“145萬(wàn)買天河中石化福利房”！

　　最近，這類視頻在各大交流群傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，文案簡(jiǎn)直戳中心巴——

　　天河、145萬(wàn)、精裝三房?jī)蓮d、70年產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立紅本、可落戶、帶學(xué)位、15年免息...

　　不少朋友追問(wèn)，消息屬實(shí)嗎？有門檻嗎？值得入手嗎？

　　帶著一堆疑問(wèn)，樓市君直奔現(xiàn)場(chǎng)，剛到就發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁......

　?。鼒D源：中介視頻號(hào)

　　壹

　　樓市君聯(lián)系發(fā)布該視頻的中介約看房，對(duì)方發(fā)來(lái)的定位直接標(biāo)在清華附中灣區(qū)學(xué)校門口。抵達(dá)后，由該項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)銷售開車接待。

　　好奇之余，車已經(jīng)開進(jìn)了廣東省新材料與人工智能科技園里，售樓部門口標(biāo)著大大 的帝融集團(tuán) 。

　　不是中石化福利房嗎？原來(lái)，所謂的中石化福利房、陽(yáng)國(guó)華花苑二期，根本不存在。

　　而發(fā)布視頻引流的中介，與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際接待的銷售是兩批人，口徑不一致，剛開始看房就出現(xiàn)“忽悠”的嫌疑。

　　｜廣州樓市發(fā)布 攝

　　盡管噱頭存疑，該項(xiàng)目仍吸引了不少購(gòu)房者，樓市君在售樓部及樣板房參觀期間，先后遇到多撥咨詢客戶。

　　但是，售樓部里沒(méi)掛任何商品房預(yù)售許可證， 不知這些客戶有沒(méi)有留意？

　　｜廣州樓市發(fā)布 攝

　　樓市君了解到，該項(xiàng)目官方名稱為天河·科融苑，是由廣東省科學(xué)院化工研究所與廣東帝融集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，且由帝融集團(tuán)負(fù)責(zé)投資運(yùn)營(yíng)。

　?。鼜V州樓市發(fā)布 制圖

　　該項(xiàng)目分兩期建設(shè)，其中專門用于科研的辦公場(chǎng)地是二期，目前部分原有辦公樓未拆除，仍在使用。

　　｜廣州樓市發(fā)布 攝

　　項(xiàng)目在售的是一期，名為邁谷，說(shuō)白了就是廣東省研究院的人才住房。

　　總共6棟12層小高層，樓間距超60米。主推71-79平的2+1房、93平南向三房、113-146平的四房，均為現(xiàn)樓交付。

　?。鼜V州樓市發(fā)布 攝

　　值得注意的是，銷售重點(diǎn)推介的146平四房，實(shí)則需購(gòu)買兩套約73平戶型并打通，才能實(shí)現(xiàn)。其背后風(fēng)險(xiǎn)，樓市君后面再展開說(shuō)。

　　先看銷售口中的“神仙配置”。

　　1）身份與產(chǎn)權(quán)。

　　項(xiàng)目宣稱與陽(yáng)華國(guó)花苑同屬一個(gè)系列，當(dāng)前為集體大證。

　　5年后補(bǔ)繳約2500元/平土地出讓金、1%個(gè)稅及1%維修基金，即可辦理70年產(chǎn)權(quán)獨(dú)立紅本，支持自由交易。

　?。鼜V州樓市發(fā)布 攝

　　2）價(jià)格與付款。

　　宣傳單價(jià)2.1-3.2萬(wàn)/平，首付僅需4-5成，剩余款項(xiàng)可享15年免息分期，僅需償還本金，月供幾千元。

　　資金直接打入銀行監(jiān)管賬戶，號(hào)稱“安全有保障”。

　　3）配套與落戶。

　　三地鐵環(huán)繞，緊鄰廣中醫(yī)附屬中醫(yī)院等，可落戶街道集體戶，并稱周邊有多所名校，小孩教育不用愁。

　?。鼜V州樓市發(fā)布 攝

　　4）戶型與圈層。

　　12層小高層，樓間距超60米，房屋使用率達(dá)87%，精裝交付配廚房三件套。

　　宣稱絕大部分是研究所員工、公務(wù)員、醫(yī)生等群體居住，圈層純粹。

　　｜廣州樓市發(fā)布 攝

　　貳

　　聽到這里，你是不是有點(diǎn)心動(dòng)了？

　　但樓市君扒到它的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，又核實(shí)了相關(guān)政策后，發(fā)現(xiàn)了令人心驚的真相——

　　1、補(bǔ)證是空談，70年產(chǎn)權(quán)純屬虛構(gòu)。

　　天河·科融苑實(shí)際是50年使用權(quán)的人才配套用房，與“中石化福利房”不搭邊。

　　其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上，明確標(biāo)注劃撥+科研用地，整個(gè)小區(qū)只有集體大證，無(wú)法分戶辦獨(dú)立紅本。所謂補(bǔ)證承諾，沒(méi)有任何官方文件支撐。

　?。鼒D源：項(xiàng)目銷售

　　要知道，劃撥科研用地要轉(zhuǎn)住宅用地，需多部門審批+補(bǔ)繳高額出讓金（遠(yuǎn)不止2500元/平），實(shí)操難度非常大。

　　且該項(xiàng)目與購(gòu)房者簽訂的也不是購(gòu)房合同，而是轉(zhuǎn)讓合同，所謂的70年產(chǎn)權(quán)是不存在的，實(shí)質(zhì)是以租代售，50年的長(zhǎng)期限。

　?。c銷售的聊天截圖

　　據(jù)《民法典》規(guī)定，租賃合同最長(zhǎng)20年，也就是說(shuō)，超出的30年期限，不受法律保護(hù)，可能被認(rèn)定無(wú)效。

　　更可怕的是，沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者本質(zhì)只是長(zhǎng)期租戶。

　　一旦開發(fā)商資金鏈斷裂、項(xiàng)目被政府收回，或者研究所收回土地，購(gòu)房者既拿不到房，已付的首付和分期款也可能追不回來(lái)。

　?。鼒D源：最高法公報(bào)

　　2、高首付+資金無(wú)保障，同房不同價(jià)風(fēng)險(xiǎn)高。

　　宣傳單價(jià)為2.1-3.2萬(wàn)，看似單價(jià)不高，但5成首付門檻并不低。

　　按照現(xiàn)場(chǎng)銷售算的價(jià)格來(lái)看，73平的2+1戶型，總價(jià)約155萬(wàn)，首付需要78萬(wàn)；15年免息分期，月供則要去到4278元。

　　這部分資金直接進(jìn)開發(fā)商賬戶，所謂“銀行監(jiān)管賬戶”真實(shí)性不易核實(shí)，資金安全不一定能得到保障。

　　一旦開發(fā)商跑路或項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者維權(quán)難度極大。

　　而且價(jià)格無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)銷售透露，價(jià)格全靠領(lǐng)導(dǎo)審批，“資質(zhì)優(yōu)質(zhì)”就能拿到更低折扣，普通購(gòu)房者可能同房不同價(jià)。

　　｜廣州樓市發(fā)布 攝

　　3、學(xué)位無(wú)保障，落戶僅能靠集體戶。

　　首先可以明確的是，清華附中為全區(qū)搖號(hào)，與是否購(gòu)買該項(xiàng)目毫無(wú)關(guān)聯(lián)；周邊學(xué)校也只能統(tǒng)籌分配，不存在對(duì)口學(xué)位保障。

　　戶口只能遷入街道集體戶。銷售說(shuō)5年后補(bǔ)證可以遷到小區(qū)，可補(bǔ)證本身就是空談。

　?。鼜V州樓市發(fā)布 攝

　　4、私自改造違法，安全與名額雙風(fēng)險(xiǎn)。

　　銷售推薦買兩套約73方的兩房，后期購(gòu)房者可自行打通為四房，稱“單價(jià)便宜的同時(shí)享有大面積”。

　　理論上，若想合法實(shí)現(xiàn)兩戶變一戶，必須向主管部門重新報(bào)批，獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　這需要提交由原設(shè)計(jì)或同等資質(zhì)單位出具的結(jié)構(gòu)安全方案，并通過(guò)嚴(yán)苛的審批。

　　現(xiàn)實(shí)是，此路不通。主管部門幾乎不可能為這種改變房屋基本單元和用途的申請(qǐng)開綠燈。

　　即便墻能私下安全拆除，也有可能隨時(shí)會(huì)被舉報(bào)，面臨的就是行政處罰、罰款、并責(zé)令恢復(fù)原狀等。到頭來(lái)，還得再花錢把墻砌回去。

　?。鼒D源：中國(guó)住建部

　　除此以外，樓市君實(shí)探時(shí)還發(fā)現(xiàn)，有房屋門內(nèi)掛著“生意興隆”的標(biāo)語(yǔ)，經(jīng)與該戶的出入人員證實(shí)，確實(shí)是被用來(lái)辦公。

　　銷售稱，對(duì)方是用來(lái)直播，實(shí)際營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)地址并非在此，“只要不擾民就可以”。也就是說(shuō)，這類行為在該小區(qū)是被默許的。

　　未來(lái)居住體驗(yàn)是否會(huì)受影響？消防等安全隱患是否增加？這類問(wèn)題，購(gòu)房者不得不考慮和重視。

　　｜廣州樓市發(fā)布 攝

　　天河核心區(qū)的低價(jià)誘惑確實(shí)迷人，但不能用福利房、補(bǔ)證、圈層等噱頭，掩蓋其無(wú)產(chǎn)權(quán)保障的核心問(wèn)題。

　　樓市君提醒大家：買房前一定要核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利性質(zhì)和土地用途，遇到劃撥用地、科研用地對(duì)外銷售住宅的，要提高警惕。

　　承諾補(bǔ)證、以租代售超20年、無(wú)獨(dú)立紅本的房源，更是要拉響警報(bào)。

　　買房不易，別讓撿漏的幻想，變成踩坑的悲劇。