出品｜中訪網(wǎng)

審核｜李曉燕

“居者有其屋”的千年理念，至今仍深刻影響著中國人的生活選擇。一對籌備婚禮的年輕夫婦，在房價波動的猶豫中，最終遵從雙方父母的共識購入房產(chǎn)——“只要是剛需，不賣就無所謂虧賺”，這一幕正是中國住房市場需求韌性的生動縮影。住建部數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)家庭住房自有率高達(dá)87.8%，遠(yuǎn)超美國、德國等發(fā)達(dá)國家，即便房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，“住”作為民生根本的核心需求從未消失。

當(dāng)個人消費(fèi)者仍在觀望時，資本市場已率先行動。過去十個月，200億港元南向資金持續(xù)涌入貝殼，高毅資產(chǎn)、淡馬錫、首域盈信等全球知名投資機(jī)構(gòu)紛紛增持，Vanguard、JP MAM等巨頭更是連續(xù)三個季度加碼。這些被稱為“耐心資本”的長期資金，不以短期收益為目標(biāo)，卻對真正的價值洼地有著敏銳嗅覺。它們的集體押注，不僅是對貝殼單一企業(yè)的認(rèn)可，更是對中國“住”賽道長期價值的堅定信心。

耐心資本的投資邏輯，始終圍繞確定性與稀缺性展開。正如巴菲特重倉可口可樂、段永平背書茅臺，核心在于鎖定“需求永恒+不可替代”的雙重價值。放到貝殼身上，這份確定性首先源自中國龐大的市場基本盤。14億人口基數(shù)下，2025年常住人口城鎮(zhèn)化率約67%，戶籍城鎮(zhèn)化率不足50%，2億新市民的剛性住房需求亟待滿足，疊加旺盛的改善型需求與22萬個老舊小區(qū)的更新改造，構(gòu)成了萬億級的“住”生態(tài)市場。這個市場或許有短期波動，但只要人類對美好生活的追求不變，“住”的核心需求就不會消失。

稀缺性則是貝殼的核心護(hù)城河。2025年三季度財報顯示，貝殼已構(gòu)建起覆蓋全國的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，擁有6.1萬門店和54.5萬經(jīng)紀(jì)人，形成了難以復(fù)制的線下觸點(diǎn)與服務(wù)能力。在房產(chǎn)交易這一高度依賴信任與專業(yè)度的領(lǐng)域，貝殼通過多年積累的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系，成為當(dāng)前國內(nèi)該領(lǐng)域無可替代的平臺型企業(yè)。這種網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)帶來的壁壘，讓競爭對手難以在短期內(nèi)超越，也讓耐心資本看到了長期持有的底氣。

更關(guān)鍵的是，貝殼早已不是傳統(tǒng)意義上的房產(chǎn)中介，而是轉(zhuǎn)型為數(shù)據(jù)驅(qū)動的科技服務(wù)平臺。這一點(diǎn)恰恰契合了耐心資本對“抗周期企業(yè)”的選股標(biāo)準(zhǔn)——正如阿里不是單純的零售公司、美團(tuán)不止于餐飲服務(wù)，貝殼已擺脫對房地產(chǎn)周期的單一依賴。2025年三季度，其非房產(chǎn)業(yè)務(wù)占比突破45%，租賃服務(wù)收入同比激增45.3%，家裝業(yè)務(wù)利潤率提升至32%，形成了“交易+租賃+家裝”的多元生態(tài)，收入結(jié)構(gòu)從“交易傭金”成功轉(zhuǎn)向“平臺服務(wù)+生態(tài)變現(xiàn)”。

科技賦能讓這份轉(zhuǎn)型更具含金量。貝殼前三季度研發(fā)投入達(dá)18.65億元，AI技術(shù)全面滲透業(yè)務(wù)全流程：經(jīng)紀(jì)人AI助手“來客”覆蓋41.4萬名從業(yè)者，智能選房、聊天助理功能顯著提升轉(zhuǎn)化效率；租賃業(yè)務(wù)通過AI實(shí)現(xiàn)收房、定價、營銷全流程智能運(yùn)營，收房人效提升13%，年節(jié)省成本過億元。這種“科技+服務(wù)”的模式，既優(yōu)化了用戶體驗(yàn)，又提升了運(yùn)營效率，讓貝殼在行業(yè)調(diào)整期依然保持了穩(wěn)健的盈利能力。

財務(wù)層面的安全性，進(jìn)一步堅定了資本的信心。貝殼目前持有凈現(xiàn)金約626億元，充裕的現(xiàn)金流為企業(yè)抵御行業(yè)波動提供了堅實(shí)保障。三季度公司回購2.8億美元股票，分紅率超過70%，以真金白銀回饋股東，彰顯了對未來發(fā)展的信心。在業(yè)務(wù)風(fēng)險控制上，新房交易“預(yù)付傭”模式有效降低了應(yīng)收風(fēng)險，周轉(zhuǎn)天數(shù)控制在47天左右，展現(xiàn)了成熟的運(yùn)營管理能力。

這些優(yōu)勢共同構(gòu)成了貝殼的抗周期韌性。2025年三季度，盡管行業(yè)仍處調(diào)整期，貝殼仍實(shí)現(xiàn)凈收入231億元，同比增長2.1%，經(jīng)調(diào)整凈利潤12.86億元。存量房業(yè)務(wù)GTV同比提升5.8%，上海試點(diǎn)“房客分離”機(jī)制后，房源去化率從2.6%提升至3%以上；新房業(yè)務(wù)通過“B+”輕運(yùn)營模式向低線城市拓展，未來有望打開新的增長空間；家裝業(yè)務(wù)以產(chǎn)品化樣板間模式提升轉(zhuǎn)化率，租賃業(yè)務(wù)在管房源超66萬套，兩大非房業(yè)務(wù)均實(shí)現(xiàn)城市層面盈利。

全球資本的集體加倉，本質(zhì)上是看透了一個核心邏輯：房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，不等于“住”賽道的衰退。傳統(tǒng)房企的困境，源于高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，而貝殼作為科技導(dǎo)向型的服務(wù)提供商，切入的是“住”生態(tài)的全鏈條服務(wù)，賺的是效率提升與體驗(yàn)優(yōu)化的錢。當(dāng)行業(yè)告別野蠻生長，規(guī)范化、品質(zhì)化的服務(wù)成為剛需，貝殼的平臺價值反而愈發(fā)凸顯。

對于中國住房市場而言，貝殼獲得的資本認(rèn)可具有重要信號意義。它表明市場的核心需求并未萎縮，只是需要更優(yōu)質(zhì)、更多元的服務(wù)供給；它證明在傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，那些能夠主動擁抱變化、構(gòu)建多元生態(tài)的企業(yè)，終將穿越周期。隨著AI技術(shù)的深度滲透、非房業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)力，貝殼正在從房產(chǎn)交易平臺向綜合性“住”服務(wù)生態(tài)演進(jìn)，這種轉(zhuǎn)型不僅讓企業(yè)自身具備了更強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，也為行業(yè)探索了可持續(xù)發(fā)展的新路徑。

“峰回路轉(zhuǎn)的時刻，永遠(yuǎn)都是資本先聞到味道”。200億耐心資本的押注，不是盲目跟風(fēng)，而是基于數(shù)據(jù)與邏輯的理性判斷。在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的大背景下，“住”賽道正從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，貝殼所代表的高品質(zhì)、全鏈條服務(wù)，恰好契合了這一發(fā)展趨勢。

如果說過去房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞是“規(guī)?！保敲次磥淼年P(guān)鍵詞就是“價值”。貝殼的故事告訴我們，真正的行業(yè)龍頭，從來不是周期的被動承受者，而是趨勢的主動引領(lǐng)者。當(dāng)全球資本都在為這份確定性價值投票，我們有理由相信，中國住房市場的良性循環(huán)正在形成，而那些堅守價值、勇于轉(zhuǎn)型的企業(yè)，終將在耐心資本的陪伴下，迎來更長遠(yuǎn)的發(fā)展。畢竟，這個世界上最聰明的錢，永遠(yuǎn)流向最有價值的未來。