北京進深 徐迪 位于海淀寶山的北京隅·海岄，11月28日開盤，12月7日開始網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化。

首套網(wǎng)簽房源為5#樓邊戶，144.82㎡，預(yù)售價99626.66元/㎡。

網(wǎng)簽價格為89664元/㎡，每平米直降近萬元。

成交總價不到1300萬，約為備案價的九折。

截至12月23日，項目累計簽約41套，合計5428㎡，成交均價8.59萬元/㎡。

另有60套房源顯示為“已預(yù)訂”。

簽約房源最多的仍是頂配145戶型，共23套，占比過半；

起步108戶型網(wǎng)簽10套；

主力129戶型，取證房源共192套，目前僅網(wǎng)簽8套，是當前簽約戶型中占比最少的。

1# 樓網(wǎng)簽2套，預(yù)訂8套，均為建面109㎡房源，預(yù)售價9.38萬元/㎡；

2# 樓網(wǎng)簽0套，1套頂層房源已預(yù)訂，建面約103㎡；

3# 樓標準戶型建面129㎡，預(yù)售均價9.07萬元/㎡，目前暫未開售；

4# 樓標準戶型建面109㎡，目前網(wǎng)簽2套，預(yù)售價9.07萬-9.24萬元/㎡，另有5套已預(yù)訂；

5# 樓為頂配建面145㎡戶型，預(yù)售均價9.65萬元/㎡。目前網(wǎng)簽13套（含網(wǎng)上聯(lián)機備案2套），預(yù)訂11套；

6# 樓網(wǎng)簽1套，建面131㎡，預(yù)售價9.64萬/㎡；另有5套房源已預(yù)訂；

7# 樓網(wǎng)簽2套，均為建面130㎡房源，預(yù)售價9.07萬-9.52/㎡；另有5套房源已預(yù)訂；

8# 樓標準戶型建面129㎡，預(yù)售均價9.32萬元/㎡，目前網(wǎng)簽4套，預(yù)訂2套；

10# 樓標準戶型建面144㎡，預(yù)售均價9.46萬元/㎡。目前網(wǎng)簽10套（含網(wǎng)上聯(lián)機備案4套），預(yù)訂7套；

11# 樓標準戶型建面106㎡，預(yù)售均價9.01萬元/㎡，目前網(wǎng)簽5套，預(yù)訂8套；

12# 樓網(wǎng)簽1套，建面104㎡，預(yù)售價9.32萬元/㎡；另有4套建面128㎡戶型已預(yù)訂。

北京隅海岄是繼東序、西頌之后，金隅地產(chǎn)在北京的第三座北京隅系列作品。

項目建設(shè)用地面積約2.86公頃，總建面約9.35萬㎡，其中地上建面6萬㎡，容積率2.1。

規(guī)劃13棟6-11F洋房，總計458戶。

對比海淀動轍140㎡起步的大平層豪宅，金隅寶山項目打了個差異化。

僅中央兩棟5#、10#樓為頂配145㎡戶型，共160套；

邊角的1#、4#、11#樓，和12#樓東側(cè)一個單元，為起步建面108㎡戶型，共90套；

其余為主力129㎡戶型，共208套。

首批12棟住宅樓，僅西側(cè)9#樓不在預(yù)售范圍內(nèi)。

共442套房源，預(yù)售均價9.3萬元/㎡。

交標還是比較高的，并且平權(quán)，全系戶型不分面積大小統(tǒng)一用材和家電。

戶型普遍比較方正，進深面寬差距不大，起步戶型也能做到三面寬。

雖然還是沒有陽臺，但飄窗尺度驚人，目測進深要比常規(guī)的半米飄窗更深一些。

端戶有一整面的側(cè)邊飄窗，大轉(zhuǎn)角設(shè)計，得房率預(yù)計87%-92％左右。

小區(qū)地形方正，但不是正南正北，樓棟依地形排布，也有一定傾斜。

全洋房社區(qū)，南北間距足夠。

部分樓棟東西距離過近，橫排樓棟較多，多單元設(shè)計。

這么做主要是為了保證面寬，南北向可以擁有更好的采光和視野。缺點是邊戶房源會比較少。

東西側(cè)兩側(cè)都做了帶挑空設(shè)計的景觀大門。

其中東側(cè)1#門占地面積更大，向內(nèi)延伸包含了兩棟配套樓在內(nèi)。

中央廣場位置設(shè)有1800㎡下沉空間，與室外運動場地和公服配套樓結(jié)合打造成泛會所空間。

6月5日，海淀寶山雙子地塊完成出讓。

金隅地產(chǎn)以33.64億元總價摘得東側(cè)0017地塊，住宅樓面價5.73萬元/㎡，溢價率1.48%。

開發(fā)主體北京海隅建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2025年6月13日，注冊資本2000萬元，由北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團100%持股。

項目公司法定代表人、總經(jīng)理為王亮，他是金隅地產(chǎn)北京管理中心總經(jīng)理，同時也是北京隅東序的項目總。

地塊位于四季青鎮(zhèn)西南部，西五環(huán)內(nèi)，臨近阜石路及地鐵6號線廖公莊站。

周邊整體生活配套資源完善，但是周邊城市界面一般，缺乏大型的商業(yè)綜合體。

1公里內(nèi)有規(guī)劃九年一貫制學(xué)校，有消息說將引入首師大附中，但沒確定文件；2公里內(nèi)有北京十一晉元中學(xué)、首師大附屬小學(xué)，在海淀屬于墊底梯隊；

商業(yè)配套除了錦繡大地物流港之外，基本要靠石景山資源，包括山姆會員店、萬達廣場等，開車要10分鐘左右距離石景山游樂園不到2公里。

競品方面，首先是①西側(cè)0016地塊的中建壹品海宸元境，地上建面約5.04萬㎡，容積率2.1。規(guī)劃11棟7-11F洋房，總計414戶，層高3米+。

面積段99/107㎡三居；123/139/181㎡四居；另有少量建面約70/80/90㎡的頂退戶型。

整體得房率達到87%-93%，中間戶通面寬飄窗，邊戶外加與進深同等尺度的飄窗，全是贈送面積。

②西四環(huán)邊上的半壁店項目，由保利發(fā)展+北京建工聯(lián)合體以45.45億元摘得，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。

地上建面5.8萬㎡，容積率1.43，規(guī)劃14棟住宅樓，總計330多套房源，戶均面積約170㎡。

③中海玉華玖章。雖然地處石景山，但距離海淀非常近。

建面不到2萬㎡，共5棟樓，均為10-11F洋房產(chǎn)品。

10月17日首批次3棟樓共66套房源取證，當天開盤，首周即完成20套網(wǎng)簽，去化超三成；成交均價7.48萬元/㎡。

玉華玖章所在位置的城市界面足以秒殺寶山村地塊，且還有一個不容忽略的因素，石景山可以有大尺度的陽臺，但海岄卻只有飄窗。

此外，地塊北側(cè)3公里內(nèi)的西郊機場地塊也在最新一輪供地清單中，還沒正式上架。

目前來看海淀西四環(huán)至西五環(huán)一帶新盤不少，多個項目面臨去化壓力。