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2025年北京倒數(shù)第二場土拍，結果沒有懸念。

12月23日，海開控股以84.56億元、溢價0.4%，摘得海淀區(qū)上地0702街區(qū)組合地塊，住宅樓面價約6.96萬元/平米。

兩天后，豐臺區(qū)花香0001地塊，也將誕生買家。

競拍0702街區(qū)組合地塊，海開控股的對手只有一個：北京建工地產。

但，從現(xiàn)場表現(xiàn)看，北京建工地產似乎更像走個過場。

那是一塊非凡之地：

1、參拍資質較高。0702組合地塊額外設置了競買資格預審環(huán)節(jié)，需通過北京市海淀區(qū)人民政府資格預審；

2、商業(yè)包袱較重。它由兩塊住宅和一塊商業(yè)地塊組成，總占地面積7.71萬平米，規(guī)劃地上建面22.54萬平米。其中商業(yè)部分，分別占總用地和建面的45.1%和58.7%。

作為海淀本土國資，在關鍵時刻，海開控股站了出來。

它也是0702組合地塊的一級土地整理者，也最懂海淀，在開發(fā)住宅+商業(yè)配套項目方面，經驗十足。

頤海澐頌就是個樣本。

它于3月16日開盤，截至12月23日，供應752套，網簽583套，均價9.02萬元/平米，網簽金額67.91億元。

此番拿下0703街區(qū)組合地塊，海開控股正好補倉了。

住宅+商業(yè)"組合

來看看0702組合地塊的參數(shù)，詳細情況如下：

1、18號地塊為R2二類居住用地，用地規(guī)模約2.2萬平方米，地上建筑規(guī)模約4.84萬平方米，容積率2.2，建筑控高30米；

2、24號地塊為R2二類居住用地，用地規(guī)模約2.03萬平方米，地上建筑規(guī)模約4.47萬平方米，容積率2.2，建筑控高30米；

3、23號地塊為F3其他類多功能用地，用地規(guī)模約3.48萬平方米，地上建筑規(guī)模約13.23萬平方米，容積率3.8，建筑控高36米。

從地塊參數(shù)上看，它的商業(yè)包袱，確實有點重。

但是，23號商業(yè)地塊，承接的是高精尖產業(yè)——聚焦以人工智能為核心的智能健康、智能終端等產業(yè)應用方向，致力于打造國際領先的人工智能應用產業(yè)集群。

塞翁失馬焉知非福。

如果結合此點，0702組合地塊的住宅，未來能否擁有更好的保值增值功能呢？

在住宅樓面價上，0702組合地塊比西北500米外功德寺雙子，便宜了約1400元/平米。目前后者的成交價，約在10.5萬元/平米。

若以此為參數(shù)，結合當下的市場環(huán)境，且在商業(yè)寫字樓全部出售的情況下，0702組合地塊的房價，會繼續(xù)站上10萬大關嗎？

此外，0702組合地塊，也是北京市罕見的，設置了競買資格預審環(huán)節(jié)的地塊。

在《北京市國有建設用地使用權出讓預申請公告》中，第二條的開頭寫道："本次掛牌出讓宗地設置競買資格預審環(huán)節(jié)，通過北京市海淀區(qū)人民政府資格預審的，具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)均可參加競買"。

而之前地塊的預申請公告，表述是“參加預申請企業(yè)，須具有房地產開發(fā)資質”。

花姐認為，在0702組合地塊身上發(fā)生的這種預審環(huán)節(jié)，大概率只是個例，并不會成為今后土拍中的普遍現(xiàn)象。

差異化路線

0702組合地塊此時誕生，不僅只對海開控股，也是對上地板塊的一次補倉。

除了頤海澐頌外，功德寺雙子，差不多也快清盤了。

和樾望云2025年3月開盤，供應693套，截至目前成交666套，成交均價10.52萬元/平米，總金額91.95億元，地價覆蓋率144%。

和樾玉鳴2025年3月開盤，供應444套，截至目前成交392套，成交均價10.45萬元/平米，總金額65.47億元，地價覆蓋率126.5%。

從供地節(jié)奏上看，0702街區(qū)出新地，填補了空白點。

只不過，此一時、彼一時。

功德寺雙子開盤時，其周邊幾乎沒有競爭對手。

但到了0702組合地塊身上，除了功德寺雙子外，還有不遠處的朱房雙子，以及馬上入市的中海安瀾北京。

臻澐2025年5月開盤，供應521套，成交126套，成交均價12.4萬元/平米，總金額29.32億元，地價覆蓋率32%。

建發(fā)海晏2025年6月開盤，供應431套，成交246套，成交均價13.59萬元/平米，總金額73.12億元，地價覆蓋率80.88%。

11月25日，中海安瀾北京已經取得預售證，均價16.5萬元/平左右，最高超過18.7萬元/平米，疊墅+洋房共計278套，面積在200平米至370平米。

和上述地塊相比，海開控股0702組合地塊，是走了差異化路線的。