都在說上海樓市塌房了，行情很差。

到處是房東賣房無門，四處求人，還瀕臨崩潰。

上海房東已經(jīng)慘的不能再慘了。

但是最近遇到一個房子，一個周末帶看上百組，沒幾天就成交了。

難道是房子又好賣了？

前面說的這個房子，來自我朋友近期的真實(shí)經(jīng)歷。

他是最近在看浦東的學(xué)區(qū)房，也跑了不少板塊。

周五突然有中介聯(lián)系他，說是御橋這邊出了個性價比超高的房子。

萬科海上傳奇，120多平，只要870萬。

除了樓層低一點(diǎn)，其他方面都沒什么問題。

畢竟之前也是看過御橋的房子。

萬科海上傳奇的價格心里還是有點(diǎn)數(shù)的。

之前都是9萬、10萬單價，買個80多平的都要這個價格。

目前這個市場行情，偶爾有房東砸盤出貨，也不奇怪。

所以就想著周六也去看看，如果能再砍掉一些價格買下來也不錯。

沒想到的是，周六來的時候，一屋子都是人。

各式各樣的中介和買家。

朋友原來想法是再和房東砍10%，800萬拿下這套。

畢竟自己賣房的時候，買家一點(diǎn)沒少砍。

自己是小區(qū)最低價掛牌，買家最后還砍了7%左右才成交的。

看房情況這么火熱，中介有建議朋友早點(diǎn)約房東談，800萬肯定不現(xiàn)實(shí)，得往上加一點(diǎn)。

要不然房東是不會談的。

朋友還是認(rèn)為，現(xiàn)在的房子都是看的火熱，沒人真的那么著急買的。

說不定還是房東和中介自導(dǎo)自演的劇情。

然后中介就再也沒聯(lián)系他。

等過了幾天他想著再去看看房，結(jié)果中介說房子已經(jīng)賣掉了。

就是870萬成交，也沒有砍價空間。

朋友也挺郁悶的，其實(shí)這套房子綜合來看還是不錯的。

但是怎么自己賣房這么慘，成了買家了還這么被動。

難道是自己誤判了形式？

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要說誤判形勢，其實(shí)是并沒有。

當(dāng)下的上海樓市海是非常焦灼的。

你要說上海樓市差，也確實(shí)挺差的。

首先就是成交難度大。

今年的二手房帶看指數(shù)，還在往下走，對比年初最高峰估計下降了40%。

翻譯過來，大 概 就是原來你的房子能有2個帶看的，現(xiàn)在就1個多點(diǎn)。

更何況，熱門的房子集中了更多的帶看量。

差的房子就更沒人看了。

想找到更優(yōu)質(zhì)的買家也就更難了。

其次是租賃市場也在給房東打擊。

原來都覺得不好賣那就先不賣了，還可以拿去租。

但是租金今年也在下降，就算是一線城市也沒少降。

當(dāng)下又趕上了年底，租房市場的傳統(tǒng)淡季。

賣么賣不掉，租又租不上價。

確實(shí)是兩頭為難。

關(guān)鍵是，拿出去租了，過段時間房價可能又降了。

想要賣就得先解約，付違約金。

再有就是一些中介也不穩(wěn)定。

有些朋友突然有一天發(fā)現(xiàn)自己家樓下的中介門店關(guān)門了。

或者熟悉的業(yè)務(wù)員突然回老家了。

畢竟頭部中介都在裁員，能活得的好的是少數(shù)。

市場之所以迷惑，是因?yàn)樯虾鞘斜憩F(xiàn)出來的一些情況，似乎又沒有想象中那么的不堪。

看的到的就是11月的二手網(wǎng)簽量達(dá)到了2.3萬套。

環(huán)比上漲了24%。

連金九銀十都沒有這樣的成交量。

其次，上海的二手掛牌量是一直在下降。

整體的出貨壓力比前兩年要小一些。

現(xiàn)在的買家并不是既不想買房，也不想看房。

而是在等待機(jī)會。

既然市場是觀望不是絕望，那就意味著總有人賣得“好”。

這其實(shí)體現(xiàn)的是市場的分化。

除了產(chǎn)品，地段之間的分化，還有心態(tài)的分化。

只有貼近市場的心態(tài)，才是能賣掉房子的心態(tài)。

總有房東說，我的鄰居砸盤，比我低50萬掛牌。

事實(shí)上需要辯證地看。

如果市場價在500萬，你掛牌500萬，他掛450萬，那確實(shí)低50萬。

但如果擬掛牌550萬，人家掛500萬，雖然低了50萬，但那就是市場價而已。

市場調(diào)整期就像壓力測試，將房子的真實(shí)價值從價格泡沫中剝離出來。

那些價格虛高、存在明顯缺陷的房源，雖然在市場火熱的時候也能賣掉，但現(xiàn)在面臨的可能就是滯銷。

而那些定價合理、條件優(yōu)越的房源，就會成為稀缺貨，吸引著市場上真正有需求的買家。

當(dāng)然這不是說，讓房東都去砸盤，超低價換成交。

而是找準(zhǔn)定位，找準(zhǔn)定價，把自身的價值最大化。

不僅賣的快，而且賣得好。

即便是熊市，當(dāng)你能同時成功撬動3個意向客戶的時候。

心態(tài)要發(fā)生變化的可能就是買家了。

只要看房絡(luò)繹不絕，3個或者以上的客戶肯坐下來談判。

房東就在有限的市場里，找到了斡旋的空間。

就像這些筍盤房東，或者是真正有新家比懂策略的房東，依然能讓自己的房子熱的發(fā)燙。

所以，只要搭建好條件。

客戶和房東的關(guān)系也是可以“反轉(zhuǎn)”的。

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很多房東最想知道的就是，市場真的變了嗎？

其實(shí)市場的底層邏輯并未改。

供求關(guān)系依然是影響價格波動的核心機(jī)制。

只不過變化的是市場的結(jié)構(gòu)和參與者的心態(tài)。

當(dāng)市場變得更加理性的時候，賣房就需要更專業(yè)的操盤。

想讓自己的房子也成為爆款，但又不是骨折價出售。

想避免被平臺無止境pua降價賣房。

想在賣房中占據(jù)主動權(quán)。

想要更精準(zhǔn)的營銷動作。

想做到這些都沒問題，只不過憑你一個人是很難實(shí)現(xiàn)的。

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中介的套路又很深，談判、合同更是一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)都沒有。

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