今天上午，三亞土地市場完成一宗重磅交易——海坡片區(qū)HP02-03-05B地塊由海南綠發(fā)以20億元成功競得。值得注意的是，此次土拍正值海南全島封關運作（12月18日）前夜，此時核心地塊的成交更顯特殊意義。

一、地塊核心指標：低密規(guī)劃鎖定高端定位

本次成交的HP02-03-05B地塊面積約100畝，規(guī)劃為純二類城鎮(zhèn)住宅用地，容積率≤2.20，建筑限高60米，綠地率≥35%。這一低密度指標為打造高端改善型產(chǎn)品預留了充足空間。配套方面，項目需配建2980㎡社區(qū)便民綜合服務中心，涵蓋養(yǎng)老、托幼、文化等多元功能，同時需落實海綿城市要求（年徑流總量控制率≥60%）。車位配置標準亦高于普通住宅（144㎡以上戶型1.5車位/戶，以下1.2車位/戶），凸顯其高端定位。

此次地塊最終成交價202243.8687萬元，成交樓面價約13800元/㎡，即使加上配建成本，該地塊的綜合起拍樓面價，也只有13888元/㎡左右，對于三亞灣板塊而言，這堪稱最具性價比的優(yōu)質地塊！

根據(jù)出讓公告，項目涉及商品房銷售事宜參照“城市更新工作指引”執(zhí)行，這就意味著該地塊可以享受三亞城市更新“七層以上主體達到2/3即可預售”的銷售政策，這在三亞灣海坡板塊，是極個別。

對于房企來說，則是拿到了核心利好：開發(fā)成本大幅下降，周轉效率大幅提升！

另外，HP02-03-05B地塊是近3年來三亞灣板塊不可多得得大面積段的住宅地塊，凈地100畝住宅，在海坡板塊，面積僅次于上個月綠發(fā)摘下的142畝地塊；從三亞土地規(guī)劃來看，未來，在三亞灣幾乎不再有這樣的優(yōu)質地塊能出讓了。

在三亞灣片區(qū)土地儲備告急的背景下，這宗地的稀缺屬性拉到滿格；對比其它動輒2萬/㎡左右的地王項目，HP02-03-05B地塊具備超高價差空間，為開發(fā)商預留了足夠的盈利可能。

不止如此，土地平整，拿地即開工，這些特點從開發(fā)角度來看，節(jié)省大量的拆遷、平整成本；且為100%的住宅用地，0商業(yè)配置，懂行的人都知道，這種100%的含宅量，不用考慮商業(yè)配比吃掉住宅利潤的拿地有多香！

二、板塊價值：地王產(chǎn)區(qū)與封關紅利共振

三亞灣海坡片區(qū)是海南公認的“地王產(chǎn)區(qū)”。據(jù)網(wǎng)易海南房產(chǎn)統(tǒng)計，從2023年至今，三亞灣片區(qū)，3年內(nèi)已經(jīng)產(chǎn)生了3次地王，綜合樓面價2次突破2萬+/㎡。可以說，三亞灣片區(qū)站在了海南地價的最頂端。

最高峰的時候，三亞灣地塊被房企瘋搶了1100多輪；而數(shù)十上百輪的搶地，在海坡板塊，幾乎成了常態(tài)。這里還匯聚了不少房企巨頭，國內(nèi)頭部巨頭如中國綠發(fā)、萬科等，都在重倉三亞灣板塊，區(qū)域價值，可見一斑！

三亞灣歷經(jīng)20余年深耕開發(fā)，資源底盤足夠夯實，已形成完整的酒店、商業(yè)、住區(qū)配套體系，累計沉淀超10萬高凈值旅居客群，是三亞公認的“高端度假置業(yè)首選地”。

靠近鳳凰機場，擁有得天獨厚的交通區(qū)位優(yōu)勢，同時又與高速、高鐵三亞站相距不遠，形成“航空+高鐵+高速”三維交通網(wǎng)絡體系：

便捷的交通體系之外，三亞灣9公里海岸線上，最直觀的教育和商業(yè)配套資源，都在全速進化；

教育方面，集結了三亞教育的超強組合：上海外國語大學三亞附屬中學(市重點)三亞中學、天涯區(qū)第五幼兒園、九小海坡分校；同時，還規(guī)劃有上海外國語大學三亞附屬中學小學部、幼兒園，輕松實現(xiàn)全齡教育覆蓋；

商業(yè)配套，構建15分鐘便捷商業(yè)圈：

高端商業(yè)有麗禾MOHO廣場和三亞海之眼，滿足高端購物需求；生活配套商業(yè)，則有一豐禾生活廣場，輕松解決日常生活采購所需；

步行10分鐘可達社區(qū)商業(yè)，駕車7分鐘可達高端商業(yè)體，匹配高端客群多元化消費習慣，構建集餐飲、休閑、娛樂、購物、旅游等功能于一體的一站式旅居目的地。

海岸資源+頂級商圈+超強教育陣容，構建了HP02-03-05B地塊王炸級的價值底盤，也是三亞“城市型度假”即將亮出的新王牌。

隨著海南封關，鳳凰機場搬遷規(guī)劃提上日程，三亞灣的交通與環(huán)境短板將逐步優(yōu)化，而稀缺海景資源的價值則將進一步凸顯。中國綠發(fā)此次布局，既是對區(qū)域前景的投票，亦是對封關后高端旅居需求的提前卡位。

三、產(chǎn)品猜想：低密海景頂豪呼之欲出

海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，三亞新房今年1-9月的銷售均價為34135元/㎡，三亞灣片區(qū)的主力房價，整整高出三亞均價超過6000元/㎡，是高端旅居的價值高地無疑！

地處豪宅云集板塊，已經(jīng)具備打造高端的基本面，而從地塊具體信息來看，HP02-03-05B地塊的先天條件堪稱卓越：

位于三亞灣新城路與規(guī)劃新城支路交匯處，四至環(huán)境優(yōu)越，是區(qū)域內(nèi)少有的“景觀無遮擋、環(huán)境純低密”優(yōu)質宅地。

如實景圖所見，方正形態(tài)降低規(guī)劃難度，可高效布局樓棟與園林，提升土地利用率。地塊靠海方向，視線正前方僅2棟建筑，且樓層都不高，長面寬、窄進深，可最大化實現(xiàn)每戶景觀視野。

不難看出，建成后，大部分的戶型是可以享有海景視覺的，甚至部分高層，可以實現(xiàn)南向無遮擋的瞰海視野。這在三亞灣板塊，是絕對的資源頂配；

除了頂配的海景資源之外，從另一個實景角度看，該地塊還擁有三亞灣其它項目少有的河景資源。

前瞰海，南向距離椰夢長廊絕版海岸線僅幾百米；后擁江，桃源河水系環(huán)繞；再疊加周邊的千畝果嶺綠地，形成“海景+河景+綠地”三重生態(tài)景觀閉環(huán)。這三大頂級資源在手，三亞市場上，基本上對手少有。

坐擁“海景+河景+綠地”三重資源：前眺椰夢長廊無遮擋海景，后擁桃源河水系，周邊千畝果嶺環(huán)繞，景觀天賦突出。結合地塊指標與周邊市場，小易大膽預測項目將定位為低密度海景大平層產(chǎn)品，有望打造出三亞灣“終極版”低密頂豪。

四、央企重倉：自貿(mào)港時代的資產(chǎn)重構邏輯

中國綠發(fā)在海南的布局節(jié)奏在2024-2025年顯著提速，展現(xiàn)出央企在自貿(mào)港封關前的戰(zhàn)略性卡位意圖。從去年至今，其投資脈絡清晰分為“試探—加碼—爆發(fā)”三個階段，逐步構筑起以三亞灣為核心、輻射文昌的復合型土地版圖。

2024年，中國綠發(fā)率先在非熱點區(qū)域試水，于文昌一舉競得8宗住宅地塊，同時在三亞灣海坡板塊落子25畝安居房用地，當年拿地總額為7.11億元，拿地規(guī)模超330畝，為后續(xù)發(fā)力積累深度。

進入2025年，企業(yè)明顯轉向重點片區(qū)強攻。10月，其以13.59億元摘得三亞灣兩宗優(yōu)質宅地（HP02-02-10/11地塊），加上16億元配建成本，實際投入近30億元；隨后在封關前壓哨競得海坡片區(qū)百畝低密宅地，耗資約20億元。

若計入此前獲取的397畝三亞灣城市更新（一期）項目，中國綠發(fā)在這輪布局中的總土地儲備已躍升至727畝，2024年至今累計投資額突破36億元，成為三亞土地市場最活躍的央企之一。

這一系列動作不僅體現(xiàn)其深耕海南的決心，也折射出央企在自貿(mào)港政策紅利窗口期的共同選擇——中糧、中旅、保利等企業(yè)近兩年也密集落子三亞，推動土地資源向“高品質、強運營”的頭部企業(yè)聚集。在封關運作前夕，中國綠發(fā)通過住宅開發(fā)、城市更新、安居房建設等多業(yè)態(tài)組合，正系統(tǒng)性重構其在海南的資產(chǎn)配置與戰(zhàn)略權重。

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