保租房REITs擴(kuò)募進(jìn)程正在加速。12月16日，華夏基金華潤有巢REIT（508077）發(fā)布擴(kuò)募發(fā)售情況報(bào)告書，宣告其首次擴(kuò)募成功完成。作為境內(nèi)首單由市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營、第二單完成擴(kuò)募的保租房REITs，其成功擴(kuò)募，既是對保租房資產(chǎn)運(yùn)營價(jià)值的認(rèn)可，也是公募REITs市場市場化改革的重要突破，有望推動更多優(yōu)質(zhì)保租房資產(chǎn)通過擴(kuò)募進(jìn)入資本市場，為租購并舉住房制度建設(shè)和公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展提供雙重助力。

根據(jù)公告，華夏基金華潤有巢REIT本次擴(kuò)募采用向原持有人配售的方式，在制度設(shè)計(jì)上體現(xiàn)出對原持有人的優(yōu)先考慮。擴(kuò)募份額認(rèn)購價(jià)格2.53元/份，可配售份額數(shù)量4.5億份，于12月8日至12日發(fā)售。發(fā)售獲原持有人積極響應(yīng)，認(rèn)購比例達(dá)99.51%，最終募集資金總額約11.329元億元（不含認(rèn)購費(fèi)用和募集期利息）。此次擴(kuò)募所募資金在扣除相關(guān)預(yù)留費(fèi)用后，將全部用于購入位于上海市閔行區(qū)的有巢馬橋項(xiàng)目。此次擴(kuò)募后，基金規(guī)模將突破23億元，同時(shí)底層資產(chǎn)覆蓋上海三大核心產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

公開資料顯示，有巢馬橋項(xiàng)目于2023年3月正式開業(yè)，坐落于上海馬橋人工智能創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，毗鄰大零號灣科技創(chuàng)新策源功能區(qū)、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)集群，周邊產(chǎn)業(yè)人口密集，住房租賃需求旺盛，是上海市保障性租賃住房示范項(xiàng)目，具備顯著的區(qū)位優(yōu)勢與運(yùn)營潛力。截至2025年6月末，項(xiàng)目出租率達(dá)96%，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的運(yùn)營韌性。

華夏基金華潤有巢REIT自2022年12月上市以來，始終以“投融管退”全鏈條閉環(huán)模式探索保租房資產(chǎn)證券化路徑，通過精細(xì)化運(yùn)營（如智能管理系統(tǒng)、租戶服務(wù)升級）實(shí)現(xiàn)高出租率與高收繳率。截至2025年11月底，基金成立以來已累計(jì)向持有人進(jìn)行9次收益分配，累計(jì)分紅金額超1.54億元。展現(xiàn)了在市場化主體的高效管理能力下，穩(wěn)健的現(xiàn)金流生產(chǎn)與分派能力。

華夏基金華潤有巢REIT的擴(kuò)募成功，不僅驗(yàn)證了市場化主體在保租房領(lǐng)域的運(yùn)營能力，更彰顯了公募REITs作為金融工具服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)共同富裕的獨(dú)特價(jià)值。我國住房租賃市場擁有2.6億租賃人口的龐大基本盤，其中新市民、青年人達(dá)近2億人，保租房作為解決該群體住房需求的核心載體，亟需金融工具支持其實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。華夏基金華潤有巢REIT通過擴(kuò)募引入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一方面通過公募REITs平臺實(shí)現(xiàn)了保租房資產(chǎn)的高效盤活，為原始權(quán)益人回籠資金，可進(jìn)一步投入新的保租房項(xiàng)目建設(shè)，形成“建設(shè)-運(yùn)營-資本化退出-再投資”的良性循環(huán)；另一方面，高出租率、高分派率的資產(chǎn)注入，印證了市場化運(yùn)作保租房項(xiàng)目的投資價(jià)值，將吸引更多社會資本參與保租房領(lǐng)域，緩解行業(yè)資金壓力。

業(yè)內(nèi)人士表示，擴(kuò)募如同為保租房資產(chǎn)“蓄水池”注入活水，能持續(xù)維系資產(chǎn)收益率穩(wěn)定性。隨著《住房租賃條例》的正式施行以及商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)的推進(jìn)，保租房REITs的擴(kuò)募空間將持續(xù)拓寬。此次華夏基金華潤有巢REIT的成功擴(kuò)募案例將為行業(yè)提供可復(fù)制的資產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，為保租房市場的高質(zhì)量發(fā)展注入了強(qiáng)勁動力。

對公募REITs市場而言，此次擴(kuò)募進(jìn)一步完善了市場化運(yùn)作機(jī)制，推動市場從“首發(fā)為主”向“首發(fā)+擴(kuò)募”并行階段深度邁進(jìn)。截至2025年11月底，全市場已成立78只公募REITs，合計(jì)規(guī)模超2000億元，但市場化擴(kuò)募機(jī)制的成熟度仍需優(yōu)質(zhì)案例支撐。華夏基金華潤有巢REIT作為首單由市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)作的保租房REITs,其向原持有人配售的發(fā)售模式、嚴(yán)格的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)篩選標(biāo)準(zhǔn)以及清晰的收益提升邏輯，為后續(xù)同類產(chǎn)品提供了范本。業(yè)內(nèi)分析人士指出，在低利率、“資產(chǎn)荒”延續(xù)的環(huán)境中，保租房REITs作為優(yōu)質(zhì)配置型資產(chǎn)料將受到各機(jī)構(gòu)的持續(xù)青睞。

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