那些市區(qū)里擠滿老樓的小區(qū)，房齡超25年，墻皮剝落管道堵塞，住戶們每天為爬樓梯發(fā)愁，國(guó)家今年明確表態(tài)，允許直接拆掉原地重蓋，這政策一落地，各地行動(dòng)起來，但居民們議論紛紛，有人覺得這樣穩(wěn)當(dāng)，鄰里不散，可更多人嘀咕著還不如用舊房權(quán)益換個(gè)更大點(diǎn)的家，省得折騰半天還住原樣兒。

政策本意是提升安全和舒適，住建部部長(zhǎng)年初就說，2000年前建的那些小區(qū)全得更新，因地制宜推進(jìn)，可居民們掂量著自家情況，總覺得原拆原建雖好，卻少了點(diǎn)改善空間。

上海彭浦新村的改造項(xiàng)目成了典型，這地方從2005年開始舊改，歷時(shí)20年，今年6月彭一小區(qū)終于收官，原有40幢非成套老樓拆除，重建17幢高層電梯房，2110戶居民陸續(xù)回遷。新房配了獨(dú)立廚衛(wèi)和地下停車，社區(qū)還添了養(yǎng)老院和菜市場(chǎng)，居民們說，以前輪流用廁所的日子總算結(jié)束了。

可過程中，產(chǎn)權(quán)計(jì)算和補(bǔ)償成了難題，有些戶主覺得評(píng)估價(jià)低，談判拖了時(shí)間，國(guó)企墊資用商鋪?zhàn)饨鸹厥�，才勉�?qiáng)推進(jìn)。居民參與表決方案，調(diào)整了綠化布局，但新布局讓串門少了點(diǎn)舊味兒。

北京勁松社區(qū)的114號(hào)樓也走原拆原建路子，這棟1978年的老樓墻薄保溫差，居民冬天挨凍夏天流汗，今年施工中用模塊化預(yù)制部件，現(xiàn)場(chǎng)吊裝噪音小，90天內(nèi)完工。居民補(bǔ)了六七萬差價(jià)，換來帶坡道扶手的適老化新房，電梯直達(dá)門廳，衛(wèi)生間獨(dú)用。

項(xiàng)目方前期組織投票選戶型，老人占比高，就多加無障礙設(shè)施，可中間戶型變更沒及時(shí)溝通，引起小糾紛，后來開公開日聽取意見，才改了樓道設(shè)計(jì)，確保鄰里關(guān)系不生分。居民反饋，上樓輕松了，但社區(qū)記憶淡了些。

杭州浙工新村的案例更接地氣，居民自籌4.7億占大頭，政府補(bǔ)貼剩余，從2023年11月拆13幢危舊樓，建7幢小高層，加了老年和嬰幼兒中心。容積率從1.8升到2.1，戶均面積多出點(diǎn)，大家集體表決外墻顏色和公共空間。

施工過程有變更沒充分商量，居民意見分化，有人覺得設(shè)計(jì)師標(biāo)準(zhǔn)太死板，調(diào)整綠化位時(shí)鬧了僵持。但最終交房時(shí)，新房品質(zhì)高，停車和活動(dòng)區(qū)齊全，居民們覺得這錢花得值，自主更新激發(fā)了大家積極性，卻也暴露資金分擔(dān)的壓力。

各地推進(jìn)不勻，北京西城區(qū)項(xiàng)目快速落地，中西部城市資金緊，多從刷墻修管起步，河北遼寧進(jìn)度快，但征收談判常拖延，工地停擺。居民們常抱怨，新電梯廳占了舊樓道，樓上樓下聊天少了；模塊化戶型趨同，失去自家特色；綠化帶多了，晾衣地方卻擠。

上海東安二村保留風(fēng)貌，功能升級(jí)；廣州新華坊試運(yùn)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移，用未來收益換出資。這些反饋提醒，改造不光是蓋新房，還得顧及人情味兒，社區(qū)連續(xù)性強(qiáng)了，生活習(xí)慣卻需適應(yīng)。

以舊換新在達(dá)州等地試水，從2023年9月啟動(dòng)危舊房攻堅(jiān)，主推舊房推倒重建，居民低價(jià)得新房，店子梁二小區(qū)首批完成，今年3月亮相。居民自主出資為主，政府補(bǔ)貼，周期短，幾月到一年，避免老人長(zhǎng)期租房折騰。政策給容積率獎(jiǎng)勵(lì)，新增面積合法，資產(chǎn)增值不加人口密度。

杭州上城區(qū)財(cái)政擔(dān)三成，居民投票鎖方案，資金模式?jīng)Q定深度，中西部有限整修減負(fù)擔(dān)。居民說，這種方式更靈活，滿足個(gè)性化需求，拉動(dòng)家居消費(fèi)，卻產(chǎn)權(quán)計(jì)算無統(tǒng)一，博弈延期常見。

原拆原建適合安全急需，快速消隱患；以舊換新激發(fā)改善動(dòng)力，兩者互補(bǔ)，因地施策。住建部提一小區(qū)一策，但多地還抄舊模板，地下車場(chǎng)和立體綠化難落地。專家預(yù)計(jì)，到2030年，三四成項(xiàng)目繼續(xù)原拆原建，補(bǔ)償細(xì)則在基層摸索統(tǒng)一。

居民參與度高了，投票監(jiān)督執(zhí)行，緩解矛盾，但補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)仍是核心，南京評(píng)估價(jià)與預(yù)期差，退場(chǎng)多；廈門湖里區(qū)自籌翻建，7.6萬戶受益，卻有家庭憂貸款壓力。

全國(guó)前10個(gè)月開工2.51萬個(gè)小區(qū)，推進(jìn)源于居民需求，從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化。改造惠及無數(shù)家庭，提升城市活力，但也暴露問題，新功能升級(jí)弱化舊記憶，便利與習(xí)慣沖突多見。浙江試水業(yè)主表決，深圳加養(yǎng)老設(shè)計(jì)，上海前期公開日提修改，這些探索讓更新更人性化。居民們掂量著，房子新了，心得跟著安穩(wěn)才行，社區(qū)得拉近距離，不只是硬件煥新。

老王這類老住戶，回遷后電梯下樓半分鐘，卻總在舊址空地駐足，那里以前是鄰居閑聊地，現(xiàn)在社區(qū)打算改公共角，希望重聚人氣。這提醒，拆舊建新，最終得讓人心安放。