12月19日，A股房地產(chǎn)板塊拉升，成分股廣宇集團(tuán)（002133.SZ）、三湘印象（000863.SZ）、中天服務(wù)（002188.SZ）、華聯(lián)控股（000036.SZ）漲停，另有南都物業(yè)（603506.SH）、天地源（600665.SH）、大龍地產(chǎn)（600159.SH）跟漲。

消息面上，在近期召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式作出部署。中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、涉及面廣，社會(huì)上關(guān)注度很高。今年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，這是各地消化庫(kù)存、嚴(yán)控增量的結(jié)果，是房企應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)的理性選擇，對(duì)此要客觀分析、正確看待。

緊抓三方面

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式作出部署。

其一，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)市場(chǎng)。供給端要嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化庫(kù)存，同時(shí)有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。需求端要采取更多針對(duì)性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求。

其二，積極推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業(yè)、提供高品質(zhì)多樣化居住服務(wù)轉(zhuǎn)型。同時(shí)，要進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”白名單制度作用，支持房企合理融資需求。

其三，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，合理把握房地產(chǎn)發(fā)展新模式各項(xiàng)基礎(chǔ)制度出臺(tái)時(shí)機(jī)，深化住房公積金制度改革，漸進(jìn)推開(kāi)立新破舊，推動(dòng)新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，市場(chǎng)信心持續(xù)低迷。在此背景下，穩(wěn)市場(chǎng)的核心訴求在于通過(guò)政策協(xié)同發(fā)力，緩解房企資金壓力、提振市場(chǎng)預(yù)期、保障剛性和改善性住房需求。而“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的部署，則著眼于行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，意味著房地產(chǎn)行業(yè)將逐步告別過(guò)去依賴土地財(cái)政、規(guī)模擴(kuò)張的傳統(tǒng)路徑，轉(zhuǎn)向更加注重質(zhì)量效益、租購(gòu)并舉、存量?jī)?yōu)化的新發(fā)展階段。

積極變化已現(xiàn)

客觀而言，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)具有不可替代的作用。

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈直接帶動(dòng)就業(yè)人口超7000萬(wàn)人，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等多個(gè)上下游行業(yè)，對(duì)投資、消費(fèi)、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有顯著影響。

此前市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資下降的擔(dān)憂，主要源于對(duì)其拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的顧慮。但從解讀來(lái)看，當(dāng)前的投資下降是行業(yè)調(diào)整期的階段性現(xiàn)象，而非趨勢(shì)性衰退。隨著穩(wěn)市場(chǎng)政策的逐步落地，房地產(chǎn)投資有望逐步企穩(wěn)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)也將得到有效緩解。

事實(shí)上，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的邊際變化，為政策落地與市場(chǎng)企穩(wěn)提供了基礎(chǔ)。

在需求端，一線及部分核心二線城市的二手房成交近期已出現(xiàn)回暖跡象，創(chuàng)下近四年以來(lái)的新高，印證了剛性和改善性住房需求的韌性；在政策端，地方層面已經(jīng)開(kāi)始積極響應(yīng)中央部署，南京、武漢等多地出臺(tái)房貸貼息政策，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼降低購(gòu)房成本。重慶等城市則通過(guò)土地增容獎(jiǎng)勵(lì)等舉措，激勵(lì)城市更新項(xiàng)目推進(jìn)；金融層面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍拓展至城市更新設(shè)施領(lǐng)域，為行業(yè)提供了長(zhǎng)期低成本的融資渠道，有效破解了存量項(xiàng)目改造的資金難題。這些政策的協(xié)同發(fā)力，正在逐步構(gòu)建起“中央定調(diào)、地方落實(shí)、金融賦能”的政策閉環(huán)。

主動(dòng)轉(zhuǎn)型迎破局

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的部署，為行業(yè)發(fā)展注入了穩(wěn)定劑與指南針。在政策托底與市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的雙重作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升，朝著健康可持續(xù)的方向發(fā)展。

對(duì)于房企而言，需要主動(dòng)適配政策導(dǎo)向與市場(chǎng)變化，從單純的住房建造者向城市綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型，聚焦產(chǎn)品品質(zhì)提升與存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，才能在行業(yè)轉(zhuǎn)型中贏得先機(jī)。

在這一方面，保利發(fā)展主動(dòng)轉(zhuǎn)型，定位為“好房子+好生活綜合服務(wù)商”。在產(chǎn)品品質(zhì)提升方面，制定六大精標(biāo)（包含建筑恒久、環(huán)境舒適等核心維度），運(yùn)用28項(xiàng)關(guān)鍵技術(shù)，構(gòu)建全流程品質(zhì)管控體系。存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，布局商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多元業(yè)態(tài)，通過(guò)資產(chǎn)證券化、REITs等方式盤(pán)活存量資產(chǎn)，同時(shí)開(kāi)展輕資產(chǎn)輸出管理。

新城控股以“住宅開(kāi)發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)雙輪驅(qū)動(dòng)”為轉(zhuǎn)型定位，是輕資產(chǎn)輸出領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)。產(chǎn)品品質(zhì)提升上，推動(dòng)吾悅系商業(yè)產(chǎn)品升級(jí)，在住宅板塊打造健康、智慧標(biāo)準(zhǔn)，借助首店經(jīng)濟(jì)賦能商業(yè)品質(zhì)升級(jí)。存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)異，2024年吾悅廣場(chǎng)出租率達(dá)97.9%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入128.1億元；新城建管板塊代建新拓面積713萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)80.5%。轉(zhuǎn)型成效體現(xiàn)為租金收入可覆蓋利息支出，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已成為企業(yè)第二增長(zhǎng)曲線。

天地源轉(zhuǎn)型定位為“美好生活運(yùn)營(yíng)商”，推行“地產(chǎn)+資產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略。產(chǎn)品品質(zhì)提升方面，發(fā)布《好房子設(shè)計(jì)實(shí)踐指引》，建立綠色智能標(biāo)準(zhǔn)化體系，開(kāi)展第四代住宅研發(fā)。存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)聚焦于存量商辦、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)與高新金控合作布局新質(zhì)生產(chǎn)力產(chǎn)業(yè)。轉(zhuǎn)型后資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入占比穩(wěn)步提升，實(shí)現(xiàn)國(guó)企轉(zhuǎn)型與市場(chǎng)活力的有效融合。