來(lái)源：瑞安房市通

一套瑞安市區(qū)的住宅，新房開(kāi)盤(pán)價(jià)曾達(dá)172.9萬(wàn)元，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估145萬(wàn)元，當(dāng)前二手房市場(chǎng)掛牌136萬(wàn)至175萬(wàn)元，卻在司法拍賣(mài)平臺(tái)以102萬(wàn)元起拍。

這是一次典型的“高性價(jià)比伴隨高風(fēng)險(xiǎn)”的資產(chǎn)購(gòu)置機(jī)會(huì)。 法拍起拍價(jià)僅為開(kāi)盤(pán)價(jià)的59%，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的7折 ，與市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)形成顯著價(jià)差。

01

價(jià)格對(duì)比

開(kāi)盤(pán)價(jià)、評(píng)估價(jià)、二手價(jià)、法拍價(jià) ——四個(gè)關(guān)鍵數(shù)字勾勒出這套房產(chǎn)的價(jià)值曲線：

• 開(kāi)盤(pán)價(jià) ：約 172.9萬(wàn)元 （根據(jù)歷史信息）。

• 評(píng)估價(jià) ： 145萬(wàn)元 （由溫州方正房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司評(píng)定）。

• 市場(chǎng)二手價(jià) ：同小區(qū)類(lèi)似戶型當(dāng)前掛牌價(jià)介于 136萬(wàn)元至175萬(wàn)元 之間。

• 法拍起拍價(jià) ： 102萬(wàn)元 。

這四個(gè)價(jià)格構(gòu)成了一個(gè)明顯的“倒掛金字塔” 。法拍起拍價(jià)處于最底端，僅為市場(chǎng)最低掛牌價(jià)的 75% ，與評(píng)估價(jià)相比則有近 30%的折扣空間 。這種價(jià)格差異正是司法拍賣(mài)房產(chǎn)吸引眼球的核心所在。

02

房產(chǎn)信息

本次拍賣(mài)標(biāo)的具體信息如下：

• 標(biāo)的物 ：瑞安市錦湖街道（推廣名：華鴻榕府）7幢一單元901室房地產(chǎn)。

• 建筑面積 ： 89平方米 （此前信息有誤，以此為準(zhǔn)）。

• 產(chǎn)權(quán)情況 ：已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（浙（2025）瑞安市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0018158號(hào)），權(quán)利性質(zhì)為出讓/市場(chǎng)化商品房。 現(xiàn)登記權(quán)利人為瑞安綠璟置業(yè)有限公司，需辦理二次過(guò)戶 。

• 權(quán)利限制 ：已被法院查封，并抵押給浙商銀行溫州瑞安支行。

• 房屋現(xiàn)狀 ： 已騰空 。用途為住宅，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓。

03

深度分析

價(jià)格誘惑背后的深度邏輯 ：102萬(wàn)的起拍價(jià)確實(shí)誘人，但這把“雙刃劍”的另一面是復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)。高折扣并非憑空而來(lái)，而是對(duì)一系列潛在不確定性的補(bǔ)償。

價(jià)格誘惑

起拍單價(jià)僅約 1.13萬(wàn)元/㎡ ，遠(yuǎn)低于同小區(qū)二手房掛牌價(jià)（1.5-1.9萬(wàn)元/㎡），形成了約 30-40%的價(jià)格安全墊 。若以接近起拍價(jià)成交，單純從資產(chǎn)價(jià)格角度看，空間顯著。

產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

該房產(chǎn)需辦理 二次過(guò)戶 ，即先從開(kāi)發(fā)商（瑞安綠璟置業(yè)有限公司）名下過(guò)戶至被執(zhí)行人名下，再過(guò)戶至買(mǎi)受人名下。流程較一般交易更為復(fù)雜，時(shí)間成本可能更高。

稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

這是 最需警惕的環(huán)節(jié) 。根據(jù)公告，交易產(chǎn)生的稅費(fèi)“由買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)”，但 賣(mài)方（原權(quán)利人）應(yīng)承擔(dān)部分需由買(mǎi)受人先行墊付 ，之后再憑票向法院申請(qǐng)退還。此外，“二次過(guò)戶產(chǎn)生的額外稅費(fèi)及費(fèi)用”明確由買(mǎi)受人承擔(dān)?？赡艽嬖诘乃娢飿I(yè)欠費(fèi)也由買(mǎi)受人承擔(dān)。這些“隱形成本”可能大幅抬高真實(shí)購(gòu)置總價(jià)。

騰空利好

房產(chǎn)標(biāo)注“ 已騰空 ”，這消除了法拍房最大的收房風(fēng)險(xiǎn)之一——無(wú)需面對(duì)清場(chǎng)難題，交割相對(duì)簡(jiǎn)單。

04

行動(dòng)建議

實(shí)地勘察是底線

務(wù)必聯(lián)系公告中的輔助機(jī)構(gòu)預(yù)約看樣。親眼核實(shí)房屋戶型、采光、裝修、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)狀況。圖片僅供參考，現(xiàn)場(chǎng)感知至關(guān)重要。

細(xì)讀條款是關(guān)鍵

逐字研讀《拍賣(mài)公告》和《競(jìng)買(mǎi)須知》，特別是稅費(fèi)承擔(dān)、過(guò)戶流程、欠費(fèi)處理等章節(jié)。可咨詢專(zhuān)業(yè)律師或稅務(wù)人士，估算全部潛在費(fèi)用（增值稅、契稅、個(gè)稅、二次過(guò)戶費(fèi)、可能欠費(fèi)等），計(jì)算“ 真實(shí)總成本 ”。

資金與資格準(zhǔn)備

雖然公告中列出了多家銀行的貸款聯(lián)系方式（如浙江瑞安農(nóng)商行、浦發(fā)銀行、平安銀行等），但法拍房貸款條件通常比普通房貸嚴(yán)格，需提前咨詢確認(rèn)，并備好20萬(wàn)保證金。同時(shí)確認(rèn)自己是否符合當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策。

理性設(shè)定出價(jià)上限

將“真實(shí)總成本”（起拍價(jià)+預(yù)估全部稅費(fèi)+可能欠費(fèi)）與同小區(qū)二手房總價(jià)對(duì)比，設(shè)定理性的出價(jià)上限，避免在競(jìng)價(jià)中被情緒主導(dǎo)，超出合理價(jià)值。

高折扣對(duì)應(yīng)著復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu) 。該房產(chǎn)已騰空是重大利好，但二次過(guò)戶及模糊的稅費(fèi)承擔(dān)方式（特別是買(mǎi)方需墊付賣(mài)方稅費(fèi)）構(gòu)成了主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

對(duì)于資金充足、能承受一定流程復(fù)雜性、并愿意投入精力做足盡職調(diào)查的購(gòu)房者而言，這或許是一個(gè)值得關(guān)注的“撿漏”機(jī)會(huì)。 但對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低、追求交易便捷的普通購(gòu)房者，仍需極度警惕 。

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