文/言叔

這幾天，香港樓市熱鬧得很。

12月9日，媒體爆出鷹君主席羅嘉瑞家族今年在香港狂掃29伙住宅和1項(xiàng)寫字樓，總涉資近6.78億港元。這可不是小打小鬧，而是實(shí)打?qū)嵉恼娼鸢足y砸進(jìn)樓市。

更有意思的是，這幫富豪是9月后短短兩個多月內(nèi)就砸了1.94億港元買入12伙，金額從728.2萬到3652.6萬港元不等。

最大手筆是11月初連購黃竹坑海盈山兩伙915方呎單位，涉7213.7萬港元，呎價約3.9萬港元；

最新一宗是上月以1638萬港元購入西半山寶翠園763方呎2房，呎價21468港元，較銀行估價高10.9%。

羅嘉瑞家族不是一個人在戰(zhàn)斗。

中原主席施永青以9315萬港元買入6伙，希慎創(chuàng)辦人利希慎家族亦以1.52億港元連購灣仔竹林苑4伙連車位。

這些富豪都是人精，為什么在這個時間點(diǎn)集體"抄底"？難道他們真的看到了什么我們普通人都沒看到的東西？

01

先看看數(shù)據(jù)怎么說。

香港差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)顯示，2024年香港私人住宅售價指數(shù)從年初至11月累計(jì)下跌約5.34%。

從2021年9月的398.1點(diǎn)累計(jì)下跌26.93%，至2024年11月的290.9點(diǎn)，跌至接近2016年8月的水平。

中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL)顯示，香港2024年樓價累計(jì)下跌6.53%。

這個數(shù)字創(chuàng)下了8年多來的低位，接近2016年的水平。

但是！成交量卻創(chuàng)下了近三年新高。

香港特區(qū)政府土地注冊處通報(bào)，2024年全年整體樓宇買賣合約登記量達(dá)67979宗，較2023年同期增長17.1%，創(chuàng)近三年新高。

一手私人住宅方面，2024年成交宗數(shù)及金額大幅上升57.8%及58.9%，達(dá)到16861宗及2082.2億港元。二手私人住宅成交宗數(shù)也上升13.8%至33794宗。

這種"量升價跌"的現(xiàn)象，在樓市里可不常見。

通常來說，量價齊升才是健康市場的表現(xiàn)，量升價跌往往意味著市場在底部徘徊，有人在悄悄吸籌。

02

這些富豪為什么敢在這個時候逆勢而為？

答案可能藏在租金數(shù)據(jù)里。

截至今年9月，香港的租金已經(jīng)連升8個月、創(chuàng)歷史新高（美聯(lián)數(shù)據(jù)）。租金回報(bào)率也不斷提升，其中約40㎡以下的小面積住宅，平均回報(bào)率更是高達(dá)約3.7%！（克而瑞數(shù)據(jù)）。

▲香港不同面積的住宅，租金回報(bào)率走勢 | 圖源：克而瑞

3.7%的租金回報(bào)率，在當(dāng)前這個低利率時代，簡直就是香餑餑。

相比之下，內(nèi)地很多城市的租金回報(bào)率連2%都不到。

言叔在一些社交平臺上，看到不少人在發(fā)問：有沒有必要賣掉深圳的房子去香港置業(yè)。

真得是夸張得不行。

隨著市場預(yù)期好了，就連機(jī)構(gòu)也開始出來拱火，表示香港樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)到了。

11月24日，瑞銀發(fā)布研究報(bào)告指出，香港住宅市場已處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)，未來3至5年將進(jìn)入上升周期。

報(bào)告援引中原集團(tuán)創(chuàng)辦人施永青觀點(diǎn)，認(rèn)為成交量回升與供應(yīng)見頂是主要推動力。

瑞銀列舉兩大復(fù)蘇支撐：

一是新盤及二手住宅成交強(qiáng)勁反彈，市場流動性改善；二是私人房屋供應(yīng)量已見頂，庫存壓力逐步緩解。

這個判斷不是空穴來風(fēng)。

施永青預(yù)計(jì)，香港樓價將在三年內(nèi)升穿2021年樓市高位，與今年3月的低位相比，升幅達(dá)41.85%。

同時，他認(rèn)為此次升浪更可以持續(xù)六年，由2025年升至2031年，與低位134.89點(diǎn)相比，升幅可達(dá)85%。

當(dāng)然，施永青也承認(rèn)，此次香港樓市回落前后只跌了三年，跌幅約有三成，相比97年亞洲金融風(fēng)暴后的回落，幅度小很多，維持時間也短很多。在97至03年間，香港住宅樓價跌了七成，跌勢持續(xù)了六年。

03

另一個不可忽視的因素是利率。

美國聯(lián)邦儲備系統(tǒng)已開始減息，預(yù)計(jì)2025年香港最優(yōu)惠利率可能從3.5厘降至3.25厘，有利于供樓者。

2024年香港大型銀行的房貸利率在5.00%到5.25%之間，相比前幾年的高利率環(huán)境，已經(jīng)有了明顯下降。

以貸款500萬、30年還款為例，利率從4.5%降到2.5%，月供從25300港元降至19800港元，每月能省下5500港元。

這種成本的降低使得購房者在相同的收入水平下能夠承受更高價位的房產(chǎn)，從而刺激了購房需求的釋放。

還有一個現(xiàn)象值得注意。

就是內(nèi)地去香港買房的比例開始不斷升高。

據(jù)香港中原數(shù)據(jù)，2025年前10個月，內(nèi)地人在香港購買住宅超1.1萬套，占香港住宅總成交量（4.61萬宗）的24.2%，購房總金額達(dá)1065億港元，創(chuàng)下歷史新高。

而前三季度內(nèi)地買家（以普通話拼音登記）入市宗數(shù)已達(dá)9900宗，總成交金額941億港元，其中第三季度入市3797宗，較第二季度增長6.7%，該季度成交金額達(dá)380億港元，環(huán)比上升14%。

內(nèi)地資金的涌入，為香港樓市注入了新的活力。

這些內(nèi)地買家普遍認(rèn)為香港物業(yè)目前的價格處于低位水平且租金回報(bào)率較高，適合進(jìn)行資產(chǎn)配置。

04

當(dāng)然，現(xiàn)在說香港樓市已經(jīng)完全到底還為時過早。

星展銀行執(zhí)行董事兼經(jīng)濟(jì)研究部香港房地產(chǎn)業(yè)分析師丘卓文表示，預(yù)計(jì)2025年香港房地產(chǎn)價格將保持相對平穩(wěn)，不會有明顯漲幅或跌幅。

摩根士丹利2024年12月中旬的報(bào)告中指出，香港住宅市場在2025年將維持整體平穩(wěn)的態(tài)勢，上半年可能會下跌5%，而下半年存在上漲的可能性。

仲量聯(lián)行香港主席曾煥平更是相對謹(jǐn)慎，認(rèn)為若中國內(nèi)地資金流入香港超出預(yù)期，樓價的跌幅或許會較為溫和。

但不可否認(rèn)的是，香港樓市已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的信號。

成交量回升、租金上漲、利率下行、政策利好，這些因素疊加在一起，確實(shí)為市場底部提供了一定的支撐。

那些敢于在市場低迷時逆勢而為的富豪們，或許真的看到了我們普通人還沒看到的機(jī)會。

畢竟，在投資界，"別人恐懼我貪婪"這句名言，從來都不是說說而已。

香港樓市是否真的已經(jīng)見底，只有時間能給出最終答案。

但有一點(diǎn)可以肯定，對于那些有眼光、有實(shí)力的投資者來說，現(xiàn)在的香港樓市，確實(shí)值得好好關(guān)注一下。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。