買房，沒有選擇的時候，往往都是自己的預(yù)算不夠。

前不久，遇到一個A客戶，想要在鼓樓區(qū)買一套次新房，預(yù)算在300萬左右，面積控制在90-100平米之間，安置房不想要。

不了解福州鼓樓區(qū)的人，可能會認(rèn)為，300萬買一套100平米的房子，單價已經(jīng)3萬/平米了，有這個錢，什么樣的房子買不到？

然而，在鼓樓區(qū)兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了一整天，問遍了各大房產(chǎn)中介，找了十幾個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他們都表示沒有符合這個需求的房子。

是不是很夸張？因為，鼓樓區(qū)在2015-2022年期間，幾乎沒有新樓盤，我也可以很肯定的回答你們，300萬想要在鼓樓區(qū)，相對好的地段，買一套次新房，無法實現(xiàn)。

首先，福州在2011-2022年，這十年間的發(fā)展主要集中在外圍，高新區(qū)，東二環(huán)，三江口，馬尾，五四北才是重點發(fā)展區(qū)域，繼而鼓樓區(qū)沒有新規(guī)劃，土地供應(yīng)十分稀有。

其次，鼓樓區(qū)以老房子單位宿舍為主，小面積的房子居多，繼而有新的樓盤，都采用改善的方式設(shè)計，那么也就沒有100平左右的小戶型。

最后，次新小區(qū)都是安商房，戶型結(jié)構(gòu)不是很好，且和安置房混搭在一起，許多人認(rèn)為建筑質(zhì)量，人文素養(yǎng)等各方面，與商品房之間有較大差異。

所以，現(xiàn)在的福州，鼓樓區(qū)，臺江區(qū)，很少有次新小區(qū)的小戶型，多數(shù)集中在2005年左右交付的商品房，當(dāng)然，這些房子也是當(dāng)下最具有性價比的一類型。用一套，剛剛成交的房源，給你們做個參考。

成交小區(qū)：博美詩邦北區(qū)；

成交時間：2025年11月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)117.85平米，3房2廳，中樓層，南北朝向，精裝修，230萬，成交單價19517元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌359天時間，期間價格調(diào)整11次，成交之前掛牌的價格265萬，買家談35萬后達(dá)成交易。帶看過該房源客戶較多，共有70多組客戶，周期雖然比較久，但陸陸續(xù)續(xù)都有客戶，加上業(yè)主也有不斷調(diào)價，所以流量保持較好。

2、博美詩邦位于臺江區(qū)，工業(yè)路上，距離2號線寧化地鐵口較為方便，也算是臺江較為成熟的老城區(qū)內(nèi)。小區(qū)共有12棟樓，749戶業(yè)主，2003年交付使用，屬于商品房性質(zhì)的小區(qū)。

3、小區(qū)目前在售房源7套，業(yè)主掛牌均價24582元/平米，近兩年，小區(qū)內(nèi)的交易量較為低迷，一年成交量大約在3套左右，以下是近兩年的成交參考。

（1）2025年1月，122平米，300萬，成交單價24555元/平米；

（2）2025年3月，147平米，312萬，成交單價21093元/平米；

（3）2025年11月，117平米，230萬，成交單價19517元/平米；

從成交價格來看，這兩年博美詩邦的價格落差較大，2023-2024年期間，成交單價基本可達(dá)28000元左右，對比現(xiàn)在19000元的成交價格，我想大部分業(yè)主，目前無法接受市場的價位。

4、11月份成交的博美詩邦這套房子，戶型結(jié)構(gòu)較好，西南北三面采光，戶型很不錯，全明結(jié)構(gòu)的大三房三個陽臺的戶型，不足之處在于面積大，卻無法做到4房的戶型，三房似乎有一些浪費。當(dāng)然，以19000元這個價位，性價比較為突出，畢竟隔壁的安置房榕發(fā)玖熹雅筑，目前單價也要2萬多。

購房建議：

走進(jìn)臺江區(qū)買房，可選擇的小區(qū)并不是很多，因為臺江的中心位置和鼓樓一樣，在2010來了-2020年期間，有過很長一段時間的空檔期，沒有蓋新的樓盤。即便是有，像上下杭龍嶺這幾個小區(qū)，價格也相對高，現(xiàn)在仍要28000-32000之間的價位。

所以，臺江工業(yè)路這附近，小區(qū)基本都是2005年-2008年之間交付的居多，譬如中庚書香大地，群升白馬郡，時代名城等。我也特意查了工業(yè)路上幾個小區(qū)的價位，普遍偏高一些，這也意味著，工業(yè)路上這幾個相對不錯的小區(qū)，保值屬性更強(qiáng)一些。

小編個人認(rèn)為，單價19000元左右，比較貼合當(dāng)下的市場狀態(tài)，高了沒人愿意買，低了業(yè)主不愿意賣。畢竟現(xiàn)在臺江和鼓樓區(qū)，有很多新規(guī)以后的新房入市，還有很多全新的拆遷安置房入市，商品房單價3.5萬，安置房2萬以內(nèi)，給眾多的購房者，有一個比較好的選擇。

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