香港 “鋪王” 鄧成波去世4年，昔日遍布全城的200多個(gè)核心資產(chǎn)、估值高達(dá)800億的商業(yè)帝國(guó)，如今早已面目全非。

他的兒子們正忙著一場(chǎng)近乎 “清倉(cāng)式” 的賤賣，3億買入的樓盤6500 萬(wàn)就轉(zhuǎn)手，單個(gè)鋪面虧掉75%，4年間套現(xiàn) 300億卻依舊填不滿債務(wù)窟窿，甚至被債權(quán)人告上法庭申請(qǐng)破產(chǎn)。

這位白手起家創(chuàng)下傳奇的地產(chǎn)大佬，怎么也想不到，自己扛過(guò)金融風(fēng)暴、東山再起的商業(yè)帝國(guó)，會(huì)在兒子手中以如此倉(cāng)促的方式走向崩塌。

他的發(fā)家史是香港地產(chǎn)黃金時(shí)代的縮影，16歲時(shí)他還是個(gè)電燈學(xué)徒，跟著師傅學(xué)做燈箱招牌，靠著這門手藝，26歲他開了自己的招牌鋪，賺到了第一桶金。

40歲那年，他嗅到了地產(chǎn)行業(yè)的商機(jī)，一頭扎進(jìn) “樓花” 炒賣市場(chǎng)，靠著精準(zhǔn)的眼光在樓市賺得盆滿缽滿，正式踏入地產(chǎn)圈。

他對(duì)商鋪有著近乎癡迷的熱愛，常把優(yōu)質(zhì)門面比作 “美女”，直言 “每天都想去看”。

這種執(zhí)念讓他在地產(chǎn)行業(yè)越走越遠(yuǎn)，70年代和友人合資做飲食生意，順帶大舉收購(gòu)商鋪，90年代雖遭遇亞洲金融風(fēng)暴，負(fù)債40億被迫變賣物業(yè)，但他并未退場(chǎng)，而是蟄伏十年等待時(shí)機(jī)。

后來(lái)他抓住風(fēng)口，四處搜羅老舊工廠大廈，申請(qǐng)活化后拆租或出售，生意做得風(fēng)生水起。

巔峰時(shí)期，他名下持有超過(guò)200個(gè)商鋪、工廈和酒店，遍布核心地段，總值超過(guò)730億，市場(chǎng)估算實(shí)際資產(chǎn)更是高達(dá)800億，成為公認(rèn)的 “頂級(jí)富豪”。

2021年，87 歲的他身價(jià)已經(jīng)達(dá)到了將近48億美元，此時(shí)的他不僅是地產(chǎn)界的傳奇，更被視為家族財(cái)富的 “定海神針”。

他一生信奉 “高瞻遠(yuǎn)矚，審時(shí)度勢(shì)” 的營(yíng)商哲學(xué)，靠著低買高賣、靈活應(yīng)變的策略，在樓市幾番沉浮中始終屹立不倒，沒人會(huì)想到，他的離開會(huì)成為家族帝國(guó)崩塌的開端。

他有兩段婚姻，共育有六個(gè)兒子，在眾多子女中，他格外偏愛第二任妻子所生的小兒子鄧耀昇，

不僅視其為唯一接班人，還早早放權(quán)讓他參與家族生意，甚至帶著他共同創(chuàng)辦集團(tuán)，打理幾百億的房地產(chǎn)資產(chǎn)。

這份偏愛讓這個(gè)小兒子獲得了絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)，也讓他滋生了遠(yuǎn)超父親的野心。

不同于他專注商鋪投資的穩(wěn)健策略，留洋歸來(lái)的兒子不屑于 “買鋪收租” 的慢節(jié)奏，一心想打造多元化商業(yè)帝國(guó)，目標(biāo)直指上市公司和酒店大亨的寶座。

從2011年開始，他先后涉足婚禮公司、共享辦公室、電訊公司、護(hù)老院等多個(gè)領(lǐng)域，還溢價(jià)將近3倍收購(gòu)上市公司，動(dòng)作頻頻卻收效甚微。

后來(lái)他啟動(dòng)了最激進(jìn)的擴(kuò)張計(jì)劃，大舉進(jìn)軍酒店業(yè)，在父親的支持下，他斥資百億一口氣收購(gòu)14家酒店，加上改裝和裝修費(fèi)用，總投資成本將近270億，滿心期待著公司上市的那一天。

可命運(yùn)卻和他開了個(gè)殘酷的玩笑，就在他準(zhǔn)備好沒多久，香港出現(xiàn)了很大的變動(dòng)，旅游業(yè)首當(dāng)其沖，2020年后全球旅游業(yè)近乎停擺，他收購(gòu)的酒店大多還沒正式開張，就陷入了 “零收入、高負(fù)債” 的絕境。

更致命的是，家族長(zhǎng)期依賴高杠桿操作，大部分物業(yè)都做了三按、四按，貸款比例超過(guò)七成，每年僅利息支出就高達(dá)20億，酒店業(yè)的現(xiàn)金流斷裂，直接讓整個(gè)家族的財(cái)務(wù)狀況瀕臨崩潰。

眼看兒子闖下大禍，80多歲高齡的他不得不重新出山，他叫停了兒子的多個(gè)項(xiàng)目，強(qiáng)行取消了一筆3億港元的酒店交易，哪怕?lián)p失3000萬(wàn)訂金也在所不惜。

為了周轉(zhuǎn)資金，他動(dòng)用自己畢生積累的人脈和信譽(yù)，向銀行多次抵押名下物業(yè)，甚至不惜借利率高達(dá)18厘到 30 厘的私人高利貸，可這一切都只是杯水車薪。

2020年下半年，他的家族開始大規(guī)模拋售物業(yè)，但面對(duì)巨額債務(wù)依舊是杯水車薪。

后來(lái)他在醫(yī)院病逝后，留下了近800億的遺產(chǎn)，但也留下了足以壓垮家族的巨額債項(xiàng)，一場(chǎng)更大規(guī)模的 “賤賣潮” 即將來(lái)臨。

他去世后，作為遺產(chǎn)管理人的兩個(gè)兒子，只能靠變賣資產(chǎn)償還債務(wù)，短短四年時(shí)間里，他們瘋狂拋售了90個(gè)物業(yè)，累積套現(xiàn)超過(guò)300億，平均每年要賣出20多個(gè)資產(chǎn)，可債務(wù)窟窿卻越填越大。

這些拋售幾乎全是 “割肉式” 交易，其中一個(gè)價(jià)值3億港元項(xiàng)目，被以6300萬(wàn)的價(jià)格賣了出去，6 年間貶值高達(dá)80%。

更令人唏噓的是，他們家的4個(gè)核心鋪面，出售后共套現(xiàn)4300多萬(wàn)，賬面總虧損卻高達(dá)9000多萬(wàn)元，相當(dāng)于賣4個(gè)鋪面的錢，還不夠填補(bǔ)一個(gè)鋪面的虧損缺口。

即便是這樣持續(xù)的賤賣，也沒能他們家擺脫困境，2022年的時(shí)候，就有兩家公司將他們告上法庭，到了2025年，債權(quán)人更是提交申請(qǐng)，要求宣告已故的鄧成波破產(chǎn)。

此時(shí)他們家族，名下資產(chǎn)大多已被抵押，核心商圈的鋪位成交價(jià)較巔峰時(shí)期下跌40%-50%，

他兒子的敗局，根源在于對(duì)市場(chǎng)的誤判、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的漠視，以及缺乏完整經(jīng)濟(jì)周期的歷練。

他放棄了父親深耕多年的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在不熟悉的酒店業(yè)盲目擴(kuò)張，用高杠桿撬動(dòng)百億資產(chǎn)，卻沒有建立任何風(fēng)險(xiǎn)控制體系，一旦遭遇黑天鵝事件，整個(gè)商業(yè)帝國(guó)便不堪一擊。

更值得深思的是，他對(duì)小兒子的過(guò)度偏愛和絕對(duì)授權(quán)，讓家族企業(yè)淪為 “一言堂”，缺乏制衡的決策機(jī)制，最終將兩代人的心血推向深淵。

如今這個(gè)曾經(jīng)無(wú)限風(fēng)光的房產(chǎn)大家族，已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，但這場(chǎng)財(cái)富傳承的悲劇已經(jīng)給出了答案：

真正的傳承，從來(lái)不是財(cái)富的簡(jiǎn)單交接，而是商業(yè)智慧、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和經(jīng)營(yíng)能力的延續(xù)。沒有與之匹配的能力，再多的財(cái)富也只是過(guò)眼云煙，忽視風(fēng)險(xiǎn)的激進(jìn)擴(kuò)張，再大的帝國(guó)也會(huì)瞬間崩塌。

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