破天荒的，保利發(fā)展把曾任萬科上海區(qū)域集團(tuán)設(shè)計(jì)總的蔡亮招入麾下，任保利發(fā)展上海公司副總經(jīng)理。

至此，從年頭到年尾，“地產(chǎn)一哥”保利發(fā)展在上海的核心高管團(tuán)隊(duì)，基本上已經(jīng)換了一輪。

今年一開年，原保利發(fā)展集團(tuán)產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松就被派到上海，擔(dān)任上海公司總經(jīng)理。

4月，前保利和潤副總經(jīng)理付軍也調(diào)到保利上海公司，擔(dān)任副總經(jīng)理，分管營銷。在此之前，他是保利發(fā)展粵東公司東莞區(qū)域的營銷總、保利灣區(qū)營銷管理部總經(jīng)理。

“保利和潤”是“保利投顧”升級而來，業(yè)務(wù)范圍覆蓋了新房代理、聯(lián)動分銷、存量房經(jīng)紀(jì)等。

先是從集團(tuán)調(diào)了兩位高管坐鎮(zhèn)上海，現(xiàn)在又外聘了一位產(chǎn)品設(shè)計(jì)端的副總，看來，保利發(fā)展對上海市場寄予厚望。從另一個(gè)角度看，也是對上海公司的業(yè)績發(fā)展提出了更高的要求。

簡單的說，希望在產(chǎn)品端和營銷端發(fā)力，為什么呢？接著說。

第一有壓力，第二有野心。在10月份上海樓盤銷售排行榜上，保利發(fā)展一共有5個(gè)項(xiàng)目上榜，在排名前20的榜單里，占了四分之一。

但是，在今年1-11月的上海房企銷售排行榜上，保利發(fā)展以395.8億元屈居第二，比第一名華潤置地少賣了22億左右，差距不大。

打不贏華潤置地，自己也不想輸，怎么辦呢？

要想在今年最后一個(gè)月超過華潤置地，成為上海市場的第一，難度也不小，畢竟，幾個(gè)大佬級的，臨近年底，都想在上海市場上最后搶收一波。

保利去年就是第二。

去年在上海全口徑賣了364.37億元，當(dāng)時(shí)的第一是中海，在上海就賣了704億，差不多是保利發(fā)展上海銷售額的兩倍。去年差距有點(diǎn)大，今年開年就開始了窮追猛打。

今年就有機(jī)會跟華潤掰手腕了。上海房企1-10月的銷售業(yè)績排行榜上，保利發(fā)展以360.6億元排在第一，華潤置地以341.7億元位列第三，排在第二的，是賣了356.9億的招商蛇口。

好劇情！都是好手段！華潤一個(gè)月就實(shí)現(xiàn)了反超！現(xiàn)在，只剩最后的18天了。

你問我，保利發(fā)展對第一有沒有點(diǎn)執(zhí)著？

這怎么說呢？你問一個(gè)全國房企銷售第一的，想不想在全世界最重要的城市群之一的核心城市拿個(gè)第一？

不然，他們在上海拿那么多地干什么？2024年，保利發(fā)展在上海公開市場全口徑拿地金額就達(dá)95.14億元。

今年一開年就很猛，進(jìn)一步增加土地儲備的意圖非常強(qiáng)烈，僅上半年，保利發(fā)展在上海的權(quán)益拿地金額就已經(jīng)高達(dá)95.33億元，已經(jīng)超過2024年全年在上海的拿地金額，穩(wěn)居上海市場榜首。

6月，就在上海土拍市場上66個(gè)億拿了兩塊地，還與上海地產(chǎn)在廣州舉行了上海市重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。

兩個(gè)多月后，保利發(fā)展與上海地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)上海新江灣和北外灘各一幅地塊，地塊的部分股權(quán)已經(jīng)完成了轉(zhuǎn)讓交易。

上海市場對保利發(fā)展有多重要呢？

在9月2日保利發(fā)展召開的2025年中期業(yè)績說明會上，保利發(fā)展董事、總經(jīng)理潘志華就說了，公司近年主要以存量舊房改造和城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為主，聚焦一線城市（如上海）城市更新資產(chǎn)包項(xiàng)目，從而多元化實(shí)現(xiàn)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的拓展。

但是，拼命買，拼命賣，賺錢嗎？

今年前三季度，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)了2017億元的銷售額，上海市場賣了344.3億元，占比約17%。從這個(gè)比例來看，并不高。

核心原因在于，保利發(fā)展手里的存量項(xiàng)目太多，去庫存壓力太大，還拖累了公司的盈利指標(biāo)。今年三季度，保利發(fā)展出現(xiàn)虧損，凈利潤-7.82億元，同比降了將近300%。

營收降了，利潤大跌。

所以，樓市表現(xiàn)較為穩(wěn)定的上海市場，就成了保利發(fā)展改善公司盈利的“救命稻草”。但是，上海這個(gè)市場加難度了！

這兩年保利發(fā)展在上海市中心不斷加倉，確實(shí)是抓住了上海豪宅市場的這一波行情，保利世博天悅、外灘序BUND45、外灘序BUND88以及海玥外灘序BUND98等項(xiàng)目，銷售業(yè)績都還不錯(cuò)，但產(chǎn)品力的表現(xiàn)，在上海市場上并不突出。

這個(gè)問題，已經(jīng)在保利外灘啟PARK77上暴露。

這個(gè)項(xiàng)目是保利發(fā)展在去年11月以樓面地價(jià)86037元/平米的價(jià)格拿下，是當(dāng)時(shí)楊浦區(qū)的“地王”。

今年9月27日開盤，官方口徑是成交了16億元。現(xiàn)在兩個(gè)多月過去了，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，項(xiàng)目實(shí)際網(wǎng)簽68套，去化率只有43%。一半以上的房源還沒賣出去！

這已經(jīng)是保利發(fā)展在楊浦濱江區(qū)域第四個(gè)外灘系的項(xiàng)目，前三個(gè)項(xiàng)目開盤即罄的“神話”，第四個(gè)，難在了價(jià)格太高，樓面地價(jià)86037元/平米，銷售均價(jià)13.55萬元/平米。

也可能是保利的心態(tài)發(fā)生了變化，之前太順了，順到?jīng)]有察覺到市場一點(diǎn)點(diǎn)細(xì)微的變化。

產(chǎn)品也不太能打。整個(gè)項(xiàng)目就兩棟樓，之前“外灘系”主打純洋房的產(chǎn)品亮點(diǎn)，在外灘啟PARK77上都沒了。項(xiàng)目兩側(cè)都是主干道，業(yè)主還要忍受噪音的影響。

這里記住一個(gè)知識點(diǎn)，產(chǎn)品不能打。

為了給外灘啟PARK77“抬轎子”，6月份，保利發(fā)展不惜以樓面地價(jià)95530元/平米的價(jià)格，又拿下楊浦濱江一幅地塊，再次刷新區(qū)域地價(jià)。

就算是這樣，也救不了外灘啟PARK77。

還有來自外部競品的壓力。金茂璞元、華潤外灘瑞府，還有中信泰富外灘道，均價(jià)13.85萬元/平米，都吃不飽。

現(xiàn)在，楊浦濱江已經(jīng)聚集了瑞安、招商、中鐵置業(yè)、中建壹品、中信泰富一堆開發(fā)商，本來客戶就有限，隔壁的虹口北外灘還在分流。

保利外灘啟PARK77銷售不利，6月份為了給自己“抬轎子”拿下的新項(xiàng)目，就更難了。

還有一個(gè)更壞的消息。11月底，楊浦濱江最新拍賣的一幅地塊，被中海底價(jià)拿下，樓面地價(jià)只有6.88萬元/平米。

這讓保利發(fā)展這兩個(gè)項(xiàng)目還怎么賣？

拖垮銷售的隱憂是口碑。某書上有不少網(wǎng)友反映保利上海交付的和樾天匯、海悅天匯存在貨不對板的問題，在宣傳階段項(xiàng)目一直是大面積鋁板+玻璃，僅北面有少量涂料，后來就說以三面涂料交付。

當(dāng)然，鬧最大的還是上海保利靜安天悅業(yè)主維權(quán)，洗手盆被業(yè)主吐槽為“許愿池”，整體室內(nèi)交付裝標(biāo)被形容為“辣眼睛”。

交付的背后，是保利年末迫切的資金回籠訴求，還有，明年迫切的賣房需求，口碑就在這么一瞬間。

在高地價(jià)面前，能救自己的，只有靠產(chǎn)品力了。所以，蔡亮被挖過來了。他是2003年從東南大學(xué)畢業(yè)入職萬科的新動力，也是從底層一點(diǎn)點(diǎn)爬上來的。2012年4月，蔡亮來到上海萬科，從深圳到了上海，后來又去了佛山。

2024年因?yàn)楦鞣N原因，蔡亮就離開了萬科。后來去了越秀，做高端產(chǎn)品線的研發(fā)，很快，又跳到了保利上海。

不過，壓力也不只是蔡亮一個(gè)人的。主管營銷的付軍，以及上任上海公司總經(jīng)理第一年的吳勁松，都在面臨交付的壓力、營銷的壓力、拿地的壓力。