縱觀2025年西安的土地市場(chǎng)：

容積率低于2.0的地塊，僅成交了8宗；在這其中，超百畝的大體量?jī)H為3宗，1宗為溢價(jià)成交……

可見(jiàn)，容積率2.0&超百畝體量的地塊，是稀缺加倍。

值得一提的是，就在最近西安城區(qū)內(nèi)又閃現(xiàn)了一宗容積率僅為2.0且超百畝體量?jī)?yōu)質(zhì)住宅地塊，更有教育用地加持。

準(zhǔn)備在西安拿地，擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)低密產(chǎn)品的房企，可以聚焦這塊地！

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超百畝，容積率上限為2

日前，長(zhǎng)安區(qū)政府發(fā)布了《關(guān)于西安市長(zhǎng)安區(qū)NB-CA-11-03-03、NB-CA-11-03-04地塊實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃的公示》。

此次公示共2宗地塊，整體位于西安城南的長(zhǎng)安區(qū)，具體在城南大道以東，西京學(xué)院以北、以西。

其中，地塊一，土地標(biāo)號(hào)為NB-CA-11-03-03，土地性質(zhì)為二類(lèi)城鎮(zhèn)用地，宗地占地約123.6畝，容積率1.2-2.0，綠化率35%，建筑密度20%，建筑限高54米

這宗土地地上建筑面積為164815㎡，其中住宅建筑面積140300㎡，公益性公共服務(wù)配套設(shè)施建筑面積5935㎡，經(jīng)營(yíng)性公共服務(wù)設(shè)施建筑面積18580㎡。

地塊二，土地標(biāo)號(hào)為NB-CA-11-03-04，土地性質(zhì)為中小學(xué)教育用地，宗地占地約27.6畝，容積率不大于0.5，綠地率不小于35%，建筑密度不大于22%，建筑限高36米，地上建筑面積為8640㎡。

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生態(tài)、教育資源優(yōu)勢(shì)明顯！

從宗地所處位置看，宗地位于長(zhǎng)安區(qū)常寧新區(qū)的長(zhǎng)安公園板塊。

被譽(yù)為城南“綠肺”長(zhǎng)安公園占地約2600畝，是西安市長(zhǎng)安區(qū)規(guī)模最大、景觀元素涵蓋范圍最廣的城市綜合性公園。

公園東起城南大道，西至子午大道，南至錦湖街，北至學(xué)府大街，包括濱河、景觀水體、運(yùn)動(dòng)、專(zhuān)類(lèi)花園、花谷、農(nóng)耕等6個(gè)功能區(qū)，堪稱西安城南近山擁湖的超大園林。

譬如長(zhǎng)安云縵玫瑰園、綠城清水灣等千萬(wàn)級(jí)豪宅都是依公園而建，此次公示的地塊就位于公園的東南角，東側(cè)還有長(zhǎng)安八水之一的潏河，依園傍河，生態(tài)資源也是該宗土地的最大優(yōu)勢(shì)所在。

除此之外，宗地南側(cè)東側(cè)緊鄰的是西京學(xué)院，前段時(shí)間公示將更名為西京大學(xué)。

西京學(xué)院是一所民辦高校，校園占地近1400畝，目前下設(shè)11個(gè)學(xué)院和2個(gè)教育中心，有全日制在校生17000余人，其中研究生1000余人。

除此之外，周邊還有陜西學(xué)前師范學(xué)院（長(zhǎng)安校區(qū)）、西安培華學(xué)院（長(zhǎng)安校區(qū)）、西安財(cái)經(jīng)大學(xué)（長(zhǎng)安校區(qū)）等，高校云集。

除了高校外，這里還分布有西京中學(xué)、西安電子科技大學(xué)長(zhǎng)安綠地城小、長(zhǎng)安五小、長(zhǎng)安一中新校區(qū)等中小學(xué)。

老西安人，其實(shí)對(duì)于長(zhǎng)安一中比較了解，這所學(xué)校曾經(jīng)在西安也是“掐尖般”的存在。

綜上所述，該宗土地“生態(tài)+教育+低容”三大優(yōu)勢(shì)疊加。

距離該宗土地最近的地鐵站為地鐵2號(hào)線何家營(yíng)站，直線距離為1.5公里，距離即將開(kāi)通的地鐵15號(hào)線長(zhǎng)安廣場(chǎng)站直線距離超2公里，均有一些距離。

綜上，該宗土地最高2.0的容積率、限高54米的條件，緊鄰公園等優(yōu)勢(shì)，可開(kāi)發(fā)低容改善項(xiàng)目。

而超百畝的體量，以及教育用地的加持，給予開(kāi)發(fā)商更大的展示空間。

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常寧新區(qū)的新房市場(chǎng)

值得一提的是，就在10月底，陜西鵬呈輝置業(yè)有限公司以11.5億元的價(jià)格摘得長(zhǎng)安一中新校區(qū)東側(cè)約111畝容積率最高2.1的地塊，折合地價(jià)1032萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)7375元/㎡。

而此次公示的地塊位置更好，容積率更低，起拍價(jià)大概率在10億元上下，最終誰(shuí)將拿下？值得期待。

值得一提的是，目前常寧片區(qū)自帶改善基因，但因種種原因新房市場(chǎng)不溫不火。

截至目前，除云縵玫瑰園（占地約89畝，洋房+疊院，主力戶型275-360㎡）、綠城清水灣（占地113.439畝，規(guī)劃21棟疊墅在售面積330-523㎡）等豪宅在售外，泰發(fā)祥江山雅境、絲路錦禮等新盤(pán)遲遲未入市。

伴隨著這些項(xiàng)目以及鵬呈輝置業(yè)項(xiàng)目的入市，常寧新區(qū)新房市場(chǎng)的熱度也將逐步回歸。