距離海淀區(qū)上地0702地塊的拍賣已經(jīng)越來(lái)越近了，今兒來(lái)給大家講講我理解我猜測(cè)的0702。

首先我們要先去想一個(gè)問(wèn)題，0702地塊條件很好么？我看了半天地塊掛牌文件里的圖，說(shuō)實(shí)在話，我沒(méi)覺(jué)出好來(lái)。

兩個(gè)住宅地塊拿眼睛看您也能看出來(lái)這不是大面寬地塊。

這類地塊之前有個(gè)老炮給我講，要么出小戶型控總價(jià)，這樣做戶型就基本上是兩面寬，戶型一般般；

要么就是往200平米甚至以上干！一棟樓吃滿地塊面寬，這樣能適當(dāng)讓戶型面寬變得好起來(lái)~

然而如果選往大了做，前有朱房、后有朱房二期，中間還站著一位中海樹(shù)村…往大了做對(duì)手忒多，有必要么？

可能您會(huì)說(shuō)，往小了做唄~比如做一大把90平米的，兩面寬就兩面寬唄。

這樣我們就不得不去復(fù)盤功德寺了…

今年初開(kāi)盤的功德寺，從當(dāng)時(shí)開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)傳回來(lái)的小道兒消息是140平米左右的四居賣的最快，可不是90來(lái)平米的兩面寬…

所以如果綜合去看，我個(gè)人覺(jué)得0702地塊如果能排的開(kāi)，最理想的做法是大主力120-150平米通透三面寬四居，甚至不需要做兩部電梯，用對(duì)開(kāi)門的方式做‘一梯一戶’。這樣戶型也說(shuō)得過(guò)去了、得房率也說(shuō)得過(guò)去了、前車也鑒了。

剩下的真沒(méi)法弄的，再去適當(dāng)弄點(diǎn)80、90平米的小戶型，比如在邊邊角角的位置。

園林會(huì)所之于0702，我個(gè)人看法是如果按120-150平米去做主力產(chǎn)品，那就不要想著能搞到樹(shù)村、朱房一期的水平，畢竟人家戶型更大理應(yīng)配置的園林更改善。

怎么也得賣十來(lái)萬(wàn)的項(xiàng)目會(huì)不會(huì)用涂料…講真，我不知道。但我個(gè)人覺(jué)得，大哥您好歹海淀上地10萬(wàn)+選手，得要點(diǎn)臉吧…所以，我個(gè)人還是傾向0702會(huì)做石材外立面。

精裝？我還是那句話，不一定到大改善樹(shù)村朱房的水準(zhǔn)，但肯定也差不了太多。如果我們認(rèn)為大改善用的是頂配裝標(biāo)，0702則至少是上乘到頂配之間的標(biāo)準(zhǔn)。

價(jià)格？

我個(gè)人看法，基于地塊有10萬(wàn)+平米的多功能地塊，實(shí)際住宅建面9萬(wàn)平米上下這個(gè)前提。我認(rèn)為，大概率在底價(jià)附近成交。

但如果我們按標(biāo)準(zhǔn)算法，讓住宅背所有成本，哪怕底部附近，樓面價(jià)也是約9萬(wàn)元/平米。

海淀區(qū)上一個(gè)跟這情況類似的項(xiàng)目，我就不說(shuō)是誰(shuí)了，大致按這個(gè)算法8萬(wàn)的樓面價(jià)，實(shí)際網(wǎng)簽價(jià)格9萬(wàn)元/平米。

所以，我想說(shuō)兩件事。

第一，0702地塊別想著能很便宜的賣，怎么也得10萬(wàn)+；

第二，也別想著0702地塊會(huì)賣很貴，因?yàn)榍斑呌袀€(gè)兄弟項(xiàng)目樓面+1萬(wàn)就賣了。

那么0702多少算差不多呢？11萬(wàn)元/平米左右。我簡(jiǎn)單說(shuō)邏輯。

一方面，前邊內(nèi)兄弟＋1萬(wàn)就賣了。

另一面，我個(gè)人覺(jué)得0702會(huì)在標(biāo)準(zhǔn)上提檔。

所以綜合看下來(lái)，＋1萬(wàn)不夠…所以我覺(jué)得＋2萬(wàn)左右。

假如按我說(shuō)的來(lái)，總價(jià)1100、1200萬(wàn)到1600、1700萬(wàn)，說(shuō)白了盡量控總價(jià)在2000萬(wàn)以內(nèi)，因?yàn)樵偻蠈?duì)手多啊~

然而即便就大差不差這樣了，朱房二期可還沒(méi)來(lái)呢…之前我寫過(guò)文章，我分析來(lái)分析去，覺(jué)得朱房二期大概率也得這么干…

如果到最后的結(jié)果大差不差真這樣…0702有書包、朱二容積率更低地塊面寬更好戶型大概率也更好…一個(gè)有書包一個(gè)戶型更好，咋選？

明年海淀樓市的精彩，從看上地0702與朱房二期開(kāi)始。

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