距離海淀區(qū)上地0702地塊的拍賣已經(jīng)越來越近了，今兒來給大家講講我理解我猜測的0702。

首先我們要先去想一個問題，0702地塊條件很好么？我看了半天地塊掛牌文件里的圖，說實在話，我沒覺出好來。

兩個住宅地塊拿眼睛看您也能看出來這不是大面寬地塊。

這類地塊之前有個老炮給我講，要么出小戶型控總價，這樣做戶型就基本上是兩面寬，戶型一般般；

要么就是往200平米甚至以上干！一棟樓吃滿地塊面寬，這樣能適當(dāng)讓戶型面寬變得好起來~

然而如果選往大了做，前有朱房、后有朱房二期，中間還站著一位中海樹村…往大了做對手忒多，有必要么？

可能您會說，往小了做唄~比如做一大把90平米的，兩面寬就兩面寬唄。

這樣我們就不得不去復(fù)盤功德寺了…

今年初開盤的功德寺，從當(dāng)時開盤現(xiàn)場傳回來的小道兒消息是140平米左右的四居賣的最快，可不是90來平米的兩面寬…

所以如果綜合去看，我個人覺得0702地塊如果能排的開，最理想的做法是大主力120-150平米通透三面寬四居，甚至不需要做兩部電梯，用對開門的方式做‘一梯一戶’。這樣戶型也說得過去了、得房率也說得過去了、前車也鑒了。

剩下的真沒法弄的，再去適當(dāng)弄點(diǎn)80、90平米的小戶型，比如在邊邊角角的位置。

園林會所之于0702，我個人看法是如果按120-150平米去做主力產(chǎn)品，那就不要想著能搞到樹村、朱房一期的水平，畢竟人家戶型更大理應(yīng)配置的園林更改善。

怎么也得賣十來萬的項目會不會用涂料…講真，我不知道。但我個人覺得，大哥您好歹海淀上地10萬+選手，得要點(diǎn)臉吧…所以，我個人還是傾向0702會做石材外立面。

精裝？我還是那句話，不一定到大改善樹村朱房的水準(zhǔn)，但肯定也差不了太多。如果我們認(rèn)為大改善用的是頂配裝標(biāo)，0702則至少是上乘到頂配之間的標(biāo)準(zhǔn)。

價格？

我個人看法，基于地塊有10萬+平米的多功能地塊，實際住宅建面9萬平米上下這個前提。我認(rèn)為，大概率在底價附近成交。

但如果我們按標(biāo)準(zhǔn)算法，讓住宅背所有成本，哪怕底部附近，樓面價也是約9萬元/平米。

海淀區(qū)上一個跟這情況類似的項目，我就不說是誰了，大致按這個算法8萬的樓面價，實際網(wǎng)簽價格9萬元/平米。

所以，我想說兩件事。

第一，0702地塊別想著能很便宜的賣，怎么也得10萬+；

第二，也別想著0702地塊會賣很貴，因為前邊有個兄弟項目樓面+1萬就賣了。

那么0702多少算差不多呢？11萬元/平米左右。我簡單說邏輯。

一方面，前邊內(nèi)兄弟＋1萬就賣了。

另一面，我個人覺得0702會在標(biāo)準(zhǔn)上提檔。

所以綜合看下來，＋1萬不夠…所以我覺得＋2萬左右。

假如按我說的來，總價1100、1200萬到1600、1700萬，說白了盡量控總價在2000萬以內(nèi)，因為再往上對手多啊~

然而即便就大差不差這樣了，朱房二期可還沒來呢…之前我寫過文章，我分析來分析去，覺得朱房二期大概率也得這么干…

如果到最后的結(jié)果大差不差真這樣…0702有書包、朱二容積率更低地塊面寬更好戶型大概率也更好…一個有書包一個戶型更好，咋選？

明年海淀樓市的精彩，從看上地0702與朱房二期開始。

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