整體二手房市場成交規(guī)模仍將延續(xù)波動(dòng)走勢。

◎ 文/俞倩倩

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年11月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交環(huán)比上升14%，累計(jì)同比增3%。究竟當(dāng)前二手房業(yè)主掛牌積極性如何？熱點(diǎn)城市中新增掛牌房源又存在哪些結(jié)構(gòu)性分化特征呢？

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11月滬深杭新增二手掛牌量同環(huán)比齊跌

僅北京一城環(huán)比增9%

為了更好的分析二手房業(yè)主心態(tài)變化，我們主力聚焦了北京、上海、深圳、杭州等核心一二線城市，從CRIC監(jiān)測的四城新增掛牌套數(shù)來看，11月四城新增掛牌總量與上月基本持平，環(huán)比微增1%，同比下降7%。滬深杭三城均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊跌，深圳同比跌幅達(dá)11%。僅北京一城環(huán)比持增9%。

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京深杭新增掛牌100萬-300萬元以內(nèi)房源占比上升、300萬-600萬元占比普降

分總價(jià)段來看，熱點(diǎn)城市北京、上海、深圳、杭州四城新增掛牌量呈現(xiàn)出以下特征：

（1）京深杭100萬-300萬元?jiǎng)傂杩們r(jià)段房源業(yè)主掛牌積極性回升，新增掛牌量占比環(huán)比持增，且增幅顯著，低總價(jià)段業(yè)主拋售心理加劇。

（2）京滬深杭300萬-600萬元?jiǎng)偢闹懈目們r(jià)段出現(xiàn)了穩(wěn)步回落；除上海外，京深杭1000萬元以上豪宅業(yè)主掛牌量占比穩(wěn)中微降，表明中高改業(yè)主掛牌積極性略顯不足。

（3）上海600萬-800萬元中高改房源新增掛牌量占比出現(xiàn)了階段性回升，環(huán)比增長1.12pcts。

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京深70-90平、滬杭120-140平新增掛牌比重增幅顯著，70平以內(nèi)占比普遍下降

從面積段來看，四城新增掛牌套數(shù)環(huán)比上漲區(qū)間總體呈現(xiàn)出“小面積段占比下降、大面積段占比上升”特征，70平以內(nèi)小面積段掛牌套數(shù)占比普降，而占比上升區(qū)間略有不同，北京、深圳類似，漲幅顯著主要集中在70-90平中小面積段，環(huán)比漲幅均超1pcts；而上海、杭州漲幅比較顯著的則集中在120-140平，舒適型三房和緊湊型四房業(yè)主掛牌積極性穩(wěn)步回升。

總體來看，11月重點(diǎn)四城二手房新增掛牌量穩(wěn)中有增，但城市間分化顯著。滬深杭三城均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊跌。結(jié)合總價(jià)段和面積段來看，當(dāng)前業(yè)主“以價(jià)換量”拋售心理加劇，總價(jià)段降級(jí)、面積段升級(jí)愈發(fā)顯著，京深低總價(jià)100萬-300萬元、70-90平剛需房源掛牌活躍度高。

基于當(dāng)前不同城市二手房業(yè)主掛牌心態(tài)轉(zhuǎn)變和各城市二手房成交結(jié)構(gòu)特征，預(yù)判后市，我們認(rèn)為，整體二手房市場成交規(guī)模仍將延續(xù)波動(dòng)走勢。一方面新增掛牌量同比持降，供過于求情況略有緩解；另一方面，三季度以來，二手房價(jià)持續(xù)下行對(duì)成交量的刺激作用遞減，尤其是剛需項(xiàng)目，即便是大幅讓利，客戶觀望情緒還在持續(xù)加劇，短期來看這樣的趨勢還將延續(xù)。（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）