來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

南方+記者獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，重點(diǎn)是：因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動(dòng)收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優(yōu)化和精準(zhǔn)實(shí)施保障性住房供應(yīng)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)。進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

由于講話涉及要點(diǎn)較多，南方+記者專門采訪廣東省政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉予以摘要解讀。

房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定至關(guān)重要。南方+ 馮善書 拍攝

保交房全面完成 “好房子”建設(shè)起步成勢

“這次工作會(huì)議，在總結(jié)中首先強(qiáng)調(diào)了保交房任務(wù)全面完成。這意味著保交房是住建部門在近期行業(yè)管理中的首要責(zé)任，也是行業(yè)凸顯民生屬性的體現(xiàn)，更是市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵。”李宇嘉認(rèn)為，從2022年提出保交樓，到2024年提出保交房工作，行業(yè)出險(xiǎn)和供求關(guān)系發(fā)生重大變化，在告別舊模式過程中，將出現(xiàn)涉及業(yè)主自身權(quán)益的房屋交付，作為重大工程、重點(diǎn)任務(wù)來抓。截至今年，這兩項(xiàng)工程全部完成，這也意味著未來居民買房，基本不用擔(dān)心交付事項(xiàng)了，即便開發(fā)商建設(shè)能力下降、項(xiàng)目進(jìn)度延緩，但購房款也會(huì)封存在監(jiān)管賬戶，而不會(huì)出現(xiàn)抽逃的問題，不會(huì)出現(xiàn)將預(yù)收款作為融資和高周轉(zhuǎn)的手段。交付對(duì)居民預(yù)期、信心的沖擊也降到最低了。

同時(shí)，住建部的工作會(huì)議還強(qiáng)調(diào)了“好房子”建設(shè)起步成勢。在李宇嘉看來，在推進(jìn)保交付、實(shí)現(xiàn)防風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，2025年的另一項(xiàng)工作就是啟動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革——好房子建設(shè)。這也是新模式、高質(zhì)量的切入點(diǎn)，通過供給革新牽引和帶動(dòng)需求，實(shí)現(xiàn)新舊模式的漸進(jìn)過渡和行業(yè)止跌回穩(wěn)，夯實(shí)住房民生屬性的基礎(chǔ)。

“在好房子建設(shè)方面，2025年主要是立標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)科技、抓項(xiàng)目。”李宇嘉說，目前這幾項(xiàng)工作全部啟動(dòng)，且已經(jīng)見到效果。我們看到，行業(yè)開始從“好房子”延展到“好服務(wù)”，即除了建造方面的好，還要適應(yīng)居民對(duì)美好生活的訴求。因此，2025年行業(yè)開始圍繞物業(yè)管理、房屋全生命周期管理、“一老一小”、公共配套等方面，在好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)等方面全面發(fā)力。

好房子建設(shè)為市場企穩(wěn)注入信心和動(dòng)力。南方+ 馮善書 拍攝

“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”排在第二位

值得關(guān)注的是，在2026年住房城鄉(xiāng)建設(shè)的幾項(xiàng)中心工作中，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”排在第二位。眾所周知，在2024年底的工作會(huì)議上，曾將持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)作為2025年工作的第一位任務(wù)。李宇嘉認(rèn)為，一方面，保交房任務(wù)全面完成后，行業(yè)調(diào)整對(duì)民生保障的沖擊基本得到解決；另一方面，隨著行業(yè)出險(xiǎn)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入重組階段，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)釋放的高峰也過去了；此外，以新房和二手住房合并計(jì)算的總交易量，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了量的穩(wěn)定。此外，房地產(chǎn)穩(wěn)定，除了住建系統(tǒng)的工作外，更重要的是就業(yè)、收入、人口（生育、結(jié)婚）、城鎮(zhèn)化等經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)，以及房地產(chǎn)新模式的打造，這是一個(gè)事關(guān)多部門的系統(tǒng)工程。

這意味著，在防風(fēng)險(xiǎn)方面取得積極成效后，接下來一方面要繼續(xù)推進(jìn)穩(wěn)定房地產(chǎn)工作，更重要的是加快新模式轉(zhuǎn)型。這部分內(nèi)容在2026年“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)”這項(xiàng)工作的表述中占的比重最大，顯示舊模式開始褪去，新模式要盡快培育起來，這是穩(wěn)定房地產(chǎn)的關(guān)鍵。如果新模式不能見效，穩(wěn)定的壓力仍較大。

那么，結(jié)合這次會(huì)議精神，我們?nèi)绾卫斫狻皩⑿路渴袌龊投址渴袌鲎鳛橐粋�(gè)整體來看待”的表述？

南方+記者注意到，在“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的相關(guān)表述中，住建部工作會(huì)議提出要充分認(rèn)識(shí)二手房交易占比上升是今后一個(gè)時(shí)期的趨勢，將新房市場和二手房市場作為一個(gè)整體來看待。在李宇嘉看來，在供求關(guān)系重大變化、存量時(shí)代、回歸居住屬性等新的背景下，住房需求發(fā)生了重大變化，即二手房交易開始崛起。目前，全國15個(gè)省市二手房交易量超過新房交易量，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房交易量占比接近70%，一線城市二手房交易量創(chuàng)下4年來新高。在剛需基本轉(zhuǎn)向租賃和二手住房、高品質(zhì)打造的背景下，新房越來越趨于改善。因此，看待需求的潛力也好，看待市場穩(wěn)定也好，必須將新房市場和二手房市場作為一個(gè)整體來看待，而不能只關(guān)注新房。從這個(gè)角度來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

有讀者和網(wǎng)友提到，會(huì)議提出了處理好當(dāng)前和長遠(yuǎn)、頂層設(shè)計(jì)和因城施策、市場和保障、租賃和購買、增量和存量、促發(fā)展和防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，堅(jiān)持政策支持和改革創(chuàng)新并舉，確保新舊模式轉(zhuǎn)換平穩(wěn)有序。這怎么理解呢？李宇嘉認(rèn)為，這是落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，有關(guān)“五個(gè)必須”在住房領(lǐng)域的體現(xiàn)，也是挖掘房地產(chǎn)需求潛力，推動(dòng)良性循環(huán)，建立新發(fā)展模式的基本原則。

會(huì)議提到的潛力在哪里？就在于市場和保障、租賃和購買、增量和存量的循環(huán)和轉(zhuǎn)化，就在于存量的改造和好房子的建設(shè)。

房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式是關(guān)鍵。南方+ 馮善書 拍攝

房地產(chǎn)工作的重心逐漸轉(zhuǎn)向新模式

總的來說，2025年是“十四五”收官之年，也是房地產(chǎn)新舊模式、新舊動(dòng)力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵之年，2025年風(fēng)險(xiǎn)防范取得決定性成績，保交房全面完成，意味著舊模式穩(wěn)步出清。因此，李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)工作的重心開始逐漸轉(zhuǎn)向新模式，從這次住建部對(duì)2026年工作部署的內(nèi)容即可見一斑。

“房地產(chǎn)市場紓困還要繼續(xù)，但不能局限在傳統(tǒng)框架內(nèi)，因?yàn)閭鹘y(tǒng)政策已應(yīng)出盡出，而且紓困效應(yīng)明顯下降，紓困周期明顯縮短。”李宇嘉建議，未來除了在傳統(tǒng)政策上修修補(bǔ)補(bǔ)，更重要的是調(diào)整政策基調(diào)，一是供給端打造好房子，激發(fā)需求、牽引需求；二是需求端修復(fù)基本面。這是穩(wěn)定房地產(chǎn)表述的位次下降、內(nèi)容減少的原因。

同時(shí)，穩(wěn)定市場的關(guān)鍵是打造新模式。在李宇嘉看來，新模式意味著發(fā)展新機(jī)遇和潛力。一是以城市更新為主的存量盤活，激發(fā)行業(yè)服務(wù)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的屬性，能帶動(dòng)上下游，還能帶動(dòng)消費(fèi)和就業(yè)；二是挖掘新增潛力，即市場和保障、租賃和購買、增量和存量的關(guān)系，促進(jìn)由租轉(zhuǎn)買、二手和新房、剛需和改善的循環(huán)。這兩方面，都需要從新模式的角度來系統(tǒng)推進(jìn)，需要政策和改革協(xié)同推進(jìn)，而不是僅僅停留在政策上。

此外，李宇嘉還建議，2026年，房地產(chǎn)相關(guān)政策要更加精細(xì)化、系統(tǒng)化。譬如，從因城施策到因片區(qū)施策，推行差異化供地、批售和開工；好房子要開始下沉到普通住房、保障房、老舊小區(qū)改造，激發(fā)普通百姓對(duì)住房的需求；將行業(yè)紓困與基本面紓困結(jié)合起來，包括居民收入增長計(jì)劃、社會(huì)保障能力提升等，修復(fù)基本面。

李宇嘉建議，收儲(chǔ)存量的力度還要加大。除了保障房，還有安置房、人才房、學(xué)生宿舍、企業(yè)宿舍等，預(yù)計(jì)在主體、資金來源、資金平衡等方面會(huì)有一些創(chuàng)新和突破，能將規(guī)模做大，做到可復(fù)制可推廣�！俺鞘懈乱惨崴�，特別是城中村改造，很多城市有望加快房票安置的進(jìn)度�！�