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一、案情介紹

王建國與妻子李秀蘭育有兩女：長女王麗、次女王芳。王芳之女張婷（外孫女）長期照顧王建國晚年生活。

位于北京市的一套房改房（以下簡稱“一號房屋”）系王建國與李秀蘭婚姻關(guān)系存續(xù)期間，使用雙方工齡優(yōu)惠、以成本價購買，2006年登記在王建國一人名下。李秀蘭于2007年去世，未留遺囑。

2023年7月3日，王建國與外孫女張婷簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定將一號房屋以1145萬元“出售”給張婷，并當(dāng)日完成過戶。但張婷從未支付購房款，合同也未約定交房時間、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款。

兩天后（7月5日），張婷又將房屋20%份額“贈與”回王建國，使房屋變?yōu)槎税捶莨灿校◤堟?0%、王建國20%）。2024年3月，王建國去世。

長女王麗作為法定繼承人發(fā)現(xiàn)此事后，認(rèn)為：

一號房屋是父母夫妻共同財產(chǎn)，母親去世后，她依法享有1/6產(chǎn)權(quán)份額。父親無權(quán)擅自處分整套房產(chǎn)，且張婷明知房屋有共有性質(zhì)仍配合過戶，屬于惡意串通，買賣合同應(yīng)屬無效。

張婷辯稱：

雙方實(shí)為“名為買賣、實(shí)為贈與”，因王建國晚年由其照料，老人自愿將房贈予她；且她已將20%份額還給王建國，相當(dāng)于補(bǔ)回了王麗應(yīng)得的繼承份額，愿意按1/6比例支付折價款。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)王建國與張婷于2023年7月3日簽訂的《房屋買賣合同》中，涉及一號房屋二分之一所有權(quán)份額的部分無效；

駁回王麗其他訴訟請求。

三、法院說理要點(diǎn)

一號房屋是夫妻共同財產(chǎn)，非父親個人財產(chǎn)

房屋雖登記在王建國名下，但系婚姻期間用雙方工齡+共同積蓄購得，屬于夫妻共同財產(chǎn)。李秀蘭去世后，其享有的50%份額成為遺產(chǎn)，由王建國、王麗、王芳三人法定繼承（各1/6）。因此，王建國僅對房屋2/3份額（自有1/2 + 繼承1/6）擁有處分權(quán)。

“買賣”實(shí)為“贈與”，但僅限父親自有份額有效

法院認(rèn)定：雙方無真實(shí)買賣意思，購房款未付、無交房約定，結(jié)合王建國所立遺囑及視頻，實(shí)質(zhì)是贈與行為。王建國有權(quán)處分自己名下的2/3份額，該部分贈與有效；但無權(quán)處分李秀蘭遺產(chǎn)對應(yīng)的1/3份額（即王麗、王芳各1/6）。

外孫女非善意第三人，構(gòu)成惡意串通

張婷作為家庭成員，明知外婆李秀蘭已去世、房屋存在繼承問題，卻未征得王麗同意即辦理過戶，不屬于善意取得。其后續(xù)“返還20%”的行為不能溯及既往否定此前侵權(quán)事實(shí)。

合同部分無效，不影響其余部分效力

根據(jù)《民法典》第156條，民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力。故僅涉及遺產(chǎn)份額的部分無效，王建國自有份額的贈與仍有效。

四、律師提示

房改房≠個人財產(chǎn)：即使登記一人名下，只要用了配偶工齡或婚后資金購買，就是夫妻共同財產(chǎn)。

“買賣過戶”不等于真實(shí)交易：無付款、無交房、無違約條款，法院會穿透審查真實(shí)意圖。

繼承開始后，未經(jīng)分割的遺產(chǎn)屬于共有人共有，任何一方擅自處分均可能無效。

外孫子女不是法定繼承人，除非通過遺贈+公證接受，否則無權(quán)直接取得遺產(chǎn)。

補(bǔ)登記不改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：老人去世多年后補(bǔ)交房款、換新證，不能將夫妻財產(chǎn)“洗白”為個人財產(chǎn)。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊整理

溫馨提示：如您遇到父母房產(chǎn)被“低價買賣”“過戶給外人”“兄弟姐妹私自處分”等糾紛，務(wù)必在知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)益受損之日起三年內(nèi)主張權(quán)利，避免喪失勝訴權(quán)。