（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告趙明遠(yuǎn)訴稱：其父趙建國于2022年12月去世，生前未立遺囑。趙建國的法定繼承人包括：配偶孫靜、兒子趙明遠(yuǎn)，以及多年失聯(lián)的親生父親周大山（即趙建國之父）。

趙建國名下共有三處房產(chǎn)：

一號房屋：位于北京某城區(qū)，系趙建國通過繼承其繼父與生母的遺產(chǎn)取得，2022年完成產(chǎn)權(quán)登記；

二號房屋：位于北京另一城區(qū)，系趙建國與孫靜婚姻存續(xù)期間購買，登記在趙建國一人名下；

三號房屋：位于河北某市，系趙建國與孫靜婚后與甲公司簽訂購房合同所購，已交付但尚未辦證。

因周大山自1980年代起離境赴港，至今生死不明、無法聯(lián)系，趙明遠(yuǎn)為便于遺產(chǎn)管理，請求法院依法分割上述房產(chǎn)，并由孫靜繼承全部房屋，向趙明遠(yuǎn)及周大山各支付相應(yīng)折價(jià)款。同時(shí)，申請由孫靜代為保管周大山應(yīng)得份額。

被告孫靜表示認(rèn)可全部事實(shí)，同意原告訴請。被告周大山經(jīng)公告送達(dá)未到庭，亦未提交答辯意見。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

一號房屋歸孫靜所有，孫靜向趙明遠(yuǎn)、周大山各支付折價(jià)款86萬余元；

二號房屋歸孫靜所有，孫靜向趙明遠(yuǎn)、周大山各支付折價(jià)款43萬余元；

三號房屋的合同權(quán)利歸孫靜享有，孫靜向趙明遠(yuǎn)、周大山各支付折價(jià)款17.8萬元；

周大山應(yīng)繼承的全部份額，由孫靜代為保管，待其出現(xiàn)或確定身份后依法處理。

三、法院說理

無遺囑按法定繼承，三人為第一順序繼承人

趙建國未留遺囑，其遺產(chǎn)由配偶孫靜、子女趙明遠(yuǎn)、父母（周大山）共同繼承。盡管周大山長期失聯(lián)，但未被宣告死亡，仍屬合法繼承人，法院必須為其保留應(yīng)繼份額。

夫妻共有財(cái)產(chǎn)先析產(chǎn)，再繼承

二號、三號房屋雖登記在趙建國名下，但系婚姻存續(xù)期間取得，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。法院先將50%份額劃歸孫靜個(gè)人所有，剩余50%作為遺產(chǎn)由三位繼承人均分，即每人繼承整體房產(chǎn)的1/6。

一號房屋雖為繼承所得，仍屬遺產(chǎn)范圍

一號房屋系趙建國從其生母與繼父處繼承而來，產(chǎn)權(quán)已完整登記在其名下，屬于其個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，應(yīng)作為遺產(chǎn)依法分割。

未辦證房產(chǎn)可分割合同權(quán)益

三號房屋雖未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，但購房合同真實(shí)有效，且開發(fā)商明確“需法院判決方可辦證”。法院據(jù)此確認(rèn)合同項(xiàng)下權(quán)利可作為遺產(chǎn)分割。

失聯(lián)繼承人份額必須保留并指定保管人

根據(jù)《民法典》及司法解釋，對無法通知的繼承人，法院應(yīng)保留其份額，并指定保管人。鑒于孫靜為配偶且實(shí)際管理遺產(chǎn)，由其代管周大山份額最為妥當(dāng)。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“找不到繼承人”≠“可以不分”

即使親屬失聯(lián)數(shù)十年，只要未被宣告死亡，法院就必須為其保留遺產(chǎn)份額。建議通過公安、僑務(wù)、公證等渠道盡力查找，必要時(shí)申請公告送達(dá)。

婚后買房，哪怕只寫一方名字，也屬夫妻共有

北京地區(qū)絕大多數(shù)婚后購置房產(chǎn)，無論登記在誰名下，均推定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。繼承前必須先“析產(chǎn)”，切勿誤以為“寫誰名就是誰的”。

未辦證安置房、期房均可確權(quán)分割

只要購房合同合法有效，即使未取得房產(chǎn)證，法院也可判決合同權(quán)利歸屬，并責(zé)令配合未來辦證。這是解決“死人房”無法過戶的關(guān)鍵路徑。

由一人繼承+折價(jià)補(bǔ)償，是最優(yōu)解

多人共有房產(chǎn)易引發(fā)后續(xù)糾紛。本案采用“一人拿房、現(xiàn)金補(bǔ)償”模式，既保障各方權(quán)益，又避免共有僵局，值得借鑒。

律師建議：若家中長輩去世未留遺囑，應(yīng)盡快啟動(dòng)繼承程序。拖延可能導(dǎo)致房價(jià)波動(dòng)、政策變化、繼承人失聯(lián)等風(fēng)險(xiǎn)，增加確權(quán)難度。