前言：本課題聚焦2025年浙江省品牌公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，以“租購并舉”政策導(dǎo)向與新市民居住需求升級為研究背景，系統(tǒng)梳理行業(yè)從“重資產(chǎn)持有”向“輕資產(chǎn)運營”轉(zhuǎn)型的核心邏輯。通過對全省新拓展品牌公寓項目的實地調(diào)研與數(shù)據(jù)分析，重點剖析項目合作模式、產(chǎn)品設(shè)計、收費體系等關(guān)鍵維度的創(chuàng)新實踐，同時歸納行業(yè)收并購、代運營等深層調(diào)整趨勢。

URI研究發(fā)現(xiàn)，國企與民企優(yōu)勢互補(bǔ)的合作模式已成為主流，存量盤活與細(xì)分需求適配推動產(chǎn)品迭代，專業(yè)化分工加速市場格局重構(gòu)，為行業(yè)主體玩家提供決策參考。

2025年浙江省新開集中式公寓代表項目統(tǒng)計

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01

研究背景與市場基本面

（一）政策導(dǎo)向：

多元化保障體系落地

2025年10月，浙江省建設(shè)廳等5部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于構(gòu)建多元化住房保障體系推動住房保障工作高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確“政府主導(dǎo)、社會參與”的實施路徑，鼓勵通過新建、改建、收購等多渠道增加保障性租賃住房供給，為社會資本參與住房租賃市場提供清晰政策指引，奠定“租購并舉、以租為主”的行業(yè)發(fā)展基調(diào)。

（二）市場數(shù)據(jù)：

規(guī)模擴(kuò)張與結(jié)構(gòu)優(yōu)化并存

截至2025年10月底，杭州市集中式公寓累計供應(yīng)量超18.8萬間，穩(wěn)居重點二線城市前列。受新建保租房集中入市影響，市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整特征：10月杭州集中式公寓平均租金降至75元/㎡/月（2.5元/㎡/天），環(huán)比下跌2%，同比降低8.66%。這一“以價換量”的回調(diào)并非市場下行信號，而是普惠性住房覆蓋面擴(kuò)大的健康表現(xiàn)，推動行業(yè)形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的多層次租住格局。

圖：核心城市集中式公寓租金表現(xiàn)（10月）

供給規(guī)模與核心運營基本面（略...）

（一）核心數(shù)據(jù)：供給擴(kuò)容，運營基本面穩(wěn)?。?..）

市場分化特征：多維度差異顯著（略...）

（一）出租率分化：剛需型項目表現(xiàn)突出，短板項目去化承壓（略...）

（二）坪效租金分化：租金分層清晰，產(chǎn)品定位決定溢價（略...）

（三）區(qū)域與運營主體分化：布局向近郊延伸，頭部與國企優(yōu)勢凸顯（略...）

02

2025浙江品牌公寓

新拓項目創(chuàng)新圖譜

基于主導(dǎo)方屬性、核心運營邏輯與目標(biāo)客群差異，本研究將2025年浙江新拓品牌公寓項目劃分為三類創(chuàng)新路徑，通過典型案例深度解析其模式特征：

（一）路徑一：

國企主導(dǎo)的人才安居工程 政策賦能型合作模式

此類項目以“政策精準(zhǔn)滴灌”為核心，通過國企資產(chǎn)持有與市場化專業(yè)運營結(jié)合，實現(xiàn)人才安居保障與運營效率的平衡，是租購并舉政策的直接落地載體。

表：政策賦能型合作模式

典型案例深度解析:

青宸里-閘弄口店

項目位于上城區(qū)閘弄口街道核心區(qū)域，3公里內(nèi)覆蓋多個產(chǎn)業(yè)園及銀泰商圈，適配青年人才通勤需求。采用BTO輕資產(chǎn)合作模式：上城城發(fā)完成項目建設(shè)后，整體委托萬科泊寓進(jìn)行全周期運營，實現(xiàn)資產(chǎn)與運營的專業(yè)化分工。產(chǎn)品設(shè)計聚焦空間利用率，配備獨立廚房、衛(wèi)浴及充足收納空間，精準(zhǔn)匹配青年人才居住需求。收費模式凸顯保障屬性，結(jié)合人才層次實施差別化優(yōu)惠，開業(yè)首月出租率達(dá)85%，驗證了“高品質(zhì)+可負(fù)擔(dān)”模式的市場可行性。（可負(fù)擔(dān)指的是租金定價低于同區(qū)域市場化房源，或通過人才補(bǔ)貼、民用收費標(biāo)準(zhǔn)等方式降低租客實際居住成本，適配新市民、青年人才等群體的支付能力）

圖：青宸里-閘弄口店

典型案例補(bǔ)充解析:

杭州安居寧巢九和路項目

作為杭州安居寧巢2025年自營標(biāo)桿項目，于11月28日正式開業(yè)，選址上城區(qū)九和路核心區(qū)位，步行100米直達(dá)地鐵1號線九和路站，北接錢塘智慧城、南鄰錢江新城二期，產(chǎn)業(yè)聚集與通勤優(yōu)勢顯著。項目聚焦城市必要服務(wù)業(yè)人員、青年職業(yè)起步者等群體，打造195間35-40㎡通透四人間，涵蓋上鋪下桌與上下鋪兩種戶型，均配置獨立衛(wèi)浴、空調(diào)、洗衣機(jī)及無線WIFI，通過干濕分離與嵌入式家電設(shè)計實現(xiàn)空間利用最大化，同時配套閱讀區(qū)、多元活動空間等公共區(qū)域，踐行“高效居住、個性定制、社區(qū)生活”融合理念。

收費模式極具市場競爭力，單鋪月租低至390元，較同區(qū)位同類產(chǎn)品（市場價500-800元/月）降低22%-51%，且無額外物業(yè)費，水電執(zhí)行民用標(biāo)準(zhǔn)，真正實現(xiàn)“低價不低質(zhì)”。運營模式上創(chuàng)新采用企業(yè)直租與框架合作雙軌制，為不同規(guī)模企業(yè)提供靈活租住解決方案，還可免費提供商務(wù)場地適配會議、團(tuán)建等需求，通過企業(yè)集采模式降低獲客與管理成本，形成“企業(yè)省心、員工安居、運營穩(wěn)定”的正向循環(huán)。項目開業(yè)即響應(yīng)“用工旺季優(yōu)先排房”機(jī)制，彰顯國企在就業(yè)高峰期調(diào)節(jié)市場、穩(wěn)定人才的社會擔(dān)當(dāng)，為核心城區(qū)低成本居住供給提供了可復(fù)制的自營模式范本。

（二）路徑二：

存量煥新的保租房樣本 效率優(yōu)化型盤活模式

面對核心城區(qū)新增土地稀缺現(xiàn)狀，此類項目以存量房源盤活為核心，通過標(biāo)準(zhǔn)化改造與集約化運營，打造“集散式”保租房產(chǎn)品，契合浙江保租房“優(yōu)先利用存量”的政策導(dǎo)向。

表：效率優(yōu)化型盤活模式

典型案例深度解析:

聆空星寓·錢新

項目整合錢江新城核心區(qū)及周邊18個成熟小區(qū)的665套（間）閑置安置房，通過標(biāo)準(zhǔn)化裝修改造實現(xiàn)拎包入住，配備床、衣柜、空調(diào)等全套家具家電。運營采用“店長責(zé)任制+管家服務(wù)制”，依托數(shù)字化平臺實現(xiàn)智能門禁、視頻監(jiān)控等安防保障，提供保潔、維修等全周期服務(wù)。位置優(yōu)勢顯著，部分房源距萬象城僅700米，租金較同區(qū)域市場價低40%左右（61㎡一室一廳保租房租金3457元/月，市場價約5600元/月），申請條件寬松，僅需滿足“所在街道無房+未享受公租房補(bǔ)貼”即可，有效覆蓋大學(xué)生、藍(lán)領(lǐng)階層等群體住房需求。

圖：聆空星寓·錢新店

（三）路徑三：

市場化驅(qū)動的品質(zhì)升級 體驗增值型運營模式

此類項目聚焦品質(zhì)居住需求，通過產(chǎn)品功能融合與社群生態(tài)構(gòu)建，打造超越基礎(chǔ)居住的增值服務(wù)體系，定義市場化租賃住房新標(biāo)桿。

表：體驗增值型運營模式

典型案例深度解析:

天目山曉城·暖屋度假公寓

作為濱江暖屋2025年創(chuàng)新力作，項目首次實現(xiàn)酒店式公寓與住宅功能的深度融合。57㎡單間采用精細(xì)化空間設(shè)計，可抽拉餐桌與多功能陽臺提升空間利用率，滿足短期度假與長期居住雙重需求。運營構(gòu)建“產(chǎn)品+服務(wù)+社群”閉環(huán)，提供酒店級定期保潔與維護(hù)響應(yīng)，持續(xù)舉辦家庭日、親子手作、跨界籃球賽等社群活動，針對寵物租客提供特色服務(wù)，出租率長期保持90%以上，實現(xiàn)租賃體驗與品牌價值的協(xié)同提升

圖：天目山曉城·暖屋度假公寓

03

行業(yè)縱深調(diào)整：

資本運作與分工重構(gòu)趨勢

2025年浙江品牌公寓行業(yè)呈現(xiàn)“表層項目創(chuàng)新+深層結(jié)構(gòu)調(diào)整”的雙重特征，收并購與代運營成為行業(yè)重構(gòu)的核心驅(qū)動力，推動資源向合規(guī)頭部企業(yè)聚集。

（一）收并購加速：

資產(chǎn)優(yōu)化與區(qū)域的協(xié)同發(fā)展

頭部企業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向資產(chǎn)組合優(yōu)化，通過戰(zhàn)略性收并購實現(xiàn)區(qū)域布局協(xié)同與資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)改善，典型案例如下：

表：資產(chǎn)優(yōu)化與區(qū)域協(xié)同

核心特征：收并購交易從“規(guī)模擴(kuò)張型”轉(zhuǎn)向“生態(tài)優(yōu)化型”，交易標(biāo)的多選擇與現(xiàn)有業(yè)務(wù)具備協(xié)同效應(yīng)的區(qū)域或資產(chǎn)，通過資源整合提升運營效率，同時為保租房供給提供新路徑。

（二）“代運營”崛起：

專業(yè)化分工格局形成

隨著國企、投資機(jī)構(gòu)持有大量租賃房源但缺乏運營經(jīng)驗，專業(yè)代運營需求爆發(fā)式增長，推動行業(yè)形成“資產(chǎn)持有方+資金方+運營服務(wù)方”的專業(yè)化分工體系。

表：專業(yè)化分工格局形成

行業(yè)意義：代運營模式既解決了國企資產(chǎn)保值增值的需求，又讓專業(yè)運營機(jī)構(gòu)擺脫資產(chǎn)持有壓力，通過管理與品牌輸出實現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張，已成為行業(yè)主流商業(yè)模式之一。瓴寓國際通過該模式在浙江管理房源達(dá)2.2萬余間，打造20個標(biāo)桿項目，驗證了“專業(yè)化運營+本地化合作”的可復(fù)制性。

04

研究結(jié)論與行業(yè)展望

（一）核心研究結(jié)論

1．合作模式定型：國企主導(dǎo)資源整合與民企輸出專業(yè)運營的“優(yōu)勢互補(bǔ)”模式成為主流，BTO、合資運營、代運營等輕資產(chǎn)合作形式實現(xiàn)政策導(dǎo)向與市場效率的平衡。

2．產(chǎn)品創(chuàng)新聚焦：項目開發(fā)從“單一居住供給”轉(zhuǎn)向“細(xì)分需求適配”，形成人才保障型、存量盤活型、品質(zhì)增值型三大產(chǎn)品體系，覆蓋從藍(lán)領(lǐng)到高端租客的全客群需求。

3．行業(yè)格局重構(gòu)：收并購與代運營推動市場集中度提升，合規(guī)化與專業(yè)運營能力成為企業(yè)核心競爭力，行業(yè)從“規(guī)模競爭”全面轉(zhuǎn)向“品質(zhì)與效益競爭”。

4．收費體系多元：差別化租金優(yōu)惠（人才分層補(bǔ)貼）、民用收費標(biāo)準(zhǔn)、靈活支付方式（押一付一、短租）成為保障型項目標(biāo)配，市場化項目則通過增值服務(wù)實現(xiàn)溢價。

（二）行業(yè)展望

確定性趨勢：一是國企與民企深度合作將持續(xù)深化，形成更成熟的風(fēng)險共擔(dān)、利益共享機(jī)制；二是產(chǎn)品分級體系日趨完善，從“一張床、一間房到一個社區(qū)”的多元供給格局進(jìn)一步鞏固；三是數(shù)字化運營、綠色低碳設(shè)計、社群服務(wù)升級成為核心競爭維度。

現(xiàn)存挑戰(zhàn)：保障房民生屬性與市場化運營利潤的平衡難題長期存在；大量保租房集中入市可能引發(fā)同質(zhì)化競爭，考驗運營商精細(xì)化運營能力；人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與租金優(yōu)惠落地的精準(zhǔn)性仍需優(yōu)化。

國企運營能力短板待突破：當(dāng)前浙江住房租賃市場中，各地市屬、區(qū)屬國企作為“地頭蛇”掌握著大量存量租賃資產(chǎn)，但其運營效率與市場化專業(yè)機(jī)構(gòu)存在顯著差距。國企因體制機(jī)制限制，在決策流程上較為繁瑣，對市場需求變化的響應(yīng)靈活性不足，雖能憑借風(fēng)控體系實現(xiàn)穩(wěn)健運營，但在房源改造適配性、租客服務(wù)精細(xì)化、社群生態(tài)構(gòu)建等市場化運營關(guān)鍵環(huán)節(jié)表現(xiàn)滯后，這也成為制約存量資產(chǎn)價值釋放的核心瓶頸，同時為專業(yè)代運營機(jī)構(gòu)提供了廣闊的市場切入空間。

（三）對公寓國企的實踐啟示

1.深化“國企資源+專業(yè)運營”合作模式，可借鑒洺川名著項目經(jīng)驗，拓展與省屬國企、優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的合作渠道，擴(kuò)大品質(zhì)房源儲備;

2. 聚焦存量房源盤活，探索“集散式”保租房運營模式，整合核心城區(qū)閑置住房資源，拓寬供給渠道的同時降低拿地成本;

3. 強(qiáng)化人才住房精準(zhǔn)供給，參考青宸里-閘弄口店的差別化收費體系，結(jié)合人才政策優(yōu)化租金優(yōu)惠梯度，提升人才適配度;

4. 復(fù)制九和路項目成功經(jīng)驗，擴(kuò)大企業(yè)直租模式覆蓋范圍，聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐周邊的床位型產(chǎn)品供給，通過規(guī)?；\營維持高性價比優(yōu)勢;

5.持續(xù)布局代運營業(yè)務(wù)，依托國企背景與運營經(jīng)驗，輸出標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，實現(xiàn)從“項目運營”向“平臺服務(wù)”的轉(zhuǎn)型。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運營編輯:樹懶