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物業(yè)為賣(mài)車(chē)位給小區(qū)加地鎖，業(yè)主父母遭辱罵！停車(chē)場(chǎng)管理困局如何破解？

地鎖林立，車(chē)輛亂停，一通辱罵電話讓物業(yè)與業(yè)主的矛盾徹底激化。停車(chē)場(chǎng)從便民設(shè)施變成了“斗獸場(chǎng)”，這場(chǎng)困局該如何收?qǐng)觯?/blockquote>

近日，南京市浦口區(qū)星河時(shí)代小區(qū)的業(yè)主陶先生遇到了一件煩心事：小區(qū)內(nèi)大量產(chǎn)權(quán)車(chē)位被物業(yè)加裝了地鎖，原本緊張的停車(chē)位更加捉襟見(jiàn)肘。更讓他氣憤的是，因停車(chē)問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)后，他的父母竟然接到了自稱(chēng)物業(yè)法務(wù)的催繳電話，電話那頭不是理性的溝通，而是無(wú)端的辱罵。

據(jù)荔枝新聞報(bào)道，從2024年開(kāi)始，星河時(shí)代小區(qū)內(nèi)未能出售的產(chǎn)權(quán)車(chē)位被陸續(xù)加上了地鎖。這一舉動(dòng)導(dǎo)致業(yè)主停車(chē)位大幅減少，不少業(yè)主只能無(wú)奈將車(chē)亂停亂放，甚至占用消防通道。

當(dāng)業(yè)主們多次與物業(yè)溝通無(wú)果后，部分業(yè)主決定以拒繳物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)抗議。然而，這種抗議換來(lái)的不是平等的對(duì)話，而是粗暴的對(duì)待。

01 案例直擊：從地鎖到辱罵，物業(yè)管理的失范與失控

星河時(shí)代小區(qū)的停車(chē)位矛盾并非個(gè)例。隨著我國(guó)汽車(chē)保有量的持續(xù)增長(zhǎng)，城市住宅小區(qū)的停車(chē)難問(wèn)題日益凸顯。而物業(yè)公司為了盡快出售產(chǎn)權(quán)車(chē)位，采取加裝地鎖的方式，實(shí)際上是將經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)嫁給了全體業(yè)主。

物業(yè)公司作為服務(wù)提供者，其首要職責(zé)是保障小區(qū)基本秩序和業(yè)主權(quán)益。給車(chē)位加裝地鎖的行為，不僅沒(méi)有解決問(wèn)題，反而加劇了停車(chē)矛盾，反映出物業(yè)管理思維的短視和簡(jiǎn)單化。

更嚴(yán)重的是，當(dāng)業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)表達(dá)合理訴求時(shí)，物業(yè)公司合作的第三方催收機(jī)構(gòu)竟然對(duì)業(yè)主家人進(jìn)行電話辱罵。這種行為已經(jīng)超出了正常催收的邊界，既侵犯了業(yè)主的人格尊嚴(yán)，也違反了民法典關(guān)于催收的規(guī)定。

盡管物業(yè)方面事后解釋稱(chēng)已與第三方催收機(jī)構(gòu)解除合作，并致歉獲得了部分業(yè)主的理解，但車(chē)位上鎖的核心問(wèn)題仍未解決。這種“治標(biāo)不治本”的處理方式，難以真正化解物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。

02 停車(chē)場(chǎng)管理：物業(yè)面臨的多重挑戰(zhàn)與常見(jiàn)誤區(qū)

停車(chē)場(chǎng)管理是物業(yè)管理中的難點(diǎn)，它涉及到多方利益的平衡。物業(yè)公司往往陷入以下管理誤區(qū)：

其一，重收益輕服務(wù)。不少物業(yè)公司將停車(chē)場(chǎng)視為創(chuàng)收工具，而非服務(wù)項(xiàng)目。為了盡快出售產(chǎn)權(quán)車(chē)位，不惜犧牲臨時(shí)停車(chē)業(yè)主的權(quán)益。這種思路下的管理措施，必然會(huì)引起業(yè)主的反感。

其二，管理手段簡(jiǎn)單粗暴。加裝地鎖、設(shè)置路障等物理隔離方式，雖然操作簡(jiǎn)單、見(jiàn)效快，但往往缺乏全面考慮。比如，星河時(shí)代小區(qū)加裝地鎖后，導(dǎo)致車(chē)輛亂停亂放，甚至堵塞消防通道，造成了新的安全隱患。

其三，缺乏溝通協(xié)商機(jī)制。物業(yè)公司在決策前，很少充分征求業(yè)主意見(jiàn)，通常采取“一刀切”的管理方式。當(dāng)業(yè)主提出異議時(shí)，又未能建立有效的溝通渠道，導(dǎo)致矛盾不斷升級(jí)。

物業(yè)管理停車(chē)場(chǎng)還面臨產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜的問(wèn)題。小區(qū)停車(chē)場(chǎng)通常包括產(chǎn)權(quán)車(chē)位、公攤車(chē)位、人防車(chē)位等不同類(lèi)型，每種車(chē)位的權(quán)屬和使用規(guī)則各不相同，這增加了管理的復(fù)雜性。

03 破解之道：停車(chē)場(chǎng)管理的創(chuàng)新思路與可行方案

面對(duì)停車(chē)場(chǎng)管理的難題，物業(yè)公司需要轉(zhuǎn)變思維，從“管理者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺?wù)者”，探索創(chuàng)新解決方案。

建立停車(chē)資源動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)是可行之策。物業(yè)可以通過(guò)智能停車(chē)系統(tǒng)，實(shí)時(shí)掌握車(chē)位使用情況，對(duì)小區(qū)車(chē)位進(jìn)行高效調(diào)度。對(duì)于未售出的產(chǎn)權(quán)車(chē)位，可以采取“臨租”方式，提高車(chē)位使用效率，實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)的雙贏。

北京某小區(qū)物業(yè)引入了智慧停車(chē)平臺(tái)，將產(chǎn)權(quán)車(chē)位、出租車(chē)位和臨時(shí)車(chē)位統(tǒng)一管理。業(yè)主通過(guò)手機(jī)APP即可查詢空閑車(chē)位并進(jìn)行預(yù)約，有效解決了停車(chē)位閑置與停車(chē)難并存的問(wèn)題。

推行“錯(cuò)時(shí)共享”停車(chē)模式是緩解停車(chē)難的有效手段。物業(yè)可以協(xié)調(diào)周邊商業(yè)設(shè)施或辦公場(chǎng)所，利用其夜間空閑車(chē)位為小區(qū)業(yè)主提供停車(chē)服務(wù)。這種模式既解決了業(yè)主停車(chē)需求，也為物業(yè)帶來(lái)了額外收入。

針對(duì)星河時(shí)代小區(qū)的情況，物業(yè)應(yīng)當(dāng)首先拆除地鎖，恢復(fù)車(chē)位正常使用，然后通過(guò)價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)停車(chē)需求。例如，對(duì)臨時(shí)停車(chē)采取“累進(jìn)式”收費(fèi)，超過(guò)一定時(shí)長(zhǎng)后提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)業(yè)主快?？熳撸岣哕?chē)位周轉(zhuǎn)率。

04 共建共治：物業(yè)與業(yè)主的和諧相處之道

停車(chē)場(chǎng)管理的背后，是物業(yè)與業(yè)主如何建立良性互動(dòng)關(guān)系的問(wèn)題。雙方應(yīng)當(dāng)基于相互尊重、依法依規(guī)的原則，共建和諧社區(qū)。

物業(yè)公司應(yīng)樹(shù)立正確的服務(wù)意識(shí)，認(rèn)識(shí)到自身是為業(yè)主提供服務(wù)的企業(yè)，而非小區(qū)的“管理者”。在制定各項(xiàng)管理措施時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分征求業(yè)主意見(jiàn)，保障業(yè)主的知情權(quán)和參與權(quán)。

對(duì)于催繳物業(yè)費(fèi)問(wèn)題，物業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)合法途徑解決，如協(xié)商、調(diào)解或訴訟，而不是采取騷擾、辱罵等非法手段。北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)家指出：“物業(yè)公司有權(quán)催繳物業(yè)費(fèi)，但必須合法合規(guī)。對(duì)于惡意欠費(fèi)，可以訴諸法律；對(duì)于因服務(wù)不到位導(dǎo)致的拒交，則應(yīng)從改進(jìn)服務(wù)入手。”

業(yè)主也應(yīng)理性表達(dá)訴求，采取合法方式維護(hù)自身權(quán)益。單純拒交物業(yè)費(fèi)并非最佳選擇，因?yàn)檫@可能影響物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最終損害的是全體業(yè)主的利益。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)等渠道，與物業(yè)進(jìn)行有效溝通。

更重要的是，建立常態(tài)化的溝通機(jī)制。小區(qū)可以定期召開(kāi)物業(yè)與業(yè)主的聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。江蘇省物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)表示：“物業(yè)與業(yè)主不是對(duì)立關(guān)系，而是合作關(guān)系。只有雙方攜手，才能建設(shè)和諧社區(qū)。”

南京市某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理深有感觸：“我們小區(qū)也曾面臨類(lèi)似的停車(chē)難題。后來(lái)通過(guò)建立業(yè)主停車(chē)自治小組，物業(yè)配合實(shí)施‘潮汐停車(chē)’方案，不僅解決了停車(chē)難，物業(yè)費(fèi)收繳率也提高了20%?！?/p>

停車(chē)場(chǎng)管理看似小事，卻關(guān)乎基層社區(qū)治理的大課題。它考驗(yàn)著物業(yè)公司的專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力，也檢驗(yàn)著業(yè)主的公民意識(shí)。唯有依法依規(guī)、相互尊重、創(chuàng)新思維，才能破解這一難題，實(shí)現(xiàn)物業(yè)與業(yè)主的共贏。

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