2025年的深圳土拍大戰(zhàn)，在12月10日一場熱火朝天的競拍中，落下了帷幕。

這宗地，以高達(dá)65%的溢價(jià)率成交，趕在年末的時(shí)刻，嗨翻深圳！

而讓人意外的是，為這場高熱的收官大戰(zhàn)，提供了舞臺(tái)的是：

一宗起拍價(jià)還不到5個(gè)小目標(biāo)的迷你地塊。

雖然看體量還不夠塞牙縫的，但卻是深圳福田區(qū)過去16年來拿出的唯一一宗純宅地，小則小矣，卻足夠金貴，在競拍現(xiàn)場更是吸引了足足8家房企參與圍獵：

央企陣營中——頭部的

腰部的

、以及如今已經(jīng)處于尾部的

，都來摻了一腳；

國企則有——深圳本土的

廣州來搶食的

就連鮮少有動(dòng)作的深圳本土民企——

都跑來參加了這場混戰(zhàn)……

場面之熱鬧、參與之多元，在深圳都相當(dāng)罕見，看得人頗為熱血沸騰。

這場土拍最后的結(jié)果，想必很多人也知道了：

廝殺了148輪后，央企代表中鐵置業(yè)笑到了最后，以7.92億元總價(jià)、約4.27萬元/㎡的樓面價(jià)摘下。

在奪得福田16年一遇的宅地后，僅僅只隔了6天，中鐵置業(yè)就集結(jié)了全華南公司的員工，在12月16日上午轟轟烈烈地舉辦了奠基儀式。

現(xiàn)場飄揚(yáng)的紅色旗幟上，印著10字宣言：

開局即決戰(zhàn) 起步即沖刺

在這個(gè)年末，這家央企在深圳徹底燃起來了！

01

福田16年一遇的“金疙瘩”

要全現(xiàn)房銷售？

中鐵置業(yè)在福田拿下的這宗地，非常特別。

其一，就在于稀缺性。

在過去的很長一段時(shí)間里，這宗地都屬于新型產(chǎn)業(yè)+教育設(shè)施用地，直到今年7月才被重新調(diào)整為宅地，以此頂著“福田16年唯一純宅地”的身份，僅過了5月就火速上架。

福田的區(qū)位價(jià)值就不用說了，作為深圳行政、文化、金融與商務(wù)的核心樞紐，福田的宅地常年難覓、新房嚴(yán)重供不應(yīng)求，在這樣的情況下，任何一個(gè)新項(xiàng)目，都無疑將擁有當(dāng)下市場非常寶貴的“高確定性”：

簡言之，即便不會(huì)賣爆，至少大概率不會(huì)遇冷。

因此這個(gè)福田難得釋放出來的“金疙瘩”，也作為深圳2025年的年底收官地塊，引爆了流量打出了非常漂亮的一仗。

其二，則在于這個(gè)“高確定性”背后暗藏的難度。

這宗地在重新調(diào)規(guī)拿出后，就被明確要求須自簽訂出讓合同之日起1年內(nèi)開工，4年內(nèi)竣工，且：

地塊內(nèi)的商品住房需全部實(shí)行現(xiàn)房銷售

——放眼深圳，被明確要求全現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目，

要知道對于很多房企來說，迷你地塊的優(yōu)勢就在于，體量夠小，可以實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)，快進(jìn)快退，壓力小、賺頭夠。

而這一個(gè)“枷鎖”上身，無疑是將這一條快周轉(zhuǎn)的路封死了，即便是拿地價(jià)僅有7億出頭的小地塊，也意味著，在成為現(xiàn)房之前：

將只有投入、沒有收益。

在這個(gè)諸多房企都恨不得拿地就開盤的年代，對開發(fā)商來說，“全現(xiàn)房銷售”=“短期內(nèi)將無法開盤”=“對資金的長期高度占有”，也將導(dǎo)向：

對于未來開盤結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于尋常的預(yù)期。

這也意味著，在這個(gè)結(jié)果到來之前，操盤團(tuán)隊(duì)將面臨非常漫長的心理按摩——壓力一下子就拉滿了。

02

中鐵置業(yè)

和深圳“現(xiàn)房銷售”杠上了？

不過，中鐵置業(yè)在深圳一向“頭鐵”，這并非是其首次在深圳挑戰(zhàn)“現(xiàn)房銷售”。

早在2023年8月，中鐵置業(yè)就曾力敗群雄摘下了深圳首宗“競現(xiàn)房”宅地，這宗地在那個(gè)限地價(jià)的年代，吸引了超20家房企參與，甚至還沒開拍時(shí)，報(bào)價(jià)就達(dá)到了最高限制地價(jià)。

中鐵置業(yè)也是在競現(xiàn)房階段略勝一籌才得以摘下這個(gè)位于前海寶中片區(qū)的地塊。

這宗地就是后來的中鐵閱臻府，或許是考慮到其中的現(xiàn)房，拿地一年后才首開，但總得來說成績不賴，首開就勁銷了20億樣子，而看最新的網(wǎng)簽情況，此前的批次已經(jīng)僅剩一套4樓的房源在售，大概率是樣板房所在。

巧合的是，就在最近，其最后剩下的大約300套現(xiàn)房也走到了取證加推階段。

算算時(shí)間，這個(gè)項(xiàng)目從拿地到可以現(xiàn)房銷售，花了大約28個(gè)月。

不過值得注意的是，中鐵閱臻府的體量并不小，當(dāng)初成交總價(jià)就有34.06億，總建面更是有大約8.23萬方，而在當(dāng)時(shí)，中鐵置業(yè)取勝的關(guān)鍵是：

3.552萬方的現(xiàn)房銷售建面。

而這次的福田地塊，占地還不到5000平，可銷售的住宅面積更是僅有：1.53萬方——還不到中鐵閱臻府現(xiàn)房的一半。

簡言之，整個(gè)項(xiàng)目中明面上壓力最大的“現(xiàn)房銷售”，對中鐵置業(yè)來說反倒是已經(jīng)充分實(shí)踐過的賽道，更小的體量也意味著可以實(shí)現(xiàn)更短的開發(fā)周期。

中鐵置業(yè)在拿地海報(bào)上寫下的“前海之后，再定福田”，仔細(xì)品來，倒是頗有一絲篤定的味道。

這一次的福田項(xiàng)目，對有中鐵閱臻府經(jīng)驗(yàn)的中鐵置業(yè)來說，更大的難度或許在于：

如何在螺螄殼里做道場。

在福田項(xiàng)目的開工現(xiàn)場，中鐵置業(yè)給到了百分百的重視，不僅項(xiàng)目總潘薈帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)來到了現(xiàn)場宣誓表態(tài)要“如期高質(zhì)量完成任務(wù)”

福田項(xiàng)目總經(jīng)理潘薈

中鐵置業(yè)華南公司黨委書記、董事李謙、以及總經(jīng)理、黨委副書記蘇延也都出席致辭、動(dòng)員講話，明確提出了福田項(xiàng)目“高端+標(biāo)桿”的雙重定位，將其視為承載著品牌升級與區(qū)域深耕使命的重要里程碑。

中鐵置業(yè)華南公司黨委書記、董事李謙

中鐵置業(yè)華南公司總經(jīng)理、黨委副書記蘇延

簡單來說，未來福田項(xiàng)目在中鐵置業(yè)華南公司是關(guān)鍵的“種子選手”，要奔著做區(qū)域豪宅地標(biāo)去的。

不過如今的市場瞬息萬變，不論是產(chǎn)品的取向還是政策的走向，每隔一段時(shí)間，就會(huì)有新變化，而現(xiàn)房銷售所拉長的周期，也將導(dǎo)向一個(gè)情況：

要用當(dāng)下的產(chǎn)品力，去和未來市場可能已經(jīng)再大幅蝶變進(jìn)階的產(chǎn)品競爭。

即便福田供應(yīng)緊缺、少有競品，但一線城市的客群也鮮少會(huì)將目光局限于單個(gè)區(qū)域。

因此對于中鐵置業(yè)來說，接下來最大的難題或許將是：

如何打造出領(lǐng)先于時(shí)代的產(chǎn)品，去迎接來自于未來市場未知的挑戰(zhàn)。

值得注意的是，中鐵閱臻府作為中鐵置業(yè)在深圳市場的關(guān)鍵一子，雖然此前銷售可觀，但客觀看產(chǎn)品表現(xiàn)上，還有較大的提升空間，比如一年多前，其首開時(shí)被曾被指出部分戶型存在對視問題。

而如何吸取中鐵閱臻府的經(jīng)驗(yàn)，更精準(zhǔn)地拿捏住高端客群的真實(shí)需求，讓福田項(xiàng)目真正成為足以征服市場的豪宅新標(biāo)桿，或許是中鐵置業(yè)接下來需要去解決的關(guān)鍵問題。

艷姐看了下目前中鐵置業(yè)華南公司主要在售的項(xiàng)目，基本都是全線的“閱系”產(chǎn)品，福田項(xiàng)目是會(huì)延續(xù)“閱系”，亦或是創(chuàng)造一個(gè)全新的定制型產(chǎn)品，仍需要打上一個(gè)問號(hào)。

但目前來看，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該會(huì)盡可能往上限挑戰(zhàn)一下。

而對潘薈帶領(lǐng)的操盤團(tuán)隊(duì)來說，這是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇。

03

華南公司的牌局

事實(shí)上，在中鐵置業(yè)在深圳再落一子的前一天，中鐵置業(yè)黨委書記、董事長楊智艷才剛剛和深圳寶安區(qū)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了會(huì)談。

會(huì)談的核心議題主要有：深化政企協(xié)同、聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域合作、助力區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展……

12月17日，身為中鐵置業(yè)華南公司總經(jīng)理、黨委副書記的蘇延，也專門率隊(duì)拜訪了福田區(qū)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，就福田項(xiàng)目的開發(fā)和未來更深遠(yuǎn)的合作，進(jìn)行了深度交流。

翻譯一下：中鐵置業(yè)在寶安、在福田，都還有進(jìn)一步發(fā)展的可能性。

簡言之，中鐵置業(yè)在深圳也是在真正開啟加速度了，至少從近期的動(dòng)向看，深度發(fā)展的意愿相當(dāng)強(qiáng)烈，所以就連董事長也親自出馬了。

中鐵置業(yè)隸屬于萬億級央企兼“基建狂魔”中國中鐵旗下，成立于2007年，并在2022年與同屬中國中鐵的中鐵文化旅游投資合并重組，構(gòu)筑成了如今全新的中鐵置業(yè)。

據(jù)中鐵置業(yè)官方信息顯示，其目前一共有8大區(qū)域公司，除了深圳所屬的華南公司，還有北京、上海、沈陽、山東、西安、中南、貴州。

如果大家最近有觀察過這家央企，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其在當(dāng)下的發(fā)展策略是非常明確的：將資源集中到最好的城市、甚至是最好城市中的最好板塊。

而目前在中鐵置業(yè)內(nèi)部，動(dòng)作還比較頻繁的，主要也就是大家閉著眼睛都能說出來的那三個(gè)區(qū)域：

北京、上海、以及華南。

因此，從各區(qū)域公司在集團(tuán)的分量上來看，華南無疑可以排在前列。

華南公司的總部，實(shí)則不在深圳，而在廣州。除了廣東的這兩座一線城市，華南公司同時(shí)還布局福建的廈門、漳州、海南的三亞，不過目前看，兵力核心集中在廣深。

今年10月底時(shí)，中鐵置業(yè)華南公司廣州本部的“老盤”——中鐵諾德閱瀧提前73天完成2025年度簽約回款指標(biāo)狠狠鼓舞了一番士氣

這個(gè)項(xiàng)目總建面超40萬方，規(guī)劃了超3000戶，早在2021年就已經(jīng)首開。

值得注意的是，雖然是入市多年的老盤，但中鐵諾德閱瀧不僅提前完成了年度指標(biāo)，論成績還是今年前9月白云區(qū)TOP1、廣州TOP7。

不過，閱瀧雖然以不俗的成績度過了今年的考核難關(guān)，但身上還背著另一個(gè)重?fù)?dān)，即2025年華南公司提出的：

兩年清盤指標(biāo)。

而壓力，顯然也不僅僅只在閱瀧項(xiàng)目身上。

對于華南公司的各大操盤團(tuán)隊(duì)來說，接下來依舊是極具挑戰(zhàn)的一年，但依舊是那句話——和挑戰(zhàn)并行的，還有機(jī)遇。

主編：張艷

責(zé)編：Nanako

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯(lián)系

我們建立了“地產(chǎn)人言交流群”