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一份報規(guī)圖反饋意見，讓人等待了近兩個月。

12月10日，北京大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6030、6029地塊公示了反饋意見采信情況和終版圖紙——群眾無意見！它的開發(fā)商是興創(chuàng)置地，大興區(qū)本土國企。

這個速度之慢，可位列兩年來北京反饋意見效率榜，第七位。

如果從拿地那天算起，時間已經(jīng)耗費(fèi)了近15個月，絕大多數(shù)地產(chǎn)商拖不起。

對比首次報規(guī)圖和終版圖，它的改動并不大，卻耗費(fèi)了漫長的時間，花姐相信，背后一定有蠻多故事的。

更為神奇的是，設(shè)計(jì)單位北京市建筑設(shè)計(jì)研究院股份有限公司，在終版報審圖上發(fā)了一則版權(quán)“申明”。

這讓花姐有點(diǎn)瑟瑟發(fā)抖，不敢用它的圖，實(shí)在對不住粉絲們了。

不過，既然終版圖來了，花姐還是要照例做個深度分析，給大家做個選房參考。

兩個變化：面積少了，高度降了

花了兩個月，興創(chuàng)置地的6030和6029地塊終版圖，改動卻非常小。如果不細(xì)心，是很難發(fā)現(xiàn)的。

花姐對比新舊兩版圖，大致總結(jié)出如下幾個變化：

1、總建面減少了

首版報規(guī)圖占地面積2.46萬平米，住宅總建面9.58萬平米，但終版圖的住宅總建面減至9.53萬平米，主要是地下建面從原來的3.93萬平米，減至3.34萬平米。地上計(jì)入建面6.15萬平米不變。

6029地塊的幼兒園，總建面也從4784平米減至4734平，地上建面4240平米不變，地下建面從544平米減至494平米。

住宅的機(jī)動車停車位從678輛，減至676輛，減少了2輛。

簡而言之，終版圖紙住宅地下建面減少了525平米，幼兒園地下面積減少了50平米。

（2025年10月13日首版報規(guī)圖）

2、個別建筑的高度降了

住宅樓1#南面的建筑高度，從原來的27.15米降至26.87米，降低了28厘米。由于它是坡屋頂造型，建筑高度降低，意味著將坡屋頂?shù)拈芸谖恢媒档土恕?/strong>

如此一來，1#第9層的層高變成2.87米？

花姐判斷，它大概率會從坡屋頂偷出13厘米的高度。因?yàn)?，按照最新建筑設(shè)計(jì)規(guī)定，住宅層高不得低于3米。

為什么要降低高度，大概是為了給北面宅地留出日照空間。

幼兒園的屋頂機(jī)房和屋頂，比原來的高度降低了30厘米。

南面的人防出入口和東面的鄰里空間，高度分別增加了60厘米和70厘米。

圖紙上罕見的申明

細(xì)讀興創(chuàng)置地這份終版設(shè)計(jì)圖，花姐發(fā)現(xiàn)它有個很特別的地方。

在圖紙的右下角，設(shè)計(jì)單位北京建筑設(shè)計(jì)研究院，寫了一則“BIAD申明”。

原文是：“未經(jīng)本公司書面許可，任何單位及個人不得以任何方式或理由對設(shè)計(jì)文件的任何部分進(jìn)行使用、復(fù)制、抄錄、傳播或銷售。凡侵犯本公司版權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)的，BIAD有權(quán)依法追究其法律責(zé)任。”

這個申明下方，加蓋了北京建筑設(shè)計(jì)研究院的一個工程設(shè)計(jì)圖紙報審專用章。

類似的表述，在圖紙右側(cè)中間位置，也重復(fù)表述了一番。甚至表示：不得復(fù)制本圖紙或?qū)⑿畔⑻峁┙o任何第三方。

看到這些，花姐不寒而栗，如果樓花的稿子里用了這張圖紙的信息，是要吃官司的。

但，轉(zhuǎn)念一想，興創(chuàng)置地的這份圖紙，是在北京規(guī)自委網(wǎng)上公開發(fā)布的啊，怎么個保密？

為了安全起見，花姐這次沒有把終版圖放在稿子里。畢竟，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有申明在先嘛。

設(shè)計(jì)單位在圖紙上發(fā)這種申明，花姐還是第一次見到?；ń阋沧稍兞藥孜唤ㄖO(shè)計(jì)師，他們也表示是頭一遭遇見。

三成戶型面積過大

由于興創(chuàng)置地6030項(xiàng)目最終版定型，接下來就是拿規(guī)劃證。

圖紙一確定，它的戶型結(jié)構(gòu)也差不多出來了。

花姐為它做了一版戶型預(yù)測，共計(jì)設(shè)計(jì)了555套房子，大致比例是這樣分布的：93-96平米戶型132套，105平米戶型203套，136平米戶型204套，頂層異型戶型16套。

在這里面，它的大戶型占比36.7%。這是一個很令人傷腦筋的問題。

縱觀大興區(qū)樓市，最大的問題是大戶型太多。

花姐做了一個統(tǒng)計(jì)，大興區(qū)三年來的11個樣本樓盤，120平米以上戶型供應(yīng)量突破3000套，去化率只有36.5%。

戶型越大，去化越慢。

舉五個例子：

1、西紅門的元啟。截至目前，元啟供應(yīng)1052套，網(wǎng)簽337套，均價5.3萬元/平米，其中120-140平米戶型只網(wǎng)簽了22套——供應(yīng)了144套，140平米以上戶型供應(yīng)198套，網(wǎng)簽0套。

2、大興新城的京璽。截至目前，京璽供應(yīng)712套，網(wǎng)簽260套，均價4.46萬元/平米，其中120-130平米戶型供應(yīng)102套，網(wǎng)簽了17套。而80平米以下戶型，供應(yīng)169套，網(wǎng)簽了107套。

3、大興黃村的頤和公館。截至目前，頤和公館供應(yīng)630套，網(wǎng)簽508套，有356套是來自100平米以下，而140-170平米戶型供應(yīng)117套，僅網(wǎng)簽了33套。

4、大興發(fā)展梧桐府，拿地一年三個月，截至目前供應(yīng)404套房，為130-240平米戶型，只網(wǎng)簽了29套，均價4.46萬元/平米。

5、興創(chuàng)沐春墅，主打129平米至283平米戶型——占比96.4%。拿證324套房，開盤3個月，只網(wǎng)簽了4套，均價4.6萬元/平米。

作為后來者，興創(chuàng)置地6030地塊，并沒有規(guī)避大戶型去化慢的問題。

花姐判斷，中建壹品在西紅門新拿下的6038地塊——規(guī)劃建面6.35萬平米，一定會走純粹的剛需路線，不會貪戀大戶型。