作者 | 虞滟萍 編輯 | 張曉蘭 責編 | 韓瑋燁

摘要：

精準匹配需求的高品質(zhì)運營，依然是贏得市場的關鍵。

臨近軌交12號線隆昌路站，兩棟嶄新的高層建筑靜靜矗立，樓下520平米的商業(yè)街區(qū)已有喜士多、美發(fā)店、寵物店、蛋糕店等商家入駐。從今年7月上線至今僅僅五個月，這個名為“城置美宿-東外灘社區(qū)”的保租房項目出租率已迅速攀升至90%，與周邊私人房源約25%的空置率形成鮮明對比。

這是上海楊浦置地有限公司作為國企投身保障性租賃住房領域的首個項目，也是楊浦城投“Young城置美宿”品牌系列的開篇之作。

就在同一時空，上海保租房市場正經(jīng)歷一場結構性調(diào)整——據(jù)上海市官方數(shù)據(jù)，截至2025年上半年，保租房入市規(guī)模已占上海整體租賃市場近60%。但市場的另一端，租金表現(xiàn)卻不容樂觀。公開數(shù)據(jù)顯示，上海保租房租金坪效從2021年的4.29元/平米/天下降至2025年的3.42元/平米/天，整體跌幅超過20%。全市已投運的保租房整體空置率約為26%，部分區(qū)域甚至超過這一水平。

在這樣的市場環(huán)境下，東外灘社區(qū)項目何以在短期內(nèi)實現(xiàn)快速去化？作為國企背景的租賃住房項目，它又能為整個行業(yè)帶來哪些啟示？

楊浦首秀

國企入局與擔當

隨著“十四五”期間保租房籌建目標的快速推進，市場供應結構正悄然發(fā)生著變化，使得上海租賃市場站在了關鍵節(jié)點上。

截至2025年6月底，上海累計建設籌措保租房約51.3萬套（間），供應31.9萬套（間），分別為“十四五”期末規(guī)劃總量的86% 和80%。這種供應量的急劇增加直接影響了租金表現(xiàn)。部分區(qū)域因保租房項目密集推出，競爭加劇，出租率面臨下行壓力。

我們可以看到，當下的市場正面臨著三重壓力：一是供需關系逆轉(zhuǎn)，集中入市項目加劇競爭；二是需求端疲軟，上海外來人口增速放緩至0.5%；三是租客支付意愿下降，租金收入比從30%—40%降至20%左右。

隨著市場生態(tài)變化的影響，傳統(tǒng)租賃市場的參與者也陷入了兩難境地，民營公寓為維持出租率不得不降價促銷，卻陷入“以價換量”的惡性循環(huán)；個人房東面臨空置率攀升與租金收益下降的雙重擠壓。

盡管如此，在冰冷的總量數(shù)據(jù)下，結構性的“暖流”依然存在。2025年上半年數(shù)據(jù)顯示，上海楊浦區(qū)成為全市唯一租金逆勢上漲的區(qū)域，租金同比上漲3.83%。這一表現(xiàn)與區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)業(yè)集聚密切相關。美團、B站、得物等新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)總部及多個新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為東外灘社區(qū)項目帶來了大量高支付能力的租賃需求。

戰(zhàn)略定位

國企責任與市場邏輯的平衡點

國企躬身入局保租房，其底層邏輯與純市場化機構有著本質(zhì)不同。對楊浦置地而言，打造東外灘社區(qū)的首要考量是融入服務于楊浦區(qū)“打造人才秀帶”的整體戰(zhàn)略，以實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一。

與民營機構相比，國企在保租房領域的獨特優(yōu)勢體現(xiàn)在三個方面：

其一，是戰(zhàn)略資源的系統(tǒng)整合能力。國企能夠高效協(xié)同分散的土地、政策與產(chǎn)業(yè)資源，將保租房建設嵌入?yún)^(qū)域發(fā)展大盤。東外灘社區(qū)的選址，本身就是“職住平衡”理念的精準落地，直接服務周邊企業(yè)70%青年員工的通勤減負需求。

其二，是長期主義視角下的品質(zhì)堅守。相較于追求短期周轉(zhuǎn)效率，國企更傾向于將工程質(zhì)量、社區(qū)安全與租戶長期滿意度置于成本考量之上。這種價值觀貫穿于從建筑用材、安保投入到規(guī)范運營的全過程。

其三，是綜合效益的動態(tài)平衡藝術。企業(yè)運營此類項目，需在“政策性”與“市場性”之間走鋼絲。東外灘社區(qū)提供42㎡精裝一居室，租金定在4500-5000元/月。這一定價，既嚴格執(zhí)行了“同地段、同品質(zhì)市場租金九折以下”的政策紅線，又憑借過硬品質(zhì)實現(xiàn)了與目標客群支付能力的匹配。與此同時，上海自2024年11月起施行的公積金新政（承租保租房可全額提取房租），進一步提升了項目的實際可負擔性，展現(xiàn)了政策與項目協(xié)同發(fā)力的乘數(shù)效應。

產(chǎn)品力解讀

從居住容器到生活空間的進化

產(chǎn)品力是吸引力的根本。

在產(chǎn)品設計方面，42㎡的一居室通過精細化設計優(yōu)化了空間效能，既滿足了個人的私密需求，又避免了空間的浪費。

項目在硬件配置上全面對標“安全、舒適、綠色、智慧”的好房子標準。全面推廣的屋面光伏系統(tǒng)、雨水回收系統(tǒng)和海綿城市設施，不僅降低了運營成本，也響應了國家對于綠色建筑的倡導。

空間設計上，每套公寓配置開放式廚房、獨立衛(wèi)生間、大陽臺及全套品牌家電，實現(xiàn)真正的“拎包入住”。但項目的真正創(chuàng)新在于對坪效的重新升級——不僅關注每平方米的經(jīng)濟產(chǎn)出，更重視每平方米承載的生活價值。

社區(qū)配套更是項目的亮點之一。健身房、咖啡茶水吧、共享會議室、多功能室等休閑空間的配置，精準回應了年輕客群對品質(zhì)生活與社交互動的新需求。這種“商業(yè)地產(chǎn)+租賃住房”的融合思路，在楊浦置地未來的項目規(guī)劃中也將延續(xù)。

與周邊大量房齡老舊、功能單一的私人房源相比，這種全維度的體驗差構成了堅實的競爭壁壘。

運營的終點

服務人的全面發(fā)展

高品質(zhì)的產(chǎn)品需要精密的運營來激活。

在運營模式上，東外灘社區(qū)采用“核心業(yè)務自控+基礎服務外包”的混合模式。核心運營團隊由置地公司經(jīng)營管理部全權負責，配置1名店長和4名管家，而保安、保潔、維修等基礎服務則外包給第三方物業(yè)公司。這種模式既保證了服務品質(zhì)的專業(yè)性和一致性，又通過分工優(yōu)化了成本結構。

社群運營是項目提升租客黏性的關鍵。通過定期組織社群活動，從更高維度上幫助新市民、青年人消融城市陌生感，構建歸屬感。調(diào)研顯示，近半數(shù)租客因“維修方便、服務好”而更傾向與專業(yè)長租機構簽約。這種由可靠服務與社區(qū)溫度共同構筑的信任，是抵抗市場波動的寶貴資產(chǎn)。

價值邏輯

效率與公平兼顧的“新租賃經(jīng)濟”模型

傳統(tǒng)觀念認為，保障性住房必然意味著低利潤或高補貼。然而，以城置美宿-東外灘社區(qū)為代表的國企保租房項目，正在構建兼顧社會效益與經(jīng)濟可持續(xù)性的新模型。

其經(jīng)濟邏輯在于，按照政策要求以略低于市場的租金獲取穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)人口客源。通過運用綠色技術、采用混合運營模式等方式進行精細化的成本控制，以及憑借社群、配套等提供高附加值的服務溢價，從而實現(xiàn)項目的健康現(xiàn)金流。在現(xiàn)代城市中，優(yōu)質(zhì)居住產(chǎn)品的需求及其坪效潛力，有可能超越傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)。

同時，國企背景為這一模型提供了獨特的金融閉環(huán)。隨著保障房公募REITs的推進，優(yōu)質(zhì)保租房資產(chǎn)可通過證券化實現(xiàn)資金回籠，形成“投資－建設－運營－退出”的完整閉環(huán)。睿和智庫統(tǒng)計，上海城投寬庭保租房REIT自發(fā)行以來，收盤價漲幅已達48%，顯示出資本市場對這類運營穩(wěn)健、收益良好的保租房資產(chǎn)給予了高度認可。

國企使命

“穩(wěn)定器”與“引領者”

在保租房從“量的積累”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”關鍵期，東外灘社區(qū)項目提供了一個可供分析的樣本。它的快速去化證明，即便在整體承壓的市場中，真正具備精準定位、硬核產(chǎn)品與溫暖運營的項目，依然能穿越周期，實現(xiàn)價值兌現(xiàn)。

未來，隨著更多保租房項目的入市，差異化競爭將成為關鍵。

東外灘社區(qū)探索出的標準化運營體系、服務響應機制和社群活動標準，可以沉淀為一套可復制的運營手冊，為后續(xù)項目提供借鑒。接下來，楊浦置地位于市光路的336項目，可承接東外灘社區(qū)的成功要素，并根據(jù)五角場板塊的客群特征進行產(chǎn)品微創(chuàng)新；定海154項目則規(guī)劃了1000平米的商業(yè)配套，進一步探索“商業(yè)地產(chǎn)+租賃住房”的融合發(fā)展路徑。

結語

傍晚時分，東外灘社區(qū)的共享會議室里，幾位年輕人正在討論項目方案；健身房內(nèi)，有人在跑步機上揮汗如雨；而咖啡吧里，淡淡的咖啡香氣中，幾位租客正在輕松交談。樓下的商業(yè)街完美填補了所在區(qū)域的商業(yè)空白，未來也將以獨特的魅力和豐富的業(yè)態(tài)，服務社區(qū)、輻射周邊，逐步成長為串聯(lián)人群、融合消費與生活的活力聚場。