從全球房企市值榜首到香港法院的清盤名單

恒大時(shí)代算是徹底落下帷幕

2025年8月25日，中國恒大結(jié)束了18個(gè)月的停牌，正式從港交所退市

圖源：恒大集團(tuán)官網(wǎng)

現(xiàn)在，許家印被爆已轉(zhuǎn)至深圳拘留

其精心設(shè)立的香港家族信托基金也遭擊穿

這個(gè)曾經(jīng)的地產(chǎn)巨頭，以2.4萬億元債務(wù)和全面潰敗的姿態(tài)，結(jié)束了自己荒誕的一生

現(xiàn)在看來恒大的很多操作都太荒唐了

而恒大的荒誕之處，主要在于它將“快”字演繹到了極致

首先是極速的杠桿游戲，39億元資本撬動(dòng)2萬億元債務(wù)

在負(fù)債率長期超過85%的狀態(tài)下

仍然保持著超越90%的A股上市公司的分紅率

其次是極速的規(guī)模擴(kuò)張

二十多年間，恒大在全國280個(gè)城市同時(shí)開發(fā)1300多個(gè)項(xiàng)目

特別是一系列超大的恒大文旅城

而后期極速的跨界嘗試算是成為壓垮駱駝的最后一根稻草

從恒大足球到恒大冰泉，再到恒大汽車

許老板基本算是干一行，虧一行

尤其是恒大汽車，累計(jì)虧損超千億

最終卻僅交付了1389臺(tái)車，相當(dāng)于每臺(tái)車虧損近8000萬元

荒誕歸荒誕，事后一想，這事最值得琢磨的卻是：

為什么這種荒誕持續(xù)了很長時(shí)間？

01

我們回頭看2000年的恒大

這就是一家規(guī)規(guī)矩矩、很安分的三四線房企

當(dāng)時(shí)還有很多人笑稱恒大就是縣城開發(fā)商

那究竟是什么為恒大注入了原罪？

讓恒大開始變得貪婪？

聊到這里，必須提到恒大一個(gè)歷史車輪轉(zhuǎn)向的最關(guān)鍵的一個(gè)項(xiàng)目：

恒大海上威尼斯

2012年項(xiàng)目亮相時(shí)

它以其驚人的規(guī)模和造夢(mèng)能力聞名

也為恒大之后的擴(kuò)張之路奠定了一個(gè)近乎“萬能”的模式

這個(gè)項(xiàng)目最特殊的一點(diǎn)就是土地成本低到離譜

普通的城市出讓地塊，要經(jīng)過層層審批

但填海造地不一樣

2006年，恒大通過填海造地

在江蘇啟東寅陽鎮(zhèn)造出了近萬畝土地

按照海域使用管理法規(guī)定：

50公頃以上的填海項(xiàng)目必須審批

于是，恒大巧妙地將9000畝的填海造地項(xiàng)目

分割成13塊少于50公頃的海域

從而繞開了審批流程，直接拿到了13個(gè)海域證

開始大規(guī)模興建項(xiàng)目，做了一個(gè)涵蓋住宅、文旅、度假的超大項(xiàng)目

填海造地最大的好處在于沒有土地成本

項(xiàng)目開發(fā)就有了暴利空間

2012年開盤時(shí)，恒大海上威尼斯的小高層觀海公寓僅售5200～6200元/平方米

而且還是帶1500元/平方米裝修

這對(duì)當(dāng)時(shí)僅直線距離相隔50km、房價(jià)3萬/平的上海來說簡直是白菜價(jià)

圖源：恒大海上威尼斯宣傳圖

2012年8月，恒大海上威尼斯首次開盤

便創(chuàng)下了熱銷20億元的長三角樓市銷售奇跡

2016年三期開盤時(shí)，再次以超28億元的銷量刷新紀(jì)錄

土地成本省下來，接下來恒大狂撒錢的營銷方式更加離譜

首先是瘋狂畫規(guī)劃大餅

什么一個(gè)半小時(shí)到上海、軌交也要修過來

4.7萬戶的超級(jí)濱海旅游新城、7.23平方公里的藍(lán)色海域

3.5公里的私家海岸線

長江出?？跊]有干凈沙灘就從海南原版移植柔軟細(xì)白沙

打造陽光沙灘

跟迪拜棕櫚島的亞特蘭蒂斯酒店放一起

是不是頗為相似

左圖：恒大海上威尼斯；右圖：迪拜亞特蘭蒂斯酒店，圖源：網(wǎng)絡(luò)

用恒大創(chuàng)始人許家印的話說，這可能是當(dāng)時(shí)內(nèi)地最為豪華的房地產(chǎn)項(xiàng)目

基礎(chǔ)設(shè)施全拉滿，這里就是江浙滬的后花園

如果當(dāng)初因?yàn)椴桓蚁?，不敢買房錯(cuò)過上海房價(jià)大漲

浦東高速發(fā)展也沒跟上

現(xiàn)在似乎有了彌補(bǔ)的機(jī)會(huì)，很難不動(dòng)心

現(xiàn)在看來有些離譜的規(guī)劃想法

在當(dāng)時(shí)的時(shí)代環(huán)境下，可信度并不低

除此之外，恒大也開始了洗腦式營銷

在紙媒影響力還比較強(qiáng)的年代

恒大投錢在紙媒中直接夾恒大海上威尼斯樓書

同時(shí)，在上海各大主流商圈設(shè)置臨時(shí)售樓處和展廳

“恒大海上威尼斯”即將開盤的消息幾乎一夜間傳遍了江浙滬

比如2012年5月，其在南京西路的展廳開放首日

就吸引了2000多參觀者

圖源：新浪新聞網(wǎng)

消息大范圍傳播不是終點(diǎn)

恒大還進(jìn)一步降低了看房門檻：陣地拉人戰(zhàn)術(shù)

恒大在上海設(shè)立了多個(gè)站點(diǎn)

免費(fèi)接送客戶到啟東看房

開盤時(shí)，每天約有近萬名消費(fèi)者從上海、江蘇、浙江等地趕到啟東參觀

當(dāng)時(shí)接送上?！百I房大軍”的大巴一天就超過200輛

圖源：網(wǎng)絡(luò)

許多購房者甚至只是坐大巴來看過一次沙盤

就在熱烈的氣氛中當(dāng)場下單

圖源：優(yōu)酷網(wǎng)截圖

除了開盤日，平時(shí)恒大還聯(lián)合多家小旅行社

提供免費(fèi)旅游的同時(shí)，中途插播看房環(huán)節(jié)

基本就是把飯喂到嘴里

免費(fèi)旅游的廣告甚至在江浙滬電視臺(tái)循環(huán)播放

02

造夢(mèng)到造“印鈔機(jī)”，也就一步之遙

這些聽起來匪夷所思的橋段在那個(gè)時(shí)代都一一成真

這也讓恒大有了更大的野心做大做強(qiáng)

因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候恒大已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了擴(kuò)張秘訣：公眾的樂觀偏誤

在那個(gè)中國房地產(chǎn)的黃金時(shí)代

人們更是普遍堅(jiān)信“房價(jià)永遠(yuǎn)漲”、“買晚了只會(huì)更貴”

恒大利用這個(gè)心理

創(chuàng)造了畫更大的餅掩蓋前面不好小餅的開發(fā)方式

除此之外，這種樂觀開始層層擴(kuò)大

所以我們看到一個(gè)比一個(gè)大的

效果圖一個(gè)比一個(gè)絢爛的恒大文旅城

直到最后那個(gè)最大，也是爛尾最嚴(yán)重的海南恒大?；◢u

一個(gè)在2015年創(chuàng)造出10天認(rèn)籌到訪10萬人，銷售金額122億元的奇跡項(xiàng)目

其實(shí)，?；◢u的營銷手法與海上威尼斯如出一轍：

全國25個(gè)城市設(shè)立28個(gè)展廳、288個(gè)售樓部線下聯(lián)動(dòng)

全覆蓋的產(chǎn)品戶型

以及“開盤就升值”的漲價(jià)預(yù)期營造

圖源：鳳凰網(wǎng)

這時(shí)的許家印已經(jīng)明白了地產(chǎn)的本質(zhì)好像是造夢(mèng)

公眾的印象和期許才是真正的“印鈔機(jī)”

當(dāng)有更大的宏偉未來出現(xiàn)時(shí)

當(dāng)下的問題就不再是問題

于是，恒大開始了全面的造夢(mèng)計(jì)劃，從運(yùn)營管理到資產(chǎn)管理

一以貫之

利用樂觀偏差掩蓋風(fēng)險(xiǎn)、用外表強(qiáng)壯來制造樂觀

恒大的商票制度

本質(zhì)上就是開空頭支票

商業(yè)承兌匯票，圖源：網(wǎng)絡(luò)

恒大向供應(yīng)商出具商業(yè)承兌匯票代替工程款，承諾一定時(shí)間后支付

實(shí)際上把經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給上下游企業(yè)

令人驚訝的是

這套制度居然長期被市場接受

原因就在于供應(yīng)商們看著恒大的規(guī)模越來越大，銷售額屢創(chuàng)新高

相信這張票據(jù)終將兌現(xiàn)

舍不得孩子套不著狼，先墊資再說

而恒大財(cái)報(bào)的“漂亮數(shù)據(jù)”，今天看來更是荒誕至極

最典型的例子是，挪用預(yù)付款做假營收、加大分紅比例將預(yù)付款套出

恒大歷年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)整理，供參考

利用恒大金服向員工攤派理財(cái)?shù)炔僮?/p>

即便在P2P集體暴雷后，恒大金服仍在發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品

似乎只要表面的賬本足夠漂亮

不斷拿出更大更多的項(xiàng)目，編造更美的藍(lán)圖

就沒有人相信恒大會(huì)倒下

恒大依然值得投資

而后，恒大更是開始跨行業(yè)畫大餅

仿佛只要新餅足夠大，畫的速度足夠快

就沒有人注意到恒大地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

恒大利用地產(chǎn)行業(yè)的超大現(xiàn)金流，投資足球、文旅、醫(yī)美、新能源汽車、快消

帶不來行業(yè)實(shí)質(zhì)性的增長，卻能形成超大集團(tuán)的幻覺

03

風(fēng)險(xiǎn)降臨

隨后，一切都開始變了

2021年中央的三道紅線如同照妖鏡

讓恒大長期隱藏的財(cái)務(wù)問題無所遁形

三道紅線原文，圖源：住建部官網(wǎng)

2023年恒大中期報(bào)告顯示，其總負(fù)債高達(dá)2.38萬億元

而總資產(chǎn)僅剩1.74萬億元，資不抵債的缺口近6400億元

這個(gè)數(shù)字背后，是全國各地?cái)?shù)百個(gè)停工的項(xiàng)目

數(shù)以萬計(jì)焦急的業(yè)主

以及拿不到工程款面臨破產(chǎn)的供應(yīng)商們

曾經(jīng)被視為大而不倒典范的恒大，開始衰落

恒大多年來攤的一個(gè)比一個(gè)大的餅牽連的人太多了

以至于恒大暴雷后，企業(yè)龐大的規(guī)模造成了行業(yè)的強(qiáng)綁定效應(yīng)

圖源：網(wǎng)絡(luò)搜索頁面截圖

下游供應(yīng)商、員工、業(yè)主都被卷入其中

這種盲目擴(kuò)張被一度稱贊的“企業(yè)力量”

到頭來也只是海市蜃樓

看到這里，恒大的荒誕似乎只是其貪心所致

沒站穩(wěn)腳跟，就開始盲目擴(kuò)張

但細(xì)看恒大的荒唐操作

從2012年到2021年十年間不止一次地被默許了

就該知道，這不只是恒大的荒誕，而是一個(gè)時(shí)代的荒誕

在中國房地產(chǎn)的黃金時(shí)代

整個(gè)行業(yè)都在以“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的模式運(yùn)作

這套模式看似精密運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)則隱患重重

預(yù)售制讓開發(fā)商能夠用少量自有資金撬動(dòng)龐大回報(bào)

2015年前后預(yù)售高峰期

大部分房企僅需投入30%的資金

就能啟動(dòng)項(xiàng)目并快速回籠全部房款

恒大靠著這個(gè)模式快速增長

2014年到2015年，合約銷售額直接翻倍增長

從303億快速擴(kuò)張到2013億元

這種情況下，誰還在乎錢本該是用來建房子的

盡快投入下個(gè)項(xiàng)目才能快速增長

但更深層的問題其實(shí)在于土地價(jià)格的持續(xù)飆升

2011-2021年間，中國主要城市地價(jià)年復(fù)合增速高達(dá)11%

金融機(jī)構(gòu)的“順周期”行為同樣推波助瀾

在行業(yè)上升期，恒大等頭部房企憑借亮眼的財(cái)務(wù)報(bào)表

輕易獲得大量授信

2017-2019年間，恒大年均新增有息負(fù)債超千億

但風(fēng)險(xiǎn)在表面的繁榮下被系統(tǒng)性低估

更令人遺憾的是，作為“風(fēng)險(xiǎn)看門人”的審計(jì)機(jī)構(gòu)也未能盡責(zé)

普華永道竟然整整兩年都幫恒大做假數(shù)據(jù)，美化財(cái)報(bào)

圖源：網(wǎng)絡(luò)

而普通購房者的“羊群效應(yīng)”則完成了最后一環(huán)

在“買漲不買跌”的心理驅(qū)動(dòng)下

購房者傾向于選擇市場規(guī)模最大的企業(yè)

也沒有心思衡量背后風(fēng)險(xiǎn)

1949至2019年，中國城鎮(zhèn)化率躍升至60%

數(shù)據(jù)源：國家統(tǒng)計(jì)局歷年數(shù)據(jù)

近4億人口涌入城市，創(chuàng)造出前所未有的剛性住房需求

與此同時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)保持高速增長，居民財(cái)富不斷積累

在其他金融投資工具普及率和有效性都沒有起來的時(shí)代

不動(dòng)產(chǎn)成為普通家庭對(duì)抗通脹的首選

在此期間中國家庭資產(chǎn)中房產(chǎn)占比，2024年的時(shí)候就已經(jīng)達(dá)到78.1%

數(shù)據(jù)源：國家統(tǒng)計(jì)局

政策與利率環(huán)境同樣為房地產(chǎn)大開綠燈

2008年后房貸政策的持續(xù)放松

使得購房門檻不斷降低

在這樣“完美”的市場環(huán)境下

房企的快速擴(kuò)張不再是戰(zhàn)略選擇，而是時(shí)代必然

整整20年的集體性狂歡，似乎誰都稱不上清白

04

最近很多地產(chǎn)從業(yè)者不約而同都談到了恒大

但恒大的問題，從來不是它一家的問題

在那個(gè)遍地黃金的三十年里，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都陷入同一種瘋狂

各種故事的情節(jié)不同

但內(nèi)核驚人一致

所有人都相信，只要拿到地、蓋起樓，就不愁賣不掉

做錯(cuò)做對(duì)都不重要了

因?yàn)榉績r(jià)永遠(yuǎn)在漲的預(yù)期掩蓋了所有問題

可怕的是，在這種環(huán)境下

沒有人能真正證明

一個(gè)項(xiàng)目的成功，到底是因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品做得足夠好

還是僅僅搭上了時(shí)代的便車？

這才是整個(gè)行業(yè)最深的原罪

正如農(nóng)夫山泉?jiǎng)?chuàng)始人鐘睒睒評(píng)價(jià)恒大冰泉時(shí)

說的那句刺耳卻真實(shí)的話

“任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都需要知識(shí)的積累，光有錢，那是胡扯”

圖源：網(wǎng)絡(luò)

地產(chǎn)行業(yè)何嘗不是如此？

真正的房地產(chǎn)

應(yīng)該是對(duì)土地的理解、對(duì)產(chǎn)品的鉆研、對(duì)居住本質(zhì)的探索

地產(chǎn)從不應(yīng)該是一條捷徑

而是一條對(duì)得起土地、對(duì)得起人民、扎實(shí)的長路

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6335篇原創(chuàng)文章