每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

一份報(bào)規(guī)圖反饋意見(jiàn)，讓人等待了近兩個(gè)月。

12月10日，北京大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)DX04-0102-6030、6029地塊公示了反饋意見(jiàn)采信情況和終版圖紙——群眾無(wú)意見(jiàn)！它的開(kāi)發(fā)商是興創(chuàng)置地，大興區(qū)本土國(guó)企。

這個(gè)速度之慢，可位列兩年來(lái)北京反饋意見(jiàn)效率榜，第七位。

如果從拿地那天算起，時(shí)間已經(jīng)耗費(fèi)了近15個(gè)月，絕大多數(shù)地產(chǎn)商拖不起。

對(duì)比首次報(bào)規(guī)圖和終版圖，它的改動(dòng)并不大，卻耗費(fèi)了漫長(zhǎng)的時(shí)間，花姐相信，背后一定有蠻多故事的。

更為神奇的是，設(shè)計(jì)單位北京市建筑設(shè)計(jì)研究院股份有限公司，在終版報(bào)審圖上發(fā)了一則版權(quán)“申明”。

這讓花姐有點(diǎn)瑟瑟發(fā)抖，不敢用它的圖，實(shí)在對(duì)不住粉絲們了。

不過(guò)，既然終版圖來(lái)了，花姐還是要照例做個(gè)深度分析，給大家做個(gè)選房參考。

兩個(gè)變化：面積少了，高度降了

花了兩個(gè)月，興創(chuàng)置地的6030和6029地塊終版圖，改動(dòng)卻非常小。如果不細(xì)心，是很難發(fā)現(xiàn)的。

花姐對(duì)比新舊兩版圖，大致總結(jié)出如下幾個(gè)變化：

1、總建面減少了

首版報(bào)規(guī)圖占地面積2.46萬(wàn)平米，住宅總建面9.58萬(wàn)平米，但終版圖的住宅總建面減至9.53萬(wàn)平米，主要是地下建面從原來(lái)的3.93萬(wàn)平米，減至3.34萬(wàn)平米。地上計(jì)入建面6.15萬(wàn)平米不變。

6029地塊的幼兒園，總建面也從4784平米減至4734平，地上建面4240平米不變，地下建面從544平米減至494平米。

住宅的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位從678輛，減至676輛，減少了2輛。

簡(jiǎn)而言之，終版圖紙住宅地下建面減少了525平米，幼兒園地下面積減少了50平米。

（2025年10月13日首版報(bào)規(guī)圖）

2、個(gè)別建筑的高度降了

住宅樓1#南面的建筑高度，從原來(lái)的27.15米降至26.87米，降低了28厘米。由于它是坡屋頂造型，建筑高度降低，意味著將坡屋頂?shù)拈芸谖恢媒档土恕?/strong>

如此一來(lái)，1#第9層的層高變成2.87米？

花姐判斷，它大概率會(huì)從坡屋頂偷出13厘米的高度。因?yàn)椋凑兆钚陆ㄖO(shè)計(jì)規(guī)定，住宅層高不得低于3米。

為什么要降低高度，大概是為了給北面宅地留出日照空間。

幼兒園的屋頂機(jī)房和屋頂，比原來(lái)的高度降低了30厘米。

南面的人防出入口和東面的鄰里空間，高度分別增加了60厘米和70厘米。

圖紙上罕見(jiàn)的申明

細(xì)讀興創(chuàng)置地這份終版設(shè)計(jì)圖，花姐發(fā)現(xiàn)它有個(gè)很特別的地方。

在圖紙的右下角，設(shè)計(jì)單位北京建筑設(shè)計(jì)研究院，寫(xiě)了一則“BIAD申明”。

原文是：“未經(jīng)本公司書(shū)面許可，任何單位及個(gè)人不得以任何方式或理由對(duì)設(shè)計(jì)文件的任何部分進(jìn)行使用、復(fù)制、抄錄、傳播或銷(xiāo)售。凡侵犯本公司版權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)的，BIAD有權(quán)依法追究其法律責(zé)任。”

這個(gè)申明下方，加蓋了北京建筑設(shè)計(jì)研究院的一個(gè)工程設(shè)計(jì)圖紙報(bào)審專(zhuān)用章。

類(lèi)似的表述，在圖紙右側(cè)中間位置，也重復(fù)表述了一番。甚至表示：不得復(fù)制本圖紙或?qū)⑿畔⑻峁┙o任何第三方。

看到這些，花姐不寒而栗，如果樓花的稿子里用了這張圖紙的信息，是要吃官司的。

但，轉(zhuǎn)念一想，興創(chuàng)置地的這份圖紙，是在北京規(guī)自委網(wǎng)上公開(kāi)發(fā)布的啊，怎么個(gè)保密？

為了安全起見(jiàn)，花姐這次沒(méi)有把終版圖放在稿子里。畢竟，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有申明在先嘛。

設(shè)計(jì)單位在圖紙上發(fā)這種申明，花姐還是第一次見(jiàn)到?；ń阋沧稍?xún)了幾位建筑設(shè)計(jì)師，他們也表示是頭一遭遇見(jiàn)。

三成戶(hù)型面積過(guò)大

由于興創(chuàng)置地6030項(xiàng)目最終版定型，接下來(lái)就是拿規(guī)劃證。

圖紙一確定，它的戶(hù)型結(jié)構(gòu)也差不多出來(lái)了。

花姐為它做了一版戶(hù)型預(yù)測(cè)，共計(jì)設(shè)計(jì)了555套房子，大致比例是這樣分布的：93-96平米戶(hù)型132套，105平米戶(hù)型203套，136平米戶(hù)型204套，頂層異型戶(hù)型16套。

在這里面，它的大戶(hù)型占比36.7%。這是一個(gè)很令人傷腦筋的問(wèn)題。

縱觀大興區(qū)樓市，最大的問(wèn)題是大戶(hù)型太多。

花姐做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，大興區(qū)三年來(lái)的11個(gè)樣本樓盤(pán)，120平米以上戶(hù)型供應(yīng)量突破3000套，去化率只有36.5%。

戶(hù)型越大，去化越慢。

舉五個(gè)例子：

1、西紅門(mén)的元啟。截至目前，元啟供應(yīng)1052套，網(wǎng)簽337套，均價(jià)5.3萬(wàn)元/平米，其中120-140平米戶(hù)型只網(wǎng)簽了22套——供應(yīng)了144套，140平米以上戶(hù)型供應(yīng)198套，網(wǎng)簽0套。

2、大興新城的京璽。截至目前，京璽供應(yīng)712套，網(wǎng)簽260套，均價(jià)4.46萬(wàn)元/平米，其中120-130平米戶(hù)型供應(yīng)102套，網(wǎng)簽了17套。而80平米以下戶(hù)型，供應(yīng)169套，網(wǎng)簽了107套。

3、大興黃村的頤和公館。截至目前，頤和公館供應(yīng)630套，網(wǎng)簽508套，有356套是來(lái)自100平米以下，而140-170平米戶(hù)型供應(yīng)117套，僅網(wǎng)簽了33套。

4、大興發(fā)展梧桐府，拿地一年三個(gè)月，截至目前供應(yīng)404套房，為130-240平米戶(hù)型，只網(wǎng)簽了29套，均價(jià)4.46萬(wàn)元/平米。

5、興創(chuàng)沐春墅，主打129平米至283平米戶(hù)型——占比96.4%。拿證324套房，開(kāi)盤(pán)3個(gè)月，只網(wǎng)簽了4套，均價(jià)4.6萬(wàn)元/平米。

作為后來(lái)者，興創(chuàng)置地6030地塊，并沒(méi)有規(guī)避大戶(hù)型去化慢的問(wèn)題。

花姐判斷，中建壹品在西紅門(mén)新拿下的6038地塊——規(guī)劃建面6.35萬(wàn)平米，一定會(huì)走純粹的剛需路線(xiàn)，不會(huì)貪戀大戶(hù)型。