12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)出爐，地產(chǎn)行業(yè)方面，因行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，再加之上年基數(shù)上升的影響，銷售規(guī)模、房?jī)r(jià)、投資均延續(xù)調(diào)整。

不過這幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)值得關(guān)注：

首先，前11月新建商品房銷售面積7.87億平方米，同比下降7.8%；商品房銷售金額7.51萬億元，同比下降11.1%，單月數(shù)據(jù)同比降幅仍保持穩(wěn)定，降幅較上月持續(xù)收窄。雖然成交下行，但是也要看到供應(yīng)端新開工面積降幅更大，前11月累計(jì)下降20.5%，且房屋新開工面積僅為同期新房銷售的68%。

這意味著新房庫(kù)存壓力緩解的同時(shí)，也保證了新供應(yīng)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)行業(yè)繼續(xù)止跌回穩(wěn)。

其次，房?jī)r(jià)陸續(xù)在觸底，更多城市開始企穩(wěn)。70城環(huán)比止跌的城市數(shù)量有11個(gè)，較上月增加5個(gè)。除了上海、沈陽(yáng)、合肥外，大連、南京、重慶、貴陽(yáng)、揚(yáng)州等城市新房?jī)r(jià)格也實(shí)現(xiàn)環(huán)比企穩(wěn)。

整體來看，年底和明年初行業(yè)迎來筑底的關(guān)鍵階段，下個(gè)月12月份年末數(shù)據(jù)匯總屆時(shí)整體數(shù)據(jù)會(huì)好于11月。聚焦具體城市和項(xiàng)目來看，新房?jī)r(jià)格、項(xiàng)目去化率等方面仍存有結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)，行業(yè)供求壓力也在持續(xù)好轉(zhuǎn)。

宏觀層面來看，生產(chǎn)供給基本平穩(wěn)，就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)改善，新質(zhì)生產(chǎn)力穩(wěn)步發(fā)展。具體來看：

工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。11月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)4.8%，環(huán)比增長(zhǎng)0.44%。

市場(chǎng)銷售規(guī)模擴(kuò)大，服務(wù)零售增長(zhǎng)加快。11月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)1.3%，較上月減慢1.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.42%。

固定資產(chǎn)投資整體同比下降，制造業(yè)投資保持增長(zhǎng)。扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，前11月全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)0.8%。

貨物進(jìn)出口增速回升，貿(mào)易結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。11月份，貨物進(jìn)出口總額同比增長(zhǎng)4.1%，比上月加快4.0個(gè)百分點(diǎn)，其中，出口23456億元，增長(zhǎng)5.7%。

就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定。11月份，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.1%，與上月持平。

結(jié)合11月金融數(shù)據(jù)來看，廣義貨幣M2狹義貨幣M1二者剪刀差達(dá)到3.1個(gè)百分點(diǎn)，較上月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)兩個(gè)月上行。

這一走勢(shì)主要源于兩方面：一是M1增速出現(xiàn)大幅回落，二是居民短期貸款規(guī)模環(huán)比收縮，較10月末減少2647億元。

居民中長(zhǎng)期貸款規(guī)模迎來止跌回升，初步統(tǒng)計(jì)顯示11月環(huán)比增長(zhǎng)622億元。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)銷售正處于調(diào)整關(guān)鍵期，中長(zhǎng)期貸款實(shí)現(xiàn)止跌，充分反映出行業(yè)運(yùn)行的積極變化。

近期央行行長(zhǎng)發(fā)表署名文章明確，未來將強(qiáng)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。剛剛召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告也著重強(qiáng)調(diào)，要積極有序化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，督促各地主動(dòng)化債，堅(jiān)決遏制新增隱性債務(wù)；同時(shí)優(yōu)化債務(wù)重組與置換機(jī)制，通過多措并舉化解地方政府融資平臺(tái)經(jīng)營(yíng)性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

未來金融政策將更加聚焦行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，政策重心進(jìn)一步轉(zhuǎn)向兼顧企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解。一方面，有助于加快各地城投庫(kù)存去化，緩解“新城”板塊大量囤積待開發(fā)地塊帶來的庫(kù)存壓力，推動(dòng)城市化進(jìn)程有序推進(jìn)；另一方面，能夠有效減輕地方政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)各地土地出讓節(jié)奏回歸理性，避免地方為緩解短期財(cái)政壓力而過度推地，進(jìn)而保障優(yōu)質(zhì)板塊的穩(wěn)健發(fā)展。

前11月新建商品房銷售面積7.87億平方米，同比下降7.8%，降幅擴(kuò)大了1個(gè)百分點(diǎn)；前11月商品房銷售金額7.51萬億元，同比下降11.1%，降幅擴(kuò)大了1.5個(gè)百分點(diǎn)。

不過從單月數(shù)據(jù)來看同比降幅仍保持穩(wěn)定，銷售面積降幅更是較上月收窄了1.8個(gè)百分點(diǎn)至17%。房企到位資金方面，11月個(gè)人按揭貸款新增952億元，環(huán)比基本持平。庫(kù)存指標(biāo)持續(xù)改善，11月商品房待售面積下降300萬平方米，連續(xù)9個(gè)月下降。

結(jié)合克而瑞核心城市數(shù)據(jù)顯示，11月份新房成交量環(huán)比降16%，同比降幅擴(kuò)大至49%。主要原因在于供應(yīng)量規(guī)模延續(xù)低位，制約年末成交規(guī)模。各城市去化率指標(biāo)出現(xiàn)微增，11月典型城市去化率同環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)至34%。高端頂豪、強(qiáng)產(chǎn)品力、配套健全、價(jià)格優(yōu)勢(shì)等復(fù)合優(yōu)勢(shì)類項(xiàng)目持續(xù)熱銷，如上海金陵華庭、鄭州越秀金水觀萃、廣州保利玥璽灣等開盤去化率均超過九成。

近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2026年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明了方向。會(huì)議在“守牢底線、化解風(fēng)險(xiǎn)”的總體框架下，對(duì)房地產(chǎn)工作進(jìn)行了具體部署：因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。高質(zhì)量推進(jìn)城市更新。并首次提出拓展要素市場(chǎng)化改革試點(diǎn)，為穩(wěn)樓市與城市更新提供底層制度支撐。

短期來看，為加快庫(kù)存壓力指標(biāo)改善，預(yù)計(jì)新房新增供應(yīng)規(guī)模將維持低位，對(duì)成交的約束還將持續(xù)。但公積金制度的改革和“好房子”建設(shè)的持續(xù)發(fā)展，伴隨著改善性住房需求的合理釋放，市場(chǎng)中仍將存在點(diǎn)狀優(yōu)質(zhì)發(fā)展機(jī)會(huì)。

長(zhǎng)期來看，在需求側(cè)，根據(jù)《中國(guó)人口普查年鑒-2020》，全國(guó)城鎮(zhèn)2000年以前建成的存量住房比例達(dá)到了35%，老齡化與家庭小型化催生持續(xù)更新需求，城市更新通過“存量提質(zhì)”形成可持續(xù)的供需平衡；供給側(cè)，要素市場(chǎng)化改革讓土地、資金等精準(zhǔn)對(duì)接需求，降低行業(yè)對(duì)土地增值的依賴。

2025年11月份， 70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大。

11月份，一手房?jī)r(jià)指數(shù)同比下降2.8%，降幅較上月擴(kuò)大了0.2個(gè)百分點(diǎn)。各線城市房?jī)r(jià)同比降幅均有所擴(kuò)大。從城市表現(xiàn)來看，11月上海房?jī)r(jià)同比上漲5.1%，杭州同比上漲3.0%，合肥上漲1.3%，烏魯木齊和沈陽(yáng)同比分別漲0.8%、0.2%，宜昌同比止跌。

11月新房?jī)r(jià)格同比降幅結(jié)束年內(nèi)持續(xù)收窄趨勢(shì)，出現(xiàn)小幅擴(kuò)大，但環(huán)比止跌的城市數(shù)量顯著增加——增至11個(gè)，較上月多5個(gè)，更多城市房?jī)r(jià)陸續(xù)觸底。除上海、沈陽(yáng)、合肥外，大連、南京、重慶、貴陽(yáng)、揚(yáng)州等城市本月新房?jī)r(jià)格也實(shí)現(xiàn)環(huán)比企穩(wěn)。

正如此前預(yù)期，在高品質(zhì)住宅供給持續(xù)增加、各地供給側(cè)管控成效逐步顯現(xiàn)的背景下，更多城市新房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

前11月房屋新開工面積5.3億平方米，下降20.5%。其中，住宅新開工面積3.9億平方米，下降19.9%。11月新開工面積4396萬平方米，同比下降27.6%，同比降幅縮小1.9個(gè)百分點(diǎn)。

前11月房屋新開工面積僅為同期新房銷售的68%，整體供應(yīng)約束成交。年內(nèi)新開工與新房銷售規(guī)模同步收縮，且持續(xù)低于新房銷售，使得新房庫(kù)存壓力緩解的同時(shí)，也保證了新供應(yīng)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)行業(yè)繼續(xù)止跌回穩(wěn)。

1—11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%，降幅高于同期新房銷售額4.8個(gè)百分點(diǎn)。單看11月，開發(fā)投資額為5028億元，同比下降30%，降幅較10月擴(kuò)大7.3個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)一步從投資與銷售的匹配度分析，前11月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額較同期新房銷售金額高出4.6%，這一差距較上月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)向新房成交金額靠攏，直觀反映出行業(yè)正逐步脫離高杠桿擴(kuò)張軌道，回歸以銷售為導(dǎo)向的理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

行業(yè)正處于消化積壓庫(kù)存、重塑價(jià)格信心、轉(zhuǎn)換需求驅(qū)動(dòng)的關(guān)鍵階段，今年底和明年初行業(yè)迎來筑底關(guān)鍵階段，預(yù)計(jì)12月份數(shù)據(jù)整體會(huì)好于前11月，為推動(dòng)行業(yè)化險(xiǎn)，投資、新開工數(shù)據(jù)將持續(xù)回落，各地長(zhǎng)短期庫(kù)存壓力將持續(xù)緩解，同時(shí)，隨著市場(chǎng)適銷產(chǎn)品占比進(jìn)一步提升，新房項(xiàng)目開盤去化率有望延續(xù)改善態(tài)勢(shì)，更多城市房?jī)r(jià)將開始企穩(wěn)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。為鞏固市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，地方主管部門持續(xù)加大控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給力度。目前全國(guó)已有超25個(gè)省級(jí)行政區(qū)發(fā)布“十五五”發(fā)展規(guī)劃建議，房地產(chǎn)領(lǐng)域提及頻次最高的表述為“發(fā)展保障房”和“好房子”。此外，城市更新也與產(chǎn)業(yè)、人口發(fā)展的深度綁定，高質(zhì)量城市更新仍具廣闊空間。（來源：丁祖昱評(píng)樓市）