既是中介，又是朋友，找他談價(jià)格確實(shí)不是一件容易的事情。

都說中介的嘴是騙人的鬼，如果你有一位中介朋友，找你們談價(jià)格，不知道你們會(huì)是什么感受。選擇相信他，還是保持自己的立場(chǎng)？

今天，找一位業(yè)主見面交談賣房的事情，房子掛牌已經(jīng)有4個(gè)多月的時(shí)間，是入讀劃片茶園山小學(xué)和楊橋中學(xué)的書包房，我看著房?jī)r(jià)一直處于下行的趨勢(shì)，不得不厚著臉皮，找他砍砍價(jià)格。如果房?jī)r(jià)再往下跌一點(diǎn)，我會(huì)怪自己，沒有去找他談價(jià)格，從而錯(cuò)過當(dāng)下賣房的時(shí)機(jī)。

交談只用了二十幾分鐘的時(shí)間，我們就達(dá)成了一致，原來掛牌211萬，一口氣調(diào)整到188萬，當(dāng)然，還保留了一些空間，給客戶還價(jià)，性價(jià)比一下子就凸顯出來了。

溝通完之后，經(jīng)紀(jì)人也更有信心去推薦這套房子，我也知道他的想法，就是想早點(diǎn)把房子賣出去。在這之前，他一直在等我去找他溝通賣房的事宜，我也是由于工作忙，才沒有盡到責(zé)任。這次溝通之后，我也會(huì)投入一部分時(shí)間，在房源的推廣上。

其實(shí)，我都很清楚，朋友委托給我賣房，出自于信任，同時(shí)也是想讓我?guī)退逊孔淤u掉，我也能賺一點(diǎn)收入。但問題出在，因?yàn)槭桥笥眩?strong>反而希望能賣個(gè)好價(jià)格，這種思想其實(shí)很危險(xiǎn)，因?yàn)槭袌?chǎng)在下行，就會(huì)讓他錯(cuò)過時(shí)間上的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

不看過去，看將來，我認(rèn)為學(xué)區(qū)房仍然有一定的下行空間。在今年的8月份，某小區(qū)樓上成交價(jià)格139萬，樓下現(xiàn)在已經(jīng)降到120萬，卻沒有客戶接受，上下層的關(guān)系，價(jià)格差異已經(jīng)那么明顯。

看看現(xiàn)在福州二手房，帶有學(xué)區(qū)屬性的房子，當(dāng)下的價(jià)格幾何。

成交小區(qū)：北大新村；

成交時(shí)間：2025年11月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)面價(jià)98.85平米，3房2廳，高樓層，東南北朝向，居家裝修，270萬，成交單價(jià)27315元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌8天的時(shí)間，業(yè)主掛怕價(jià)格310萬，買家談40萬后達(dá)成交易，帶看客戶僅有2組。由此可見，一套房子如果具又一定的性價(jià)比，成交速度也會(huì)加快，不需要帶看那多客戶。在這樣的市場(chǎng)背景下，能這么快把房子賣掉，價(jià)格起到很關(guān)鍵作用。

2、北大新村，位于福州市北大路，與錢塘小學(xué)只有幾十米的距離，它是眾多學(xué)區(qū)房家長(zhǎng)的首選小區(qū)。小區(qū)7棟樓，311戶業(yè)主，全部都是樓梯房，1995年左右交付的框架房，它是一個(gè)開放式的小區(qū)，沒有物業(yè)管理，停車是小區(qū)最大的問題，部分業(yè)主會(huì)把車停到西濱酒店里頭。

3、北大新村這個(gè)小區(qū)，它過去的歷史可夸張了，我記得2021年，同事賣過一套房子80平米，460萬，成交單價(jià)57500元/平米。這個(gè)價(jià)格，還不是市場(chǎng)的最高峰，但也是近4年來的最高價(jià)。隨后，幾年里，北大新村的成交還是縮減，直至2025年，成交單價(jià)下滑至34000元/平米，以及剛剛成交的27000元/平米。

4、錢塘小入讀條件，被提前要求3年落戶，價(jià)格就開始就開始出現(xiàn)腰斬的情況，所以，大家手上持有學(xué)區(qū)房，也要關(guān)注學(xué)校的政策變化。這也是福州學(xué)區(qū)房的一個(gè)現(xiàn)象，不論是買，還是賣，它的價(jià)值取決去你的選擇。

購(gòu)房建議

福州鼓樓區(qū)，老舊破二手房的走勢(shì)，2025年1月至12月，二手房均價(jià)從2.9萬/㎡降至2.5萬/㎡，累計(jì)下跌約13.8%（4000元/㎡），是福州主城區(qū)降幅最大的區(qū)域之一。

當(dāng)下的庫(kù)存壓力：待售二手房數(shù)量從7735套增至8714套，12個(gè)月內(nèi)增長(zhǎng)12.7%，買方市場(chǎng)特征明顯，購(gòu)房者議價(jià)空間較大。

老破小/非學(xué)區(qū)房：尤其是教育資源一般的老舊小區(qū)，受市場(chǎng)偏好轉(zhuǎn)向改善型住房影響，價(jià)格承壓更明顯。學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值分化：優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)（如鼓樓區(qū)重點(diǎn)小學(xué)劃片房）價(jià)格波動(dòng)小于非學(xué)區(qū)房，但整體仍受大環(huán)境拖累。

剛需自住：當(dāng)前市場(chǎng)處于階段性低位，若遇價(jià)格合適的房源（如低于小區(qū)均價(jià)5%-10%），可結(jié)合自身資金規(guī)劃入手，建議優(yōu)先選擇帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房源。

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