山姆會員店作為全球知名倉儲零售品牌，其山東首店具有強(qiáng)大的市場號召力，不僅填補(bǔ)了青島高端批量采購市場的空白，也將為市民帶來全新消費(fèi)體驗(yàn)。

它的落戶將吸引大量跨區(qū)域消費(fèi)客流，并帶動(dòng)周邊配套商業(yè)聚集，形成以其為核心的新型商圈。

而這一項(xiàng)目，正是青島國資資產(chǎn)盤活的一個(gè)典型案例。

當(dāng)前，如何將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的持續(xù)動(dòng)能，已成為國企改革向縱深推進(jìn)的關(guān)鍵課題。

今年，青島市國資委印發(fā)《青島市市屬企業(yè)存量閑置資產(chǎn)盤活三年攻堅(jiān)行動(dòng)方案》，2025—2027年，根據(jù)資產(chǎn)的不同性質(zhì)與盤活方式，分類、分層、分批穩(wěn)步推進(jìn)盤活工作，持續(xù)釋放國有存量資產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿εc內(nèi)在價(jià)值。

一盤國資有效盤活的大棋，正在青島一步步落地。

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存量空間變身商業(yè)新地標(biāo)

青島國企存量資產(chǎn)的盤活，從一開始就著眼于城市功能升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型深度融合，推動(dòng)土地與空間資源實(shí)現(xiàn)價(jià)值再生。

在歡樂濱海城A4地塊的盤活中，城投集團(tuán)與市北區(qū)政府通過資產(chǎn)置換方式，將該地塊整合至區(qū)級平臺公司，有力保障了山姆會員店山東首店的順利落地。作為交換，城投集團(tuán)獲得了科技創(chuàng)新園、七色堇辦公樓等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)雙贏。

對城投集團(tuán)而言，通過資產(chǎn)置換，換回可立即產(chǎn)生現(xiàn)金流的成熟物業(yè)，優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；對市北區(qū)政府而言，未動(dòng)用財(cái)政資金即引入重大項(xiàng)目，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)能級躍升、稅源增長與就業(yè)擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域發(fā)展的重要突破。

青島山姆會員商店 邢志峰 攝

通過主題化整體開發(fā)，將工業(yè)場站轉(zhuǎn)化為目的地型商業(yè)體，正成為激活片區(qū)商業(yè)能級的強(qiáng)力引擎。

能源集團(tuán)攜手上海錦和商管，將漳浦路12號原開源熱力站區(qū)更新改造為“心動(dòng)里”潮流文體社交公園。

項(xiàng)目聚焦“文化+運(yùn)動(dòng)+社交+商業(yè)”復(fù)合業(yè)態(tài)，精準(zhǔn)定位“Z世代”情緒消費(fèi)與體驗(yàn)需求，引入高端運(yùn)動(dòng)場館、攀巖、電競等多元場景。園區(qū)北側(cè)入口的某咖啡品牌青島首店，今年10月開業(yè)后成為熱門打卡地。

項(xiàng)目整體預(yù)計(jì)2026年春季正式營業(yè)，屆時(shí)年均可拉動(dòng)消費(fèi)超5億元，新增就業(yè)1500人。

“心動(dòng)里”效果圖

盤活此類工業(yè)遺存，核心在于“內(nèi)容再造”而非“空間改造”。

“心動(dòng)里”項(xiàng)目設(shè)定了“潮流文體社交”這一鮮明的主題，在商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重的當(dāng)下，該主題聚焦“Z世代”的情緒消費(fèi)和社群認(rèn)同，打造差異化競爭力，并通過與專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)合作，引入創(chuàng)新業(yè)態(tài)與商業(yè)模式，強(qiáng)化體驗(yàn)優(yōu)勢，真正實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”。

而以“平臺思維”進(jìn)行輕量化改造，培育多元共生的商業(yè)生態(tài)，則讓老廠房以另一種方式重獲新生。

11月15日，青島首屆“華嘟嘟”文創(chuàng)新消費(fèi)市集在青島西裝廠舊址舉辦。活動(dòng)現(xiàn)場不僅可以購買文創(chuàng)產(chǎn)品，還設(shè)有掐絲琺瑯書簽DIY課等互動(dòng)體驗(yàn)環(huán)節(jié)，使老廠房轉(zhuǎn)型為集文創(chuàng)、潮玩、美食于一體的城市生活新地標(biāo)。

在保留原有工業(yè)建筑風(fēng)格與歷史底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，華通集團(tuán)對園區(qū)進(jìn)行了全面的改造提升，將其蝶變?yōu)橐粋€(gè)集創(chuàng)意、生活、辦公于一體的花園式綜合性園區(qū)。隨著咖啡、烘焙、體育等多元化業(yè)態(tài)的入駐，園區(qū)活力被成功激發(fā)。

華通都市產(chǎn)業(yè)園

越來越多的存量空間正在商業(yè)化的創(chuàng)新實(shí)踐中煥發(fā)新生：市南區(qū)延安三路109號原海珊制衣廠變身為集聚辦公、咖啡、便利店功能的健康產(chǎn)業(yè)園，市北區(qū)哈爾濱路46號原東方襯衫廠以“東方文創(chuàng)園”新貌正式開園；原孚德鞋廠、第五針織廠等數(shù)十處老舊廠區(qū)資源也陸續(xù)釋放更新潛力。

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推動(dòng)產(chǎn)業(yè)革新，強(qiáng)化主業(yè)協(xié)同

盤活資產(chǎn)的關(guān)鍵，在于將資源配置到價(jià)值創(chuàng)造效率最高的領(lǐng)域，從而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與能級提升。

聚焦主責(zé)主業(yè)，是青島國資推動(dòng)國企高質(zhì)量發(fā)展的重要方向。2025年，青島完成新一輪市屬企業(yè)主責(zé)主業(yè)認(rèn)定，各企業(yè)集團(tuán)以此為契機(jī)，通過靈活多樣的資產(chǎn)整合，推動(dòng)資源向核心主業(yè)和新興領(lǐng)域集聚，有效促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)協(xié)同與整體價(jià)值提升。

跨越企業(yè)邊界的協(xié)同整合，將外部優(yōu)質(zhì)資源精準(zhǔn)導(dǎo)入主業(yè)鏈條。近日，市國資委正式批復(fù)，將原屬城投集團(tuán)的汽車北站等6處場站調(diào)整至城運(yùn)控股集團(tuán)。

汽車北站

此舉不僅推動(dòng)了公共交通企業(yè)重組與場站資源整合，契合城運(yùn)控股集團(tuán)城市交通綜合運(yùn)營的主責(zé)主業(yè)，也有助于構(gòu)建國企“大交通”發(fā)展格局。

城運(yùn)控股資源利用中心主任王虎國介紹，下一步將對這些場站進(jìn)行綜合開發(fā)，結(jié)合社區(qū)與周邊配套，統(tǒng)籌利用地上地下空間，布局康養(yǎng)、商業(yè)等相關(guān)功能。

對于成規(guī)模且具潛力的空間，盤活的關(guān)鍵已從簡單“處置”轉(zhuǎn)向深度“運(yùn)營”。

以李滄區(qū)興華路3號原第六織布廠工業(yè)用地為例，華通集團(tuán)圍繞食品加工與銷售核心，提升辦公、物流、倉儲、新能源充電等多元化配套，打造聚鏈成群、產(chǎn)城融合的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。截至今年6月底，已成功引進(jìn)企業(yè)16家，年產(chǎn)值超1.3億元，解決就業(yè)超200人。

集群化運(yùn)營將閑置空間轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)發(fā)展新高地，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)與社會價(jià)值的倍增。

海發(fā)集團(tuán)通過開放國合中心等總計(jì)40余萬平方米的綜合物理空間，成功引入京東方集團(tuán)旗下東方聚智公司，共同組建合資運(yùn)營平臺，構(gòu)建起“辦公+科研+產(chǎn)業(yè)配套”的立體空間體系。

依托強(qiáng)大的技術(shù)創(chuàng)新能力與產(chǎn)業(yè)號召力，海發(fā)集團(tuán)為靈山灣AI生態(tài)注入了強(qiáng)大的“鏈主”效應(yīng)，提升了區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集聚力。通過合資共建，海發(fā)集團(tuán)也從傳統(tǒng)“房東”轉(zhuǎn)變?yōu)榕c產(chǎn)業(yè)資本深度綁定的生態(tài)“共建者”與“運(yùn)營者”，從而確保了后續(xù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的持續(xù)性、專業(yè)性與資源有效性，推動(dòng)資產(chǎn)向高能級產(chǎn)業(yè)載體的躍升。

對現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈完善同樣重要。

青島國際機(jī)場集團(tuán)有限公司將膠東機(jī)場A-02-04地塊成功盤活為特種車維保中心項(xiàng)目。該項(xiàng)目于今年5月19日完成工程竣工驗(yàn)收，并于9月1日簽訂合作協(xié)議，進(jìn)一步提升了機(jī)場配套服務(wù)能力。

特種車維保中心是航空運(yùn)輸?shù)孛姹Ｕ湘湕l中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接服務(wù)于機(jī)場運(yùn)營所需的各類特種車輛，保障航班起降與客貨流轉(zhuǎn)的安全高效。它的建成填補(bǔ)了機(jī)場功能區(qū)的重要拼圖，增強(qiáng)了整體運(yùn)營韌性與專業(yè)化水平，是航空產(chǎn)業(yè)鏈的有機(jī)延伸。

向關(guān)聯(lián)新興領(lǐng)域橫向拓展，同樣是青島國資的“打法”之一。

地鐵集團(tuán)戰(zhàn)略性收購山東半島首個(gè)A1類通用機(jī)場——慈航機(jī)場，以此為關(guān)鍵載體，擬開通跨區(qū)域航線，構(gòu)建“軌交+低空”立體化高效物流體系，并計(jì)劃引入飛行學(xué)院、拓展無人機(jī)應(yīng)用等多元場景。這些舉措延伸了其產(chǎn)業(yè)鏈，提升了配套能力，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)在更大范圍內(nèi)的優(yōu)化配置。

03

資產(chǎn)證券化、數(shù)據(jù)資產(chǎn)化

資產(chǎn)盤活的路徑與方法正伴隨市場與政策演進(jìn)不斷豐富，其中，資產(chǎn)證券化正逐步成為盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的重要?jiǎng)?chuàng)新工具。

5月9日，青島國信集團(tuán)成功發(fā)行2025年第一期青島國信膠州灣隧道定向資產(chǎn)支持票據(jù)（類REITs），該項(xiàng)目為青島市首單類REITs項(xiàng)目，規(guī)模達(dá)16.01億元，票面利率低至2.34%，創(chuàng)山東省同類產(chǎn)品歷史新低。

膠州灣隧道作為連接青島東西岸的交通動(dòng)脈，具備持續(xù)、穩(wěn)定、可預(yù)測的通行費(fèi)收益，為證券化產(chǎn)品提供了堅(jiān)實(shí)的底層資產(chǎn)支撐。

水務(wù)集團(tuán)也接續(xù)發(fā)力，于11月20日成功發(fā)行全省首單機(jī)構(gòu)間REITs、全國第二單市政公用行業(yè)機(jī)構(gòu)間REITs，發(fā)行規(guī)模4.77億元，認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到26倍，募集資金將主要用于水務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，為完善城市基礎(chǔ)設(shè)施注入了資金活水。

此類REITs產(chǎn)品將已建成、具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟資產(chǎn)價(jià)值提前變現(xiàn)，有效回收資金用于償還前期債務(wù)或投入新項(xiàng)目，形成“投資—建設(shè)—運(yùn)營—證券化—再投資”的良性循環(huán)，推動(dòng)國有資本從“重資產(chǎn)持有”向“輕重資產(chǎn)結(jié)合運(yùn)營”轉(zhuǎn)型。

在傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施之外，數(shù)據(jù)資產(chǎn)證券化也正成為盤活企業(yè)數(shù)據(jù)價(jià)值的新渠道。

青島市國資國企圍繞數(shù)據(jù)資產(chǎn)化積極探索，多措并舉構(gòu)建數(shù)據(jù)資產(chǎn)全鏈條運(yùn)營新模式。

國合中心

今年6月，能源集團(tuán)完成了氣熱一體智慧能源協(xié)同管理平臺數(shù)據(jù)資產(chǎn)的評估與入表，成為全國燃熱一體領(lǐng)域首家實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表的企業(yè)，并憑借該數(shù)據(jù)資產(chǎn)增信，成功獲得招商銀行6000萬元低利率授信，為盤活能源數(shù)據(jù)生態(tài)價(jià)值、服務(wù)綠色可持續(xù)發(fā)展提供了可復(fù)制的范式。

11月5日，青島地鐵的班組建設(shè)數(shù)據(jù)獲得山東省國家知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)中心頒發(fā)的《數(shù)據(jù)知識產(chǎn)權(quán)登記證書》，并將其授權(quán)給下屬公司青島青鐵教育咨詢服務(wù)有限公司，用于向外省軌道交通企業(yè)提供專業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)，推動(dòng)了軌道交通班組建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)的跨區(qū)域共享。11月19日，青島地鐵完成山東省首筆數(shù)據(jù)知識產(chǎn)權(quán)價(jià)值轉(zhuǎn)化項(xiàng)目。

在制度保障方面，市國資委印發(fā)《青島市數(shù)據(jù)資產(chǎn)全過程管理試點(diǎn)工作方案》。在試點(diǎn)的推動(dòng)下，全市國有企業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)已完成入表不少于30筆，有效促進(jìn)了數(shù)據(jù)價(jià)值顯化與應(yīng)用落地。

聚焦更大范圍實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活，青島也在持續(xù)發(fā)力。

線上層面，同步推進(jìn)“青島市國有存量資產(chǎn)盤活處置云平臺”建設(shè)，對市屬企業(yè)擬盤活資產(chǎn)進(jìn)行全面梳理與數(shù)字化管理，打通企業(yè)間信息壁壘，廣泛吸引社會資本參與，提升資產(chǎn)盤活效益。

線下層面，選取華通集團(tuán)所屬資產(chǎn)管理公司會同都市產(chǎn)業(yè)園公司共同搭建全市統(tǒng)一的閑置資產(chǎn)盤活處置平臺，市場化承接市屬企業(yè)存量閑置資產(chǎn)的盤活處置工作。通過加強(qiáng)與銀行、券商、中央及省屬資產(chǎn)管理公司（AMC）等金融機(jī)構(gòu)的合作，充分利用資產(chǎn)證券化等市場化手段，最大限度地實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的盤活價(jià)值。