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千億少帥到百億收縮四年急剎車

許世壇，“豪宅教父”許榮茂之子，地產(chǎn)圈喊得出名號(hào)的“千億少帥”，當(dāng)年憑著“并購?fù)酢钡暮輨牛昃桶咽烂N售額推到3003億，行業(yè)第九的位置坐得穩(wěn)穩(wěn)的。

可誰能想到，短短四年過去，一切都變了樣——2025年上半年合約銷售額只剩135.23億，深圳那塊239億拍下的地王，如今說要68億收儲(chǔ)，光這一筆就虧掉一百多億，債務(wù)重組桌上，姐姐許薇薇都得從幕后跳出來救場(chǎng)。

從周期紅利的寵兒變成全行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)教材，許世壇這四年急剎車，

金鑰匙并購?fù)醺軛U踩油門

許世壇出場(chǎng)就是頂配，名校雙碩士學(xué)歷，回國(guó)就接了上海濱江花園項(xiàng)目，首戰(zhàn)就拿下銷售額三連冠。

2000年進(jìn)世茂，四年就坐進(jìn)董事會(huì)，又過四年升成副主席，34歲那年，父親許榮茂退到幕后，他正式接掌大旗。

上任就喊出“三年千億”的目標(biāo)，靠著高端住宅穩(wěn)住基本盤，商業(yè)、酒店多元業(yè)務(wù)鋪開，最狠的還是“并購?fù)酢钡拇蚍ā婍?xiàng)目就收，有地塊就搶，2017年到2020年，銷售額從1007億沖到3003億，三年翻了三倍，光并購就砸進(jìn)去超200億現(xiàn)金，杠桿越加越高，規(guī)模越滾越大，誰都以為這列快車能一直開下去。

地王豪賭埋下周期炸彈

規(guī)模狂飆的那幾年，杠桿也跟著越擰越緊。

2018年有息負(fù)債就摸到近1100億，到2020年底總負(fù)債飆到1450多億。

父親許榮茂不是沒提醒過，說“規(guī)模漲得快，負(fù)債也漲得快，庫存堆著，心理壓力很大”，可許世壇正被千億光環(huán)照著，哪聽得進(jìn)這些。

2017年9月，他帶著團(tuán)隊(duì)殺到深圳，239.43億天價(jià)拍下深港國(guó)際中心地塊，當(dāng)場(chǎng)宣布要再砸500億，建700米的“中國(guó)第一高樓”。

轉(zhuǎn)頭就把地塊抵押出去，又融回87億現(xiàn)金，這顆裹著“第一高樓”美夢(mèng)的炸彈，就這么悄無聲息埋進(jìn)了土里。

寒潮鎖資金帝國(guó)縮水八成

2021年房地產(chǎn)行業(yè)“寒潮”驟至，“三道紅線”政策像一把鐵鎖，直接鎖死了融資渠道，銷售市場(chǎng)也跟著遇冷，世茂的資金鏈瞬間繃緊。

許世壇這時(shí)候才改口說要“謹(jǐn)慎防守”，但踩了三年的油門哪是說松就能松的。

短短四年，世茂銷售額從3003億跌到2023年的不足430億，2024年340億，2025年上半年更是只剩135.23億，縮水超八成。

債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)，2024年末總借貸2521億元，其中一年內(nèi)到期的就有2102億元，逾期債務(wù)1721億元，賬上現(xiàn)金卻只有158億元。

深圳那塊239億的地王工地停工多年，塔吊銹跡斑斑，雜草從鋼筋縫隙里長(zhǎng)出來，風(fēng)一吹，銹屑跟著草葉一起晃。

千億帝國(guó)拆彈自救實(shí)錄

面對(duì)危局，許世壇并未跑路，而是開啟艱難“拆彈”：大規(guī)模出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)累計(jì)回籠資金超百億；推進(jìn)債務(wù)重組，與債權(quán)人反復(fù)協(xié)商修改方案；暫停拿地，精細(xì)化管理存量項(xiàng)目，提升回款，上半年薪酬成本減少3億元以穩(wěn)固現(xiàn)金流。

物業(yè)管理、酒店等多元業(yè)務(wù)逆勢(shì)增長(zhǎng)，成為現(xiàn)金流補(bǔ)充。境內(nèi)93億元貸款展期，最長(zhǎng)至2030年，境外重組則是關(guān)鍵一步。

姐姐回歸姐弟聯(lián)手削債穩(wěn)盤

2024年12月5日，姐姐許薇薇以非執(zhí)行董事身份回歸，協(xié)助管理境外項(xiàng)目，姐弟并肩作戰(zhàn)。

2025年2月24日，世茂境外債務(wù)重組方案獲95.39%債權(quán)人贊成，3月13日香港法院批出并生效，削減約115億美元債務(wù)，暫時(shí)止住最猛出血。

然而，境內(nèi)債務(wù)重組仍需系統(tǒng)推進(jìn)，深圳地王擬68億收儲(chǔ)方案遭世茂公開反對(duì)，認(rèn)為損失過大，希望協(xié)商更合理方案，爭(zhēng)議未平。

千億學(xué)費(fèi)換敬畏之心

當(dāng)前世茂總負(fù)債4330億元，賬上現(xiàn)金157億元，境內(nèi)債務(wù)展期剛起步，銷售回暖還得看市場(chǎng)臉色。

有人罵許世壇“賭掉家底”，說239億地王是致命敗筆；也有人說他沒跑路，賣資產(chǎn)、談重組的韌勁算行業(yè)難得。

這不是敗光故事，是杠桿狂歡到現(xiàn)金為王的周期清算——速度是糖，吃多了傷牙；杠桿是尺，量錯(cuò)了折腰。

接下來就看境內(nèi)債務(wù)重組能不能推進(jìn)，銷售能不能從135億爬起來，深圳地王怎么處置。

千億規(guī)模換的敬畏之心，但愿每個(gè)被周期扇過耳光的人，都學(xué)會(huì)疼，也學(xué)會(huì)重來。