昨天是個(gè)好日子，地產(chǎn)股、地產(chǎn)債券集體漲?；虮l(fā)。

原因在于網(wǎng)傳的救市大招：

1、明年準(zhǔn)備拿1萬(wàn)億出來(lái)收儲(chǔ)房地產(chǎn)

2、準(zhǔn)備給房地產(chǎn)貸款貼息，規(guī)模在4000億左右

3、傳聞中金公司牽頭開(kāi)始對(duì)萬(wàn)科進(jìn)行市場(chǎng)化債。

這幾條王炸消息，一下讓地產(chǎn)圈沸騰了。但這個(gè)消息是真是假還不明確，但大家的情緒是被調(diào)動(dòng)了，反應(yīng)在股市上就是地產(chǎn)股的暴漲。

說(shuō)明大家對(duì)救市政策的渴望太大了。但在筆者看來(lái)，這幾個(gè)政策落地可能性不大。那么，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎么走？推薦一篇文章給大家。

1

2025年就剩20天了，整個(gè)2025年樓市總結(jié)一句話就是——“高開(kāi)低走”！

而且這種“低走”，尤其以“四季度”加速低走為特征，不排除慣性傳導(dǎo)到2026年一季度。

整個(gè)2025年樓市走勢(shì)曲線是——2025年1、2月正常春節(jié)淡季下探后，3月迎來(lái)一個(gè)“924大招余熱”的大陽(yáng)春，3月放量透支后，4月開(kāi)始掉頭下行，乃至整個(gè)二季度、三季度都開(kāi)始慣性持續(xù)向下，當(dāng)然過(guò)程中有一個(gè)房企半年沖刺人為的6月“上翹”瞬間，但這并不妨礙整體市場(chǎng)的慣性下行，加上到9月底并沒(méi)有迎來(lái)類(lèi)似2025年版的“924救市大招”，預(yù)期落空后，10月國(guó)慶開(kāi)始，市場(chǎng)持續(xù)下行，到如今11月、12月依舊是“下行”態(tài)勢(shì)。

所以縱看2025年全年，3月是全年“高點(diǎn)”，6月是人為促銷(xiāo)小脈沖，四季度大概率是整個(gè)2025年“業(yè)績(jī)最差”季度。整體看，2025年樓市全年就是個(gè)“高開(kāi)低走”曲線圖。

2

2026年樓市會(huì)如何了？

筆者兩個(gè)預(yù)期是

第一，2026年將繼續(xù)處于下行“磨底期”；

第二，即使下行磨底，但也不會(huì)發(fā)生部分粉絲擔(dān)憂的“房?jī)r(jià)暴跌”。

筆者為何言之鑿鑿？

其一，若十五五開(kāi)局救市，雖然市場(chǎng)和預(yù)期會(huì)短期修復(fù)，但“救市”是為了止損、止大跌，是托市而非“拉升”，所以這就很難期許2026年樓市會(huì)來(lái)個(gè)大反轉(zhuǎn)。

其二，不要指望救市大招，尤其十五五已定調(diào)房地產(chǎn)要“高質(zhì)量發(fā)展”5個(gè)字的頂層設(shè)計(jì)，所以高強(qiáng)度救樓市概率極低，所以可以預(yù)判的結(jié)論是——

即使2026年開(kāi)局救市，那更多是托底止損，不會(huì)有全局反彈、乾坤巨變；

另一方面，經(jīng)濟(jì)基本面、就業(yè)收入基本面2026年短期難以快速改善，再加上房地產(chǎn)高庫(kù)存基本面2026年難以顯著改善，所以，三者結(jié)合起來(lái)看，即使26年開(kāi)局救市，但2026年依舊不會(huì)有超級(jí)大反彈。

整個(gè)行業(yè)基本面、全局看，依舊處于下行“磨底期”。

其二、若十五五開(kāi)局不救市，房地產(chǎn)承接“四季度”下行慣性和老百姓收入和后市預(yù)期不佳，會(huì)更強(qiáng)化2026年下行磨底的速度和深度。但即使如此，下行力度也不會(huì)過(guò)大，不會(huì)暴跌。

核心因?yàn)?2月8日定調(diào)的ZZJ會(huì)議強(qiáng)調(diào)——政府將堅(jiān)守 "不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)" 底線，在市場(chǎng)大幅波動(dòng)時(shí)果斷出手，比如通過(guò)降房貸利率、開(kāi)啟購(gòu)房補(bǔ)貼、降稅等措施托底，防止硬著陸。

所以，2026年開(kāi)局即使不救市，市場(chǎng)會(huì)適度下行，如果短期劇烈下行，那么市場(chǎng)就會(huì)觸發(fā)基于“不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”底線的最高方針而讓有關(guān)部門(mén)采取救市舉措，前瞻出手，防止大跌系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

所以，綜合看，筆者認(rèn)為

無(wú)論2026年開(kāi)局是否啟動(dòng)救市，2026年全年看都大概率是下行磨底期。

3

事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的走向，歸根結(jié)底是由三個(gè)基本面決定。

即短期由政策基本面決定，中期由“市場(chǎng)基本面（核心是供求關(guān)系）、“經(jīng)濟(jì)基本面”(核心是收入就業(yè)和經(jīng)濟(jì)后市預(yù)期等）決定。

但這三個(gè)基本面，筆者必須強(qiáng)調(diào)和提醒

政策只能改變行業(yè)下行調(diào)整的速度和關(guān)鍵時(shí)托底護(hù)盤(pán)防大跌，但改變不了房地產(chǎn)整體下行調(diào)整的市場(chǎng)大趨勢(shì)。

尤其在經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)中，盡管我們強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控的重要性，但也警醒，政策，并非是萬(wàn)能的要拉升一個(gè)下行行業(yè)快速回穩(wěn)回暖則是難上艱難。今天的房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，正面臨這個(gè)格局和難度。

4

正如12月4日國(guó)務(wù)院總理的專(zhuān)題會(huì)議依舊強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)樓市”3個(gè)字，隨后12月8日中央ZZJ會(huì)議提出建立“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期”的“四穩(wěn)”風(fēng)險(xiǎn)防控體系，而且將穩(wěn)就業(yè)置于“四穩(wěn)”之首，這說(shuō)明中央是知道眼下就業(yè)之難。反過(guò)來(lái)也說(shuō)明，2026年中國(guó)經(jīng)濟(jì)“就業(yè)面、企業(yè)面、市場(chǎng)面、預(yù)期面、樓市面”這5個(gè)面都面臨下行調(diào)整壓力，否則中央就不會(huì)強(qiáng)調(diào)和提出“四穩(wěn)”風(fēng)險(xiǎn)一說(shuō)。

以就業(yè)面為例，2026年大學(xué)生畢業(yè)規(guī)模達(dá) 1270 萬(wàn)人，同比增加 48 萬(wàn)，創(chuàng)下畢業(yè)生歷史新高，可以想象，2026年青年就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)面就更加激烈。

顯然，2026年經(jīng)濟(jì)基本面是承壓的，那樓市基本面又如何了？

常識(shí)是決定一個(gè)行業(yè)商品價(jià)格漲跌核心是供求關(guān)系。

但房地產(chǎn)供求關(guān)系看，過(guò)去1年，房地產(chǎn)政策踐行去庫(kù)存的“快銷(xiāo)、收儲(chǔ)、縮地”等多樣化去庫(kù)存政策，雖然統(tǒng)計(jì)局公布已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月庫(kù)存減少，但問(wèn)題是，總量看到底減少了嗎？

答案是過(guò)去一年總成績(jī)單看，2024年10月統(tǒng)計(jì)局公布中國(guó)房地產(chǎn)狹義庫(kù)存是7.3億平米，但2025年10月底狹義庫(kù)存卻是7.5億平米，其實(shí)不降反增了0.2億平米。

等于說(shuō)2025年去庫(kù)存努力了一年，但總庫(kù)存依舊沒(méi)降反升，那么2026年又沒(méi)有大力度收儲(chǔ)的信號(hào)，所以2026年行業(yè)供求關(guān)系，庫(kù)存改善大概率“微改善”或持平。

一旦行業(yè)基本面供求關(guān)系依舊處于失衡，高庫(kù)存狀態(tài)，那么全國(guó)房?jī)r(jià)想掉頭向上，止跌回穩(wěn)就是“偽命題”。當(dāng)然，區(qū)域市場(chǎng)，單一城市新房供求關(guān)系是合理的，會(huì)有結(jié)構(gòu)性上漲機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，瑞銀近期報(bào)告當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期平均在30個(gè)月左右，未來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存水平可能要到2027年中期才能回歸至2010年以來(lái)的平均水平。（25個(gè)月左右），此時(shí)房?jī)r(jià)才具備“企穩(wěn)”基礎(chǔ)！

所以，綜上分析，房地產(chǎn)“市場(chǎng)供求基本面、經(jīng)濟(jì)基本面”2026年難有顯著改善，而政策刺激基本面又是托底而非拉升的尺度，所以2026年樓市從中短期看，大概率是“下行磨底年”。

5

筆者提醒大家，當(dāng)下還是要樂(lè)觀一些，還是要看長(zhǎng)遠(yuǎn)

房地產(chǎn)短期承壓是大概率事件，但中期卻是企穩(wěn)甚至是回暖的。

這核心源于

一則2027年樓市供求面會(huì)有所改善，如同瑞銀判斷庫(kù)存去化周期戶自從30個(gè)月到25個(gè)月；二則中國(guó)經(jīng)濟(jì)自2025年以“超常規(guī)、逆周期救市”以及2026年最新定調(diào)的“加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度”，更加積極有為的宏觀政策；穩(wěn)中求進(jìn)、提質(zhì)增效”，這意味著隨著2025年、2026年2年持續(xù)的逆周期經(jīng)濟(jì)全方位刺激，那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面、老百姓收入就業(yè)面“邊際改善”會(huì)逐漸顯現(xiàn)。

以十五五規(guī)劃報(bào)告看，未來(lái)5年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將保持平均4.8%~5.0%復(fù)合增長(zhǎng)，2030 年將達(dá)到160-180萬(wàn)億元，人均GDP突破1.7萬(wàn)美元，整體經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

從上述2點(diǎn)分析，十五五經(jīng)濟(jì)基本面的改善尤其是體感改善，和2027年庫(kù)存面的改善，這兩個(gè)決定樓市基本面中期走向的兩大因素，將在2027年后得以顯性化。

從兩個(gè)維度就可以推到出，彼時(shí)只要經(jīng)濟(jì)基本面和庫(kù)存基本面修復(fù)到位，那么2028年~2030年即使中央當(dāng)期不救市，中國(guó)房地產(chǎn)依舊會(huì)止跌回穩(wěn)。

核心因?yàn)橛辛嘶久娴膹?qiáng)力支撐。

6

基于上述綜合分析，未來(lái)十五五中國(guó)房地產(chǎn)走向?qū)⒖梢?strong>得出三個(gè)關(guān)鍵判斷。

判斷1：基于十五五堅(jiān)守 "不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)" 底線的政策，中國(guó)政府會(huì)在市場(chǎng)大幅波動(dòng)時(shí)果斷出手，所以，基于此，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)5年不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性尤其是持續(xù)性暴跌。

判斷2：時(shí)間節(jié)點(diǎn)上

2026-2027 年：市場(chǎng)秉承2025年慣性繼續(xù)下行筑底，但供求關(guān)系良好的一線城市率先企穩(wěn)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，人口外流且經(jīng)濟(jì)薄弱的三四線樓市繼續(xù)調(diào)整；

2028年-2030年，核心一二線城市市場(chǎng)逐步全面回暖，全國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定期，與十五五經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步協(xié)同，與中等發(fā)達(dá)國(guó)家達(dá)成資產(chǎn)價(jià)值同步回升。

判斷3：未來(lái)5年，中國(guó)房地產(chǎn)將是“總體筑底、跌幅可控、區(qū)域分化、L型企穩(wěn)”的曲線“止跌回穩(wěn)”之路。

7

短期是承壓的，中期是好轉(zhuǎn)的，長(zhǎng)期是樂(lè)觀的。

所以，大家還是要樂(lè)觀，尤其是“悲觀者正確，樂(lè)觀者成功”；

大家也要給樓市一些耐性，給經(jīng)濟(jì)修復(fù)一點(diǎn)時(shí)間，給樓市止跌回穩(wěn)一點(diǎn)空間

時(shí)間，最終會(huì)改變一切！

點(diǎn)擊下圖，了解詳情↓