文︱劉德科

來看今天剛開完的全國住建工作會議〔2025/12/22-23〕。對于明年如何穩(wěn)樓市，他們大概提出了九條措施。我們逐條來看一下——

◎措施一：「因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等」

●解讀：其實地方政府都非常清楚，從房企手上收購存量商品房用作保障性住房，這是一條效率非常低的救市措施；但由于住建部一直在主推，所以地方政府只能象征性做一兩單或兩三單，應(yīng)付一下。

◎措施二：「優(yōu)化和精準(zhǔn)實施保障性住房供應(yīng)，實施房屋品質(zhì)提升工程，有序推進(jìn)『好房子』建設(shè)」

●解讀：確實，住建部在「好房子」這件事上做了很多努力，努力一定是成功的原因，但他們努力的方向未必是成功的原因?，F(xiàn)在「好房子」所取得的成績，其實主要就來自兩個因素：一是計容新規(guī)（各地普遍放松容積率計算規(guī)則，讓實際得房率飆升，隱形讓利給購房者）；二是市場驅(qū)動（由于市場行情太差，房企只能拼命提高住宅產(chǎn)品力）。

◎措施三：「進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項目『白名單』制度作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求」

●解讀：在保交房這件事情上，「白名單」制度起到了至關(guān)重要的作用；但令人費(fèi)解的是，全國住建工作會議在總結(jié)2025年的成績時已經(jīng)宣布「保交房任務(wù)全面完成」，而在部署2026年工作時卻又說要「進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項目『白名單』制度作用」。我們能理解，保交房應(yīng)該還有一些掃尾的工作仍需「白名單」制度，但是掃尾工作也需要單列一條作為「工作重點(diǎn)」？如果確實需要作為「工作重點(diǎn)」，那么反過來說，宣布「保交房任務(wù)全面完成」至少是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?/strong>

◎措施四：「城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行」

●解讀：地方政府能出的救市政策，真的幾乎都已經(jīng)出盡了。如果現(xiàn)在還把主要責(zé)任推給地方政府，那么只能說真正要穩(wěn)住樓市還需要更長的時間。

◎措施五：「加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度，在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制」

●解讀：「做實房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制」的意思是，項目資金進(jìn)出，要實現(xiàn)更封閉的管理——對于房企來說，這將會使得他們的資金流動性更弱，壓力更大。

◎措施六：「在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制」

●解讀：這一條的意思是，預(yù)售資金監(jiān)管要嚴(yán)格。房企都知道，這又是在一定程度上削弱他們的資金流動性。

◎措施七：「在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)『所見即所得』，從根本上防范交付風(fēng)險。繼續(xù)實行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實維護(hù)購房人合法權(quán)益?！?/p>

●解讀：現(xiàn)房銷售是無比理論正確的。但在現(xiàn)實執(zhí)行中，它不匹配現(xiàn)行的房地產(chǎn)配套金融制度，所以根本沒法落地。即便硬壓下來要落地，地方政府也就是應(yīng)付性地做幾個，對住建部有所交代而已。所以，從根子上去下苦功夫「規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管」，比「推進(jìn)現(xiàn)房銷售制」更符合現(xiàn)實情況。

◎措施八：「同時，深化住房公積金制度改革」

●解讀：公積金制度的實質(zhì)性改革從未開始，何來「深化」？現(xiàn)行公積金制度，是世界上效率最低的一種福利性質(zhì)金融手段。從資金效率的角度看，每個城市的資金池都是孤立的，只有「金」，沒有「融」；從購房者的角度看，受益遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于付出；從企業(yè)的角度看，公積金制度無形中增加了稅負(fù)。

◎措施九：「實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動，探索社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行新模式，探索『物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)』模式，推動『物業(yè)服務(wù)進(jìn)家庭』?！?/p>

●解讀：所謂的「物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)」，又是一種典型的理論正確。「物業(yè)服務(wù)」與「生活服務(wù)」，這兩件事情其實是隔行如隔山，兩者的差別如同骨科醫(yī)生與腦科醫(yī)生的差別。至少到目前為止，沒有一家物業(yè)服務(wù)公司能做出上規(guī)模的「生活服務(wù)」。「生活服務(wù)」不在「物業(yè)服務(wù)」的能力邊界之內(nèi)——讓專業(yè)的人做專業(yè)的事情，這是常識。

寫完了。如果你們看完之后覺得不爽，就當(dāng)我們所說的這一切，全部都是偏見。

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科