文｜鄧浩志

房貸利率連續(xù)7個月不降

12月LPR報價出爐：5年期和1年期利率均維持不變。LPR已經(jīng)維持7個月不變了。之前還有很多學(xué)者建議繼續(xù)降低房貸利率，尤其是從事房地產(chǎn)研究的專家，甚至建議利率降到零附近。目前看，已經(jīng)不太可能。無論是大水漫灌刺激經(jīng)濟(jì)，還是降低房貸拉動樓市，似乎都不太可能。

如果利率不大幅下調(diào)，那仍然在下行的樓市靠什么止跌回穩(wěn)呢？畢竟降首付、取消限購等政策能用的基本都用完了。市場之前傳聞“財政貼息”房貸，我之前已經(jīng)詳細(xì)分析過，就算傳聞落地，貼息幅度也不會很大，且這個政策不屬于大招，不足以扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期和趨勢。所以今年剩余時間，甚至明年都不太可能會有重磅的刺激樓市政策。

為什么會這樣，我們不知道。但按推理，一是有比房地產(chǎn)更著急的事項要解決或平衡，樓市非當(dāng)前優(yōu)先事項。這在重要經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)有所體現(xiàn)：比如表述排位由去年第五降到今年第八，表述內(nèi)容也減少了。二是目前暫時沒有什么好辦法，政策工具箱需要研究新的手段，這個需要時間。至于房地產(chǎn)的前景與重要性這個是不用懷疑的，最近住建部部長已經(jīng)在公開場合再次作了肯定。

所以，房地產(chǎn)市場何時見底回暖，這個問題沒有人能夠回答。我只確定長期仍然看好，短期壓力依然不小。

中國房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，仍有較大空間

今日中央財辦負(fù)責(zé)人會后接受媒體采訪時指出：一方面，要看到中國房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有較大空間。從剛性需求看，2024年中國常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新落戶農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生等“新市民”剛性住房需求有待持續(xù)釋放。從改善性需求看，盡管中國城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)不小，但區(qū)位分布、持有結(jié)構(gòu)不均衡，相當(dāng)部分城鎮(zhèn)居民住房滿意度還不夠高，存在“以舊換新”“以小換大”的改善性需求。另一方面，要以構(gòu)建新模式為牽引推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

這位負(fù)責(zé)人說的并不是穩(wěn)中向好的套話，而是具有具體數(shù)據(jù)支持和邏輯推導(dǎo)的結(jié)論。我們很多人手機(jī)、電視等設(shè)備都換了多次。且不說住房作為商品，也具有不斷升級迭代的需求；哪怕是初次置業(yè)，尤其是還有很多從小城鎮(zhèn)進(jìn)入大城市的新市民，很多還沒有完成初次置業(yè)。更別說2000年以前大量存在的職工宿舍，絕大多數(shù)都超過30年房齡了。所以樓市和房地產(chǎn)業(yè)的長期前景肯定還是大有可為的。但現(xiàn)在的問題是短期內(nèi)樓市仍然走不出螺旋向下的趨勢。一天走不出來，大量的內(nèi)需就無法釋放，就影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和就業(yè)，就會危及金融系統(tǒng)安全和增加地方債務(wù)壓力。

所以，哪怕前景非?？春?，我們也要一步步解決眼下的一個個具體的困難。否則，前景永遠(yuǎn)是前景。