本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

年末廣州沖刺賣(mài)地，二十天賣(mài)了16宗。

12月21日，越秀集團(tuán)子公司廣州越泓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)14.36億元，競(jìng)得廣州中心城區(qū)海珠的一宗“蚊型”宅地。根據(jù)公告，該地塊面積為1.44萬(wàn)平方米，其中出讓面積約1.21萬(wàn)平方米，計(jì)算計(jì)容建筑面積（下稱(chēng)“計(jì)容建面”）不超過(guò)4.22萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)約為3.40萬(wàn)元/平方米。

今年，廣州土拍市場(chǎng)迎來(lái)了翹尾行情。僅12月至今，全市即成交涉宅用地16宗，占全年宅地成交總數(shù)的逾33%，相關(guān)交易集中于12月3日至21日期間完成，成交金額約196.31億元，占全年宅地總成交金額的38.75%。

至此，廣州2025年度土地拍賣(mài)正式收官。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，全年廣州累計(jì)出讓涉宅用地48宗，較去年略減1宗；成交總金額506.61億元，同比下降超過(guò)34%。

今年廣州土拍市場(chǎng)整體延續(xù)“縮量供應(yīng)”的基調(diào)，核心邏輯在于穩(wěn)定市場(chǎng)、消化存量并嚴(yán)控、優(yōu)化增量。在此導(dǎo)向下，今年廣州土拍市場(chǎng)出現(xiàn)多個(gè)積極變化。

整體而言，成交地塊的溢價(jià)率顯著走高。今年出讓的48宗涉宅用地中，13宗實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交，溢價(jià)率區(qū)間為2.86%至37.83%。反觀去年，49宗出讓宅地僅7宗溢價(jià)，溢價(jià)率介于0.53%至33.35%。

其中，溢價(jià)最高的地塊是位于白云區(qū)江高鎮(zhèn)廣州軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)園的一宗安置房用地。11月14日，經(jīng)兩家房企競(jìng)逐，中建國(guó)際旗下廣州海耀投資開(kāi)發(fā)有限公司以4.01億元總價(jià)競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率達(dá)37.83%。

這宗地塊的“搶手”的原因是其擁有確定的銷(xiāo)路。根據(jù)出讓條件，該地塊用于拆遷安置，競(jìng)得人在簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起1個(gè)月內(nèi)，與廣州民科園城市更新投資有限公司簽訂項(xiàng)目回購(gòu)合同，回購(gòu)總價(jià)為8.89億元。

競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的，則是位于海珠區(qū)南泰路的一宗涉宅用地，土地用途為二類(lèi)居住用地兼容商業(yè)用地、中小學(xué)用地。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，該地塊的計(jì)容建面約14.35萬(wàn)平方米，但競(jìng)得人除了額外無(wú)償配建市政道路、綠化用地之外，還需建設(shè)計(jì)容建面不少于19.93萬(wàn)平方米的回遷安置商業(yè)商務(wù)物業(yè)，總投資約17.75億元。

盡管條件較為復(fù)雜，該地塊依然吸引了兩家房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)。12月5日，經(jīng)過(guò)3小時(shí)76輪競(jìng)價(jià)，保利發(fā)展子公司廣州市邦杰置業(yè)有限公司以35億元的總價(jià)，競(jìng)得該宗地塊，溢價(jià)率達(dá)到27.27%，計(jì)入回遷安置投入之后，樓面價(jià)達(dá)到3.68萬(wàn)元/平方米。

“只有在供地端控制增量，才能緩解供求關(guān)系，穩(wěn)住價(jià)格和預(yù)期”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，今年廣州宅地供給同時(shí)呈現(xiàn)出“提質(zhì)”的態(tài)勢(shì)，一方面，在改善型住房需求集中的中心區(qū)域，宅地供給占比增長(zhǎng)；另一方面，容積率普遍下降，“（既）有利于打造高品質(zhì)產(chǎn)品，客觀上（也）減少了新房供給，有利于平衡供求關(guān)系”。

時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，今年出讓的48宗土地中，一共32宗位于廣州六大中心區(qū)域及近郊的番禺，在整體中的占比超過(guò)66%，延續(xù)去年的供地趨勢(shì)。

容積率整體明顯下行，其中容積率不高于2.0的地塊達(dá)16宗，遠(yuǎn)多于去年同期的8宗。值得一提的是，今年的最后一宗宅地實(shí)則為一宗“回爐”地塊。今年5月30日，地塊首次掛牌時(shí)的容積率高達(dá)7.0，而于今年11月下旬第二次掛牌時(shí)，容積率已下調(diào)至3.5。

在需求端，廣州市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部，今年1-11月，廣州成交一手住宅5.88萬(wàn)套，同比去年微降3.75%；二手住宅成交9.93萬(wàn)套，同比去年微漲0.03%。

相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，吸引了民營(yíng)房企持續(xù)投資廣州。盡管央國(guó)企仍是拿地主力軍，但今年民企拿地積極性有所提升，貝好家、敏捷地產(chǎn)、力迅地產(chǎn)、山湖居地產(chǎn)、福牛地產(chǎn)等民企合計(jì)斬獲11宗宅地。

其中，廣州本土民營(yíng)房企敏捷地產(chǎn)時(shí)隔多年再現(xiàn)土拍市場(chǎng)。5月30日，敏捷地產(chǎn)通過(guò)子公司廣州璟恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以底價(jià)拿下番禺區(qū)4宗宅地，成交總金額達(dá)33.17億元。

與此同時(shí)，多家民企新勢(shì)力搶灘廣州市場(chǎng)。貝殼旗下貝好家通過(guò)越秀地產(chǎn)白云區(qū)嘉禾望崗TOD項(xiàng)目首入廣州，該項(xiàng)目所在的兩宗地塊于今年4月30日由越秀地產(chǎn)以將近11.30億元拿下，整體樓面價(jià)約為1.60萬(wàn)元/平方米。

此外，增城本地民企永輝紙業(yè)子公司福牛地產(chǎn)、廣州山湖居房地產(chǎn)有限公司等新面孔，也于今年相繼在廣州土拍市場(chǎng)落子。

李宇嘉表示，民企拿地增加、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，一方面彰顯房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象，另一方面表明產(chǎn)業(yè)落地帶動(dòng)就業(yè)，同時(shí)用地需求增加，“也是良性循環(huán)”。