圖為安徽省蕪湖三山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院法官劉玲玲（左二）上門(mén)了解案涉房屋情況。 巫寒雨 攝

“這32套房子的尾款，拖了十個(gè)年頭，沒(méi)想到不需要打官司，法官就幫我們把這么大的問(wèn)題解決了�！�9月19日，在安徽省蕪湖三山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)峨橋鎮(zhèn)綜治中心調(diào)解室，開(kāi)發(fā)商代表趙某緊緊握住法官劉玲玲的手。坐在旁邊的業(yè)主張某也長(zhǎng)舒一口氣：“房子的許多問(wèn)題壓在心里多年，今天總算踏實(shí)了�！�

今年8月，蕪湖某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司員工趙某拎著一袋起訴材料，來(lái)到蕪湖三山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院響水澗人民法庭咨詢(xún)起訴流程和財(cái)產(chǎn)保全事宜。劉玲玲認(rèn)真翻閱了趙某帶來(lái)的材料，這起糾紛源于2016年的一筆房產(chǎn)交易，張某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)商鋪及住宅共計(jì)32套，總房款1139萬(wàn)余元，支付首付款575萬(wàn)余元后，開(kāi)發(fā)商向張某交付了房產(chǎn)。

張某接收房產(chǎn)不久，就提出房屋質(zhì)量、消防通道被占用、房產(chǎn)證辦理等一系列問(wèn)題，和開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生激烈分歧。張某一直拒付564萬(wàn)余元尾款。雙方僵持多年，開(kāi)發(fā)商打算提起訴訟，要求張某支付尾款及違約金共計(jì)1100萬(wàn)余元。

從事民商事審判工作十余年的劉玲玲敏銳地察覺(jué)到，如果讓開(kāi)發(fā)商補(bǔ)充材料后直接立案，這起房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛可能需要耗時(shí)數(shù)月進(jìn)行司法鑒定，訴訟成本高，矛盾也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。趙某聽(tīng)取劉玲玲建議后，同意在綜治中心進(jìn)行先行調(diào)解。劉玲玲第一時(shí)間與峨橋鎮(zhèn)綜治中心聯(lián)系，迅速組成“法官+調(diào)解員+社區(qū)網(wǎng)格員”的調(diào)解團(tuán)隊(duì)。

為了促使雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，劉玲玲分別約見(jiàn)了兩位當(dāng)事人。在向開(kāi)發(fā)商代表趙某釋明權(quán)利與義務(wù)的同時(shí)，也說(shuō)明調(diào)解這類(lèi)糾紛的優(yōu)勢(shì)�！胺课葙|(zhì)量有問(wèn)題、消防交付條件不滿足均是業(yè)主拒付尾款的合理抗辯，如果進(jìn)入訴訟程序，業(yè)主提出反訴主張，法院還有可能啟動(dòng)司法鑒定程序，你們的回款周期將大幅延長(zhǎng)�！眲⒘崃崃信e了幾個(gè)通過(guò)調(diào)解幫助企業(yè)順利回籠資金的案例。

“我知道你們找我干嘛，房屋存在那么多問(wèn)題沒(méi)解決，我是肯定不會(huì)付尾款的，你們?cè)僭趺凑f(shuō)也沒(méi)用�！币�(jiàn)到法官、調(diào)解員上門(mén)，張某堅(jiān)決地表明態(tài)度。

“張老板，您別急，我們現(xiàn)在就是在幫您解決問(wèn)題。如果您認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，我們可以幫您協(xié)調(diào)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，如果只是資金周轉(zhuǎn)困難，我們幫您與開(kāi)發(fā)商協(xié)商調(diào)整付款方式，您先把想法告訴我們，我們才好對(duì)癥下藥，是不是？”劉玲玲耐心地引導(dǎo)張某。

張某覺(jué)得劉玲玲言之有理，客氣地讓座、倒茶。

“張老板，您最近茶葉生意不錯(cuò)吧？聽(tīng)說(shuō)您為了把上海的產(chǎn)業(yè)搬回家鄉(xiāng)，提前好幾年就開(kāi)始謀劃了，正是因?yàn)槟銈冞@群有情懷的企業(yè)家，才有了峨橋鎮(zhèn)今天的發(fā)展�！闭{(diào)解員陳良學(xué)上門(mén)時(shí)，絕口不提糾紛，先聊起了張某的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷。見(jiàn)對(duì)方態(tài)度松動(dòng)，順勢(shì)說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商那邊也難，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，他們資金鏈快斷了，很多你熟悉的銷(xiāo)售經(jīng)理都離職了，新來(lái)的業(yè)務(wù)主管，也是被公司派來(lái)解決老問(wèn)題的。”

社區(qū)網(wǎng)格員周云則利用人熟地熟的優(yōu)勢(shì)，打聽(tīng)到張某近期廠房擴(kuò)建資金周轉(zhuǎn)困難，更擔(dān)心尾款付后房屋問(wèn)題沒(méi)人管。她將此情況向法官反饋，劉玲玲當(dāng)即和趙某協(xié)商：“如果能在尾款支付方式上靈活處理，或許能解開(kāi)死結(jié)�！�

劉玲玲約雙方當(dāng)事人調(diào)解那天，雙方剛落座就爭(zhēng)得面紅耳赤。

趙某堅(jiān)持“先付款后整改房子問(wèn)題”。張某拍桌子反駁：“你們之前承諾幫我修房屋、辦房產(chǎn)證、解決消防通道占用問(wèn)題，結(jié)果一個(gè)問(wèn)題都不解決，就知道要錢(qián)�！壁w某隨即提出：“你房款都沒(méi)付清，怎么給你辦證？”

眼見(jiàn)雙方劍拔弩張，場(chǎng)面愈發(fā)緊張，劉玲玲趕緊抬手制止，轉(zhuǎn)身打開(kāi)電腦里的房屋現(xiàn)場(chǎng)照片：“目前爭(zhēng)議主要集中在三點(diǎn)：一是房屋墻面裂痕的質(zhì)量問(wèn)題，二是消防通道占用問(wèn)題，三是房屋尾款支付問(wèn)題，對(duì)不對(duì)？”見(jiàn)雙方點(diǎn)頭，她逐項(xiàng)拆解。

針對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可房屋主體結(jié)構(gòu)沒(méi)有問(wèn)題，對(duì)于墻面裂痕，由于張某已經(jīng)自行修補(bǔ)，開(kāi)發(fā)商以不再主張違約金作為補(bǔ)償條件。針對(duì)消防通道占用問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和張某共同協(xié)商后配合處置。針對(duì)尾款支付問(wèn)題，564萬(wàn)余元分三期一年內(nèi)付清，逾期按LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，房款付清后七日內(nèi)開(kāi)發(fā)商配合張某辦理房產(chǎn)證。

此時(shí)，張某突然提出：“要是我付清了款，對(duì)方不配合辦房產(chǎn)證怎么辦？”

劉玲玲當(dāng)即回應(yīng)：“法庭可以對(duì)你們簽訂的調(diào)解協(xié)議進(jìn)行司法確認(rèn)，法律效力等同判決。”說(shuō)著，將司法確認(rèn)裁定書(shū)模板放到雙方面前，“這份文書(shū)可以直接向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，請(qǐng)你們放心吧�！�

雙方都提筆在調(diào)解協(xié)議上簽下了名字，法庭當(dāng)場(chǎng)出具司法確認(rèn)裁定書(shū)。

趙某不禁感慨：“從我去法庭咨詢(xún)到拿到司法確認(rèn)裁定書(shū)，只用了23天，真是太感謝你們了�！�

張某則拉著陳良學(xué)的手說(shuō)：“多虧你們跑前跑后，不然我可能真要當(dāng)被告了�！�

來(lái)源：人民法院報(bào)·2版

記者：周瑞平 | 通訊員：巫寒雨 宋慧玲

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