有人和我說，福州的安置房不能買，因為價格會跌得很厲害，而且拆遷安置的房子質(zhì)量很差，小區(qū)環(huán)境也很糟糕······

即使有很多問題存在，但也阻擋不了剛需的購買，作為東二環(huán)價格的低洼之處，鶴林新城的已然成為剛需首選，周邊配套齊全，首付低，總價低，每個月都有較為不錯的交易量。

如今，福州主城區(qū)內(nèi)，只有少部分帶學(xué)區(qū)，次新的安置房的單價超過2萬之上，多數(shù)安置房的單價跌破15000元以內(nèi)。

仍處于高位單價的安置房有：鼓樓映，花滿庭，永安里，烏山郡等，這些都是帶有學(xué)區(qū)屬性，且是近幾年剛剛交付的小區(qū)。

處于低位的安置房有：丞相坊小區(qū)，鳳湖新城，福機新苑，上海新苑，名望公寓，金茂府等，都是在2008年左右，未帶學(xué)區(qū)屬性的房子，且地段相對也比較好。

由此可見，福州現(xiàn)在的安置房小區(qū)也要分梯隊了。

拋開鼓樓與臺江區(qū)中心位置，晉安區(qū)的安置房價格，只能排在第三梯隊，單價基本在1萬元/平米左右，對于東二環(huán)高價位商品房，相對更為親民。

然而，第四梯隊的安置房，則是在倉山區(qū)城南片區(qū)，相對比較遠(yuǎn)的地段，單價保持在8000元左右，后坂新城，黃山新城，潘墩新城等類似小區(qū)。

而我今天要聊聊其中的一個小區(qū)，鶴林新城，單價即將也要跌破1萬，近幾個月已經(jīng)有多套單價1萬的成交案例。

成交小區(qū)：鶴林新城

成交時間：2025年11月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)80.26平米，2房1廳，低樓層，南北朝向，簡單裝修，81.5萬，成交單價10101元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌160天時間，業(yè)主在5個月內(nèi)，價格調(diào)整11次，最后一次掛牌95萬，買家談價13.5萬后成交，談判價格達(dá)到17%左右，可見現(xiàn)在買房子的客戶，砍價幅度都比較多。核心原因是，現(xiàn)在的房價太過透明了，同小區(qū)內(nèi)，過去成交的價格，都會赤裸裸的展示在購房者眼前。

2、鶴林新城位于晉安區(qū)三八路，小區(qū)總共34棟，戶數(shù)5376戶，物業(yè)費0.85元/平，業(yè)主停車費60元/月，它是福州第一大型的安置房小區(qū)，每棟樓都是電梯高層，一梯多戶的結(jié)構(gòu)，面積在45-120平米之間，每種面積段都有多種戶型選擇。

3、目前，鶴林新城的掛牌均價14193元/平米，在售房源138套，在租房源65套，當(dāng)下正處于供大于求的一種狀態(tài)，據(jù)我查看，鶴林新城每個月的交易量平均在3-5套之間，掛牌的房源，預(yù)計要30個月的時間才能賣完，還不包括其他業(yè)主賣房。

4、有時候，我也在想，這套單價10000的房子，為什么能買，是什么樣的人買，業(yè)主為什么愿意以這個價格賣出去？核心在于鶴林新城所在的片區(qū)，相同產(chǎn)品當(dāng)中，它具有較好的價格優(yōu)勢，岳峰新城在它對面，但價格要1.5萬左右。

購房建議：

關(guān)于拆遷房，我覺得還有一定的空間，但不會太大了。

房源充足+競品沖擊
福州持續(xù)推出新安置房（如晉安岳峰新城、火車站華林新苑等），這些新房源品質(zhì)更好、戶型更新，直接分流了鶴林新城這類老小區(qū)的需求。

老舊小區(qū)的天然短板
鶴林新城是2008年左右交付的早期安置房，存在戶型不方正、物業(yè)較弱、外立面老化等問題。對比近年交付的安置房（如榕發(fā)烏山郡），居住體驗差距明顯，價格自然更難撐住。

市場整體觀望情緒濃
2025年下半年福州二手房成交量雖穩(wěn)定（月均約3000套），但成交周期普遍拉長，不少房東主動降價5-10萬才能出手。這種環(huán)境下，老安置房議價空間更大。

底價成交明顯，預(yù)計再跌下去，會有很多拆遷戶寧可把房子持有，也不愿意做大幅度讓價。鶴林新城是一個很明顯的案例，近三個月的成交單價都保持在10000元左右。

類似房齡的安置房如：丞相坊小區(qū)，單價也集中在10000-12000元區(qū)間。橫向?qū)Ρ?，鶴林新城當(dāng)前萬元價位已處于板塊中低位，繼續(xù)深跌可能觸發(fā)拆遷戶集體抵制。

你們對安置房，有什么看法，可以在評論區(qū)留言；

小白觀樓市，更多內(nèi)容可看主頁。