縱觀2025年西安的土地市場：

容積率低于2.0的地塊，僅成交了8宗；在這其中，超百畝的大體量僅為3宗，1宗為溢價成交……

可見，容積率2.0&超百畝體量的地塊，是稀缺加倍。

值得一提的是，就在最近西安城區(qū)內(nèi)又閃現(xiàn)了一宗容積率僅為2.0且超百畝體量優(yōu)質(zhì)住宅地塊，更有教育用地加持。

準備在西安拿地，擅長開發(fā)低密產(chǎn)品的房企，可以聚焦這塊地！

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超百畝，容積率上限為2

日前，長安區(qū)政府發(fā)布了《關于西安市長安區(qū)NB-CA-11-03-03、NB-CA-11-03-04地塊實施詳細規(guī)劃的公示》。

此次公示共2宗地塊，整體位于西安城南的長安區(qū)，具體在城南大道以東，西京學院以北、以西。

其中，地塊一，土地標號為NB-CA-11-03-03，土地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)用地，宗地占地約123.6畝，容積率1.2-2.0，綠化率35%，建筑密度20%，建筑限高54米

這宗土地地上建筑面積為164815㎡，其中住宅建筑面積140300㎡，公益性公共服務配套設施建筑面積5935㎡，經(jīng)營性公共服務設施建筑面積18580㎡。

地塊二，土地標號為NB-CA-11-03-04，土地性質(zhì)為中小學教育用地，宗地占地約27.6畝，容積率不大于0.5，綠地率不小于35%，建筑密度不大于22%，建筑限高36米，地上建筑面積為8640㎡。

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生態(tài)、教育資源優(yōu)勢明顯！

從宗地所處位置看，宗地位于長安區(qū)常寧新區(qū)的長安公園板塊。

被譽為城南“綠肺”長安公園占地約2600畝，是西安市長安區(qū)規(guī)模最大、景觀元素涵蓋范圍最廣的城市綜合性公園。

公園東起城南大道，西至子午大道，南至錦湖街，北至學府大街，包括濱河、景觀水體、運動、專類花園、花谷、農(nóng)耕等6個功能區(qū)，堪稱西安城南近山擁湖的超大園林。

譬如長安云縵玫瑰園、綠城清水灣等千萬級豪宅都是依公園而建，此次公示的地塊就位于公園的東南角，東側還有長安八水之一的潏河，依園傍河，生態(tài)資源也是該宗土地的最大優(yōu)勢所在。

除此之外，宗地南側東側緊鄰的是西京學院，前段時間公示將更名為西京大學。

西京學院是一所民辦高校，校園占地近1400畝，目前下設11個學院和2個教育中心，有全日制在校生17000余人，其中研究生1000余人。

除此之外，周邊還有陜西學前師范學院（長安校區(qū)）、西安培華學院（長安校區(qū)）、西安財經(jīng)大學（長安校區(qū)）等，高校云集。

除了高校外，這里還分布有西京中學、西安電子科技大學長安綠地城小、長安五小、長安一中新校區(qū)等中小學。

老西安人，其實對于長安一中比較了解，這所學校曾經(jīng)在西安也是“掐尖般”的存在。

綜上所述，該宗土地“生態(tài)+教育+低容”三大優(yōu)勢疊加。

距離該宗土地最近的地鐵站為地鐵2號線何家營站，直線距離為1.5公里，距離即將開通的地鐵15號線長安廣場站直線距離超2公里，均有一些距離。

綜上，該宗土地最高2.0的容積率、限高54米的條件，緊鄰公園等優(yōu)勢，可開發(fā)低容改善項目。

而超百畝的體量，以及教育用地的加持，給予開發(fā)商更大的展示空間。

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常寧新區(qū)的新房市場

值得一提的是，就在10月底，陜西鵬呈輝置業(yè)有限公司以11.5億元的價格摘得長安一中新校區(qū)東側約111畝容積率最高2.1的地塊，折合地價1032萬元/畝，樓面地價7375元/㎡。

而此次公示的地塊位置更好，容積率更低，起拍價大概率在10億元上下，最終誰將拿下？值得期待。

值得一提的是，目前常寧片區(qū)自帶改善基因，但因種種原因新房市場不溫不火。

截至目前，除云縵玫瑰園（占地約89畝，洋房+疊院，主力戶型275-360㎡）、綠城清水灣（占地113.439畝，規(guī)劃21棟疊墅在售面積330-523㎡）等豪宅在售外，泰發(fā)祥江山雅境、絲路錦禮等新盤遲遲未入市。

伴隨著這些項目以及鵬呈輝置業(yè)項目的入市，常寧新區(qū)新房市場的熱度也將逐步回歸。