shí)聯(lián)系專業(yè)律師制定維權(quán)方案。

圣運(yùn)律師提醒：城市更新項(xiàng)目的維權(quán)時(shí)效與拆遷一致，通常為知道權(quán)益被侵害之日起6個(gè)月內(nèi)，超過(guò)時(shí)效可能喪失勝訴權(quán)，切勿拖延。

圣運(yùn)律師最后提醒

城市更新是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)，最終目的是讓居民生活更美好，但這不能以犧牲部分居民的合法權(quán)益為代價(jià)。無(wú)論項(xiàng)目推進(jìn)速度多快，“程序合法、補(bǔ)償公平、自愿參與”都是不可突破的法律底線。

如果您所在區(qū)域正在推進(jìn)城市更新，對(duì)項(xiàng)目合法性、補(bǔ)償方案有疑問(wèn)，或遇到強(qiáng)制簽約、違法拆除等情況，一定要記住：合法權(quán)益不會(huì)因“項(xiàng)目重大”而讓步。及時(shí)咨詢專業(yè)征拆律師，理清權(quán)益邊界、固定證據(jù)，才能在城市更新中既享受發(fā)展紅利，又守住應(yīng)得的補(bǔ)償。

您是否正面臨城市更新相關(guān)的困惑？可以在評(píng)論區(qū)留言，圣運(yùn)律師將為您梳理《城市更新權(quán)益核查清單》，幫您看清項(xiàng)目合法性、明確補(bǔ)償權(quán)益，避免踩坑吃虧。