2025年11月，內(nèi)地32城大宗物業(yè)共25筆成交，總金額約81.8億元，同比下降53%，平均單筆成交額約3.3億元，同比下降49%。11月大宗市場(chǎng)交易活躍度較10月顯著回升，但當(dāng)前市場(chǎng)交易仍以小額成交為主。

整體來(lái)看，近期中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體平穩(wěn)且穩(wěn)中有進(jìn)，展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，前三季度GDP同比增長(zhǎng)5.2%。新質(zhì)生產(chǎn)力成為重要增長(zhǎng)動(dòng)能，辦公市場(chǎng)租賃需求在新質(zhì)生產(chǎn)力推動(dòng)下有所復(fù)蘇，科技互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)擴(kuò)張意愿較強(qiáng)，但整體市場(chǎng)仍以成本驅(qū)動(dòng)型需求為主，企業(yè)租賃決策謹(jǐn)慎，去化速度緩慢。居民消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)，11月份CPI同比上漲0.7%，漲幅創(chuàng)2024年3月以來(lái)新高。

注： 按 資產(chǎn)掛牌總價(jià)規(guī)模排行選取部分城市展示

大宗成交方面，近期市場(chǎng)活躍度較前期有所恢復(fù)，投資者總體出手謹(jǐn)慎。內(nèi)資機(jī)構(gòu)成為絕對(duì)主力，人民幣資本占比接近100%，其中險(xiǎn)資與產(chǎn)業(yè)資本主導(dǎo)存量消化，外資則持續(xù)保持審慎態(tài)度。內(nèi)資的自用需求撐起市場(chǎng)，新興科技企業(yè)、上市公司及地方國(guó)企購(gòu)置核心區(qū)物業(yè)自用的案例增多，同時(shí)司法拍賣(mài)成為困境資產(chǎn)處置的重要渠道，部分核心區(qū)位折價(jià)標(biāo)的吸引資金入場(chǎng)。

從一線城市表現(xiàn)來(lái)看，上海大宗交易持續(xù)保持活躍，核心商圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流通順暢；北京市場(chǎng)則迎來(lái)久違的集中成交，憑借多宗物業(yè)交易放量，一舉登頂11月全國(guó)大宗成交榜首，成交資產(chǎn)以核心區(qū)位寫(xiě)字樓為主。

從投資業(yè)態(tài)偏好來(lái)看，11月辦公資產(chǎn)成交表現(xiàn)活躍，以37.4億元拔得頭籌，商業(yè)物業(yè)成交23.8億元緊隨其后，消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，工業(yè)資產(chǎn)交易保持熱度，錄得15.2億元成交。盡管市場(chǎng)整體仍處于恢復(fù)階段，但不同業(yè)態(tài)的投資機(jī)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。下半年寫(xiě)字樓成交雖較上半年有所回落，但在科技和金融行業(yè)的推動(dòng)下，高質(zhì)量的辦公空間需求持續(xù)增長(zhǎng)。工業(yè)資產(chǎn)的活躍交易則凸顯了制造業(yè)和物流行業(yè)的擴(kuò)張需求，這或?qū)⒊蔀橥顿Y市場(chǎng)的又一亮點(diǎn)。

截至2025年11月末，內(nèi)地32城大宗物業(yè)掛牌總價(jià)約4.36萬(wàn)億元，環(huán)比增加2.0%，同比增加56%，掛牌環(huán)比同比增速雙雙回落?？硕鸨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，單筆掛牌金額超3000萬(wàn)元的大宗獨(dú)棟資產(chǎn)中，二線城市掛牌熱度不減，其中成都、武漢掛牌總價(jià)同比增速均在80%上下。一線城市除廣州外，掛牌總價(jià)同比增速均在60%左右。

*按資產(chǎn)掛牌總價(jià)規(guī)模排行選取部分城市展示

重點(diǎn)城市方面， 2025年11月末，重點(diǎn)城市項(xiàng)目掛牌量環(huán)比增加3.0%，掛牌總價(jià)環(huán)比增加2.0%，環(huán)比增速較前期有小幅回落。 。

大宗資產(chǎn)每㎡掛牌單價(jià)方面，11月，在克而瑞資管監(jiān)測(cè)的單筆掛牌金額超3000萬(wàn)元的大宗獨(dú)棟資產(chǎn)項(xiàng)目中，僅深圳杭州成都大宗掛牌每㎡單價(jià)環(huán)比翻紅，5城大宗資產(chǎn)掛牌每㎡單價(jià)仍在下行區(qū)間。同比來(lái)看，一線城市中深圳、廣州率先回暖；上海同比跌幅收窄接近回正，北京則仍需一定時(shí)間修復(fù)。二線城市層面，杭州、南京掛牌單價(jià)同比跌幅控制在2%左右，武漢、成都同比跌幅相對(duì)較大，短期內(nèi)回正仍有壓力。

企業(yè)方面，11月萬(wàn)科為緩解近期的現(xiàn)金流危機(jī)將持有的1532.11萬(wàn)股萬(wàn)物云股份（占總股本57.16%表決權(quán)）質(zhì)押給深圳地鐵集團(tuán)，作為220億元貸款擔(dān)保。這是萬(wàn)科近一個(gè)月內(nèi)第三次向深鐵融資，累計(jì)借款達(dá)307.96億元。密集的資金補(bǔ)充動(dòng)作直指短期流動(dòng)性壓力，萬(wàn)科與深鐵的深度綁定關(guān)系正逐步松動(dòng)。11月，大悅城地產(chǎn)宣布其私有化方案通過(guò)，即將正式退市。大悅城控股集團(tuán)表示，近年來(lái)大悅城地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)出階段性波動(dòng)，流動(dòng)性亦隨之承壓。本次交易是積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的戰(zhàn)略舉措。大悅城擁有投資物業(yè)、物業(yè)開(kāi)發(fā)、酒店運(yùn)營(yíng)、管理輸出及其他服務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊。

截至今年11月底，8個(gè)重點(diǎn)城市億元以上獨(dú)棟寫(xiě)字樓項(xiàng)目掛牌總量環(huán)比增長(zhǎng)1.1%，環(huán)比增速小幅放緩，其中，成都億元以上寫(xiě)字樓掛牌量環(huán)比增加8%，為各城最高。

掛牌單價(jià)方面，11月，重點(diǎn)城市中上海、杭州億元以上辦公項(xiàng)目掛牌單價(jià)環(huán)比回暖，北京掛牌每㎡單價(jià)連續(xù)11個(gè)月走低，一線城市廣州深圳辦公掛牌單價(jià)同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，二線城市杭州辦公掛牌單價(jià)同比率先翻紅。11月，上海南京西路商圈仙樂(lè)斯廣場(chǎng)最終以21億元的價(jià)格成交，該項(xiàng)目由基匯資本、太盟投資以及高盛商業(yè)銀行投資部門(mén)組成的外資財(cái)團(tuán)持有，基匯資本聯(lián)合太盟投資、高盛商業(yè)銀行于2023年啟動(dòng)整售，經(jīng)歷多次談判后最終成交。該物業(yè)建面為70397㎡，成交單價(jià)約為3萬(wàn)元/㎡，較4萬(wàn)元/㎡的報(bào)價(jià)折價(jià)25%，近期基匯資本牽頭的一只基金未能償還另一筆與上海一座辦公大樓相關(guān)的2.6億美元貸款，該交易的達(dá)成可一定程度上緩解基匯的資金壓力。

11月，重點(diǎn)城市億元以上獨(dú)棟商業(yè)項(xiàng)目掛牌總量環(huán)比增加2.5%，為各業(yè)態(tài)之首。深圳杭州獨(dú)棟商業(yè)物業(yè)掛牌量環(huán)比增加5%，為重點(diǎn)城市中最高，其他城市商業(yè)掛牌量變化不大。

掛牌單價(jià)方面， 11月，除北京外，其余城市億元以上商業(yè)資產(chǎn)掛牌價(jià)格環(huán)比企穩(wěn)，5城掛牌單價(jià)回升。同比方面，上海杭州南京廣州等消費(fèi)活躍的長(zhǎng)三角及沿海城市商業(yè)掛牌單價(jià)率先迎來(lái)回暖拐點(diǎn)。

近日，上海市奉賢新城富力萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二次上架拍賣(mài)，起拍價(jià)9.784億元，起拍價(jià)較今年10月30日一拍價(jià)格直降2.4459億元，當(dāng)前拍賣(mài)底價(jià)約為估值的56%。奉賢新城富力萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于上海奉賢區(qū)江海鎮(zhèn)，由富力地產(chǎn)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)，規(guī)劃包含7萬(wàn)㎡購(gòu)物中心、5萬(wàn)㎡商業(yè)街及4萬(wàn)㎡寫(xiě)字樓。該項(xiàng)目因富力地產(chǎn)資金鏈斷裂于2021年停工，目前土建已完工但內(nèi)外裝修及配套缺失，需大量資金投入，同時(shí)受80%商業(yè)自持、40%辦公自持限制，接手存在較大運(yùn)營(yíng)壓力。

截至今年11月末，全國(guó)重點(diǎn)城市億元以上獨(dú)棟酒店項(xiàng)目掛牌總量環(huán)比增加2.2%，環(huán)比增速小幅回落。11月，北京酒店掛牌量環(huán)比增加3.2%，居全國(guó)之首。二線城市億元以上酒店掛牌量變化不大。

掛牌單價(jià)方面，同比方面，4城億元以上酒店資產(chǎn)每㎡掛牌單價(jià)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，京滬兩地同比跌幅持續(xù)收窄，成都同比仍有17%的跌幅。

據(jù)市場(chǎng)消息，近期山東海鵬集團(tuán)2.05億購(gòu)入虹橋亞朵酒店。虹橋亞朵酒店是位于上海閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)的商業(yè)物業(yè)，總建筑面積約1.35萬(wàn)㎡，此次成交單價(jià)約為1.48萬(wàn)元/㎡。酒店有166間客房，由亞朵品牌長(zhǎng)期租賃運(yùn)營(yíng)至2032年，年租金870萬(wàn)-1300萬(wàn)元不等。該酒店地處虹橋交通樞紐核心，距國(guó)家會(huì)展中心僅2公里，周邊配套成熟，此前市場(chǎng)報(bào)價(jià)約2.2億-2.3億元，交易方式為帶租約股權(quán)轉(zhuǎn)讓。山東海鵬集團(tuán)全稱(chēng)為山東海鵬經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)有限公司，2022年5月18日在煙臺(tái)成立，起初是福萊山街道創(chuàng)業(yè)大賽的孵化企業(yè)，如今已發(fā)展為立足煙臺(tái)、輻射膠東經(jīng)濟(jì)圈乃至全國(guó)的數(shù)字化科技型綜合集團(tuán)，業(yè)務(wù)涵蓋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、能源、酒店、建筑工程等領(lǐng)域。

截至2025年11月末，北京（億元以上）大宗資產(chǎn)掛牌總額約為1.68萬(wàn)億元，環(huán)比增加1.4%，環(huán)比增長(zhǎng)勢(shì)頭略有放緩，各業(yè)態(tài)中酒店項(xiàng)目掛牌環(huán)比增速最高，增幅約為3.2%，商業(yè)環(huán)比增加1.8%，緊隨其后。

掛牌單價(jià)方面，11月，北京大部區(qū)域億元以上獨(dú)棟資產(chǎn)掛牌每㎡單價(jià)轉(zhuǎn)冷向下，僅大興、房山部分區(qū)域掛牌單價(jià)保持正增長(zhǎng)。同比維度下，大部區(qū)域億元以上資產(chǎn)掛牌單價(jià)降幅收窄，市場(chǎng)處于整體修復(fù)中。

下半年以來(lái)，北京大宗市場(chǎng)成交冷淡，11月終于打破沉寂迎來(lái)兩筆成交。據(jù)京東司法拍賣(mài)平臺(tái)信息顯示，揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)有限公司通過(guò)其全資孫公司北京揚(yáng)子江置業(yè)有限公司，以22.54億元人民幣成功競(jìng)得北京世茂大廈相關(guān)資產(chǎn)。成交價(jià)格較32.2億元的評(píng)估值約折價(jià)30%。標(biāo)的資產(chǎn)的北京世茂大廈坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路甲92號(hào)，總建筑面積達(dá)7.02萬(wàn)㎡，資產(chǎn)范圍涵蓋地下4層至地上24層的建筑物及對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)，其中地上建筑面積約6萬(wàn)㎡，此次成交單價(jià)約3.21萬(wàn)元/㎡。根據(jù)公開(kāi)產(chǎn)權(quán)信息，該標(biāo)的房屋證載用途為綜合用途及地下車(chē)庫(kù)，剩余土地使用年限不足28年，使用權(quán)終止日期為2053年8月9日。

近期，花徑教育購(gòu)入北京中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)核心的E_ZIKOO智慧谷2號(hào)樓，9516㎡辦公空間將打造成企業(yè)總部大廈。E - ZIKOO智慧谷是坐落于北京中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地核心位置的科創(chuàng)生態(tài)小鎮(zhèn)，由中糧集團(tuán)旗下大悅城控股、天恒集團(tuán)與西北旺聯(lián)社聯(lián)合打造，憑借優(yōu)越區(qū)位、多元業(yè)態(tài)和清晰產(chǎn)業(yè)定位，成為海淀北部科創(chuàng)與產(chǎn)城融合的標(biāo)桿項(xiàng)目。項(xiàng)目地處海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)，位于北清路前沿科創(chuàng)發(fā)展軸與中關(guān)村大街高端創(chuàng)新集聚發(fā)展軸的黃金十字線上，北側(cè)距建設(shè)中的故宮北院約500米，周邊5公里內(nèi)聚集了中關(guān)村環(huán)保園、生命科學(xué)園等多個(gè)產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著。項(xiàng)目核心啟動(dòng)區(qū)建筑面積約75萬(wàn)㎡，分兩期開(kāi)發(fā)。其中一期涵蓋7棟企業(yè)生態(tài)總部、約3.5 萬(wàn)㎡的悅界商街以及 8.4萬(wàn)㎡的國(guó)際化人才公寓。

2025年11月，上海大宗物業(yè)掛牌總額約為6023億元，掛牌總價(jià)較上月增加1.4%，環(huán)比增速小幅放緩。掛牌單價(jià)方面，11月，全市近半?yún)^(qū)域大宗資產(chǎn)每㎡掛牌單價(jià)環(huán)比回升，同比方面，浦東楊浦大宗掛牌每㎡單價(jià)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，徐匯靜安普陀黃浦等城區(qū)同比降幅收窄至1-3%，虹口、青浦同比降幅較大，虹口同比仍有11%的跌幅。

大宗交易方面，11月上海市場(chǎng)大宗成交活躍。陸家嘴國(guó)泰人壽以約9.36億元的總價(jià)購(gòu)入前灘匯（原前灘四方城）N5幢整棟辦公樓，建筑面積約1.337萬(wàn)㎡，成交單價(jià)約為7萬(wàn)/㎡。前灘匯是位于上海浦東新區(qū)前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)的大型綜合體，位于上海前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)核心，由KPF設(shè)計(jì)，是區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿商務(wù)社區(qū)。項(xiàng)目2023年5月竣工，總建筑面積約41萬(wàn)㎡，包含11棟甲級(jí)寫(xiě)字樓、商業(yè)及酒店。項(xiàng)目緊鄰東方體育中心（地鐵6/8/11號(hào)線），以甲級(jí)寫(xiě)字樓集群為核心，配套 “前灘公園巷” 精品商業(yè)街區(qū)與洲際旗下金普頓酒店，滿足辦公、消費(fèi)、社交等一站式需求。近2年以來(lái)，險(xiǎn)資不斷抄底京滬寫(xiě)字樓資產(chǎn)，例如友邦人壽24億元接手凱德投資旗下北京凱德·星貿(mào)95%股權(quán)，眾安保險(xiǎn)14.37億元收購(gòu)上海“洛克?外灘源”兩棟辦公樓。

11月，據(jù)阿里拍賣(mài)消息，位于上海靜安區(qū)南京西路2066號(hào)靜安協(xié)和城地上一層、二層商業(yè)法拍成交，成交總價(jià)約2.96億元。該項(xiàng)目由上海嘉恒鑫咨詢管理有限責(zé)任公司競(jìng)得，該公司股權(quán)結(jié)構(gòu)為上海睿熠信咨詢管理有限公司占股70%、上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司占股30%。項(xiàng)目位于南京西路商圈，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目最早由香港太平協(xié)和集團(tuán)于上世紀(jì)90年代通過(guò)土地批租獲得南京西路地塊開(kāi)發(fā)，一期工程于2000年竣工，但因亞洲金融危機(jī)及后續(xù)債務(wù)問(wèn)題陷入停滯。2021年，協(xié)和城二期部分地塊曾被新浪&寶華聯(lián)合體以低價(jià)競(jìng)得，此次一層、二層商業(yè)拍賣(mài)是該項(xiàng)目資產(chǎn)處置的重要進(jìn)展。

11月，據(jù)市場(chǎng)消息，由基匯資本牽頭的一只基金未能支付11月12日到期的2.6億美元貸款，這意味著債權(quán)人可以在幾天內(nèi)宣布該基金違約。該貸款以上海海洋大廈的25層辦公樓作為抵押，此前基匯計(jì)劃出售該物業(yè)以償還貸款，但未能在貸款到期前達(dá)成交易，該貸款的主要貸款方為匯豐銀行和恒生銀行。此外，亞洲最大的房地產(chǎn)REIT領(lǐng)展房托近期因經(jīng)濟(jì)下行壓力被迫削減派息和租金，領(lǐng)展主要持有商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等物業(yè)，受宏觀環(huán)境和零售業(yè)受壓影響，其香港零售物業(yè)續(xù)租租金調(diào)整率2025年中期為-6.4%，內(nèi)地為-16.4%，為維持97.8%的高出租率，領(lǐng)展計(jì)劃進(jìn)一步減租，這將面臨資產(chǎn)估值下跌4.7%的壓力。

附注：

大宗資產(chǎn)指大陸地區(qū)單筆掛牌金額超3000萬(wàn)人民幣的商辦獨(dú)棟非住類(lèi)項(xiàng)目

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為2025年11月可抓取大宗資產(chǎn)掛牌數(shù)據(jù)

重點(diǎn)城市為包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都在內(nèi)的八大城市

資產(chǎn)評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為掛牌大宗物業(yè)按區(qū)位、樓品、可投資價(jià)值綜合評(píng)分后分為ABC三等級(jí)，A級(jí)為最高，C級(jí)為最低

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料、克而瑞資管