近日，北京東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋下一段南北長(zhǎng)1.1公里、寬約8米的花園廊道正式亮相，為國(guó)貿(mào)地區(qū)的通勤人員與周邊居民增添了一處休閑漫步的好去處。該項(xiàng)目的落成，顯著提升了國(guó)貿(mào)地區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，也為城市橋下空間的更新提供了可復(fù)制、可推廣的實(shí)踐樣本。

　　今年7月，中央城市工作會(huì)議指出，我國(guó)城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。面對(duì)“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)型的背景，如何在嚴(yán)守不新增隱性債務(wù)底線的前提下，為城市更新引入可持續(xù)的金融“活水”，成為關(guān)鍵課題。

　　近日，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)就啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)公開(kāi)征求意見(jiàn)。這一舉措精準(zhǔn)呼應(yīng)了“十五五”規(guī)劃建議“做優(yōu)增量、盤(pán)活存量”的戰(zhàn)略部署，通過(guò)激活存量資產(chǎn)，為城市提質(zhì)升級(jí)注入新動(dòng)能，也為破解更新資金瓶頸提供了重要的市場(chǎng)化解決方案。

　　當(dāng)前，城市更新已成為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、建設(shè)人民城市的重要行動(dòng)。在《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》等政策引導(dǎo)下，一套旨在擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，涵蓋財(cái)政、金融、社會(huì)資本的多元化投融資體系正在加速形成，并悄然改變著城市肌理與居民生活。

　　政策性金融下沉

　　民生賬本算長(zhǎng)遠(yuǎn)

　　在江西省萍鄉(xiāng)市湘東區(qū)富麗小區(qū)住了20年的老居民蔡云秋曾經(jīng)飽受困擾：“以前路面不平、雨天積水，人行道經(jīng)常被汽車(chē)占用，出行很不方便?！比缃衽f貌已徹底改變。坑洼路面鋪上了柏油，雨污管網(wǎng)改造后下水順暢，新規(guī)劃的停車(chē)位和活動(dòng)廣場(chǎng)分區(qū)明確。傍晚時(shí)分，蔡云秋與街坊們?cè)诨顒?dòng)廣場(chǎng)跳起健身操，“現(xiàn)在住得可踏實(shí)了，生活還更有滋味！”

　　這一轉(zhuǎn)變的背后，是政策性金融的精準(zhǔn)滴灌。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行江西省分行不僅提供了約1000萬(wàn)元長(zhǎng)期貸款，更從改造方案設(shè)計(jì)階段就介入其中。全程參與該項(xiàng)目的國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行江西省分行客戶經(jīng)理邵添夏道出了關(guān)鍵：“老舊小區(qū)改造是復(fù)雜的綜合性工程，我們協(xié)助建設(shè)方在工程規(guī)劃階段就算清投入和收益，更好實(shí)現(xiàn)資金平衡。”

　　政策性金融的精準(zhǔn)發(fā)力正是響應(yīng)了中央城市工作會(huì)議的明確指引。會(huì)議指出，要以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效。這與“十五五”規(guī)劃建議中建設(shè)現(xiàn)代化人民城市的目標(biāo)高度契合。

　　中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹向中國(guó)城市報(bào)記者表示，未來(lái)金融將加大對(duì)智慧城市、綠色低碳設(shè)施、城市更新等更具可持續(xù)性領(lǐng)域的支持力度，并且更加注重市場(chǎng)化運(yùn)作，通過(guò)項(xiàng)目自身現(xiàn)金流和多元化融資工具吸引社會(huì)資本參與。

　　融資模式的創(chuàng)新是政策性金融支持城市更新的核心。在富麗小區(qū)的案例中，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行江西省分行幫助建設(shè)方規(guī)劃了可持續(xù)的還款來(lái)源。先算“小賬”——小區(qū)改造后根據(jù)業(yè)主要求進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)成為項(xiàng)目收入來(lái)源；再算“大賬”——富麗小區(qū)是連同周邊20多個(gè)老舊小區(qū)的連片改造，可以整體上通盤(pán)考慮收益，比如建設(shè)方擁有這片小區(qū)附近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)設(shè)施的收益權(quán)。

　　江西省萍鄉(xiāng)市博越建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊倩感慨：“政策性金融不僅為項(xiàng)目建設(shè)融資輸血，也為改造‘融智’，提供全流程的解決方案?！边@種“融資+融智”的模式，為國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行江西省分行支持的這片區(qū)域28個(gè)老舊小區(qū)、近1.5萬(wàn)戶居民的有序改造打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　銀保協(xié)同能進(jìn)一步放大金融支持效果。葉銀丹認(rèn)為，銀行業(yè)可以提供全周期的融資支持，包括政策性銀行的專項(xiàng)貸款、商業(yè)銀行的創(chuàng)新金融產(chǎn)品以及REITs配套融資等；而保險(xiǎn)資金可以通過(guò)債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資等方式參與重大基建項(xiàng)目，同時(shí)開(kāi)發(fā)專項(xiàng)保險(xiǎn)產(chǎn)品來(lái)覆蓋城市更新、綠色建筑等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)“貸款＋保險(xiǎn)”組合工具等方式，兩大行業(yè)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為城市高質(zhì)量發(fā)展提供更全面的解決方案。

　　市場(chǎng)化工具盤(pán)活

　　消費(fèi)投資雙循環(huán)

　　在上海市虹橋商務(wù)區(qū)，前灣印象城已進(jìn)入開(kāi)業(yè)前最后籌備，計(jì)劃引進(jìn)的350余家品牌正陸續(xù)落位，項(xiàng)目將于近期亮相；在天津市和平路步行街，改造更新后的和平印象城憑借戶外、潮玩、奶茶、新能源汽車(chē)等新業(yè)態(tài)，吸引了越來(lái)越多的年輕人。這兩個(gè)一新一舊項(xiàng)目的順利推進(jìn)，背后都源于同一個(gè)金融創(chuàng)新工具——消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的賦能。

　　印力集團(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)揭示了其中的聯(lián)系：“去年，我們以浙江省杭州市余杭區(qū)的西溪印象城為底層資產(chǎn)，發(fā)行了中金印力消費(fèi)REIT，募集資金超過(guò)30億元，這些資金大部分用于上海市、天津市等新項(xiàng)目的建設(shè)投入?！?/p>

　　REITs市場(chǎng)的擴(kuò)圍擴(kuò)容已成為國(guó)家層面的戰(zhàn)略重點(diǎn)。就在11月27日，國(guó)家發(fā)展改革委政策研究室副主任、委新聞發(fā)言人李超在新聞發(fā)布會(huì)上明確表示：“近期，國(guó)家發(fā)展改革委正在積極推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)一步擴(kuò)圍至城市更新設(shè)施、酒店、體育場(chǎng)館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型?！?/p>

　　自2020年基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作啟動(dòng)以來(lái)，國(guó)家發(fā)展改革委會(huì)同證監(jiān)會(huì)持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，目前發(fā)行范圍已涵蓋了12大行業(yè)的52個(gè)資產(chǎn)類型，其中10個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的18個(gè)資產(chǎn)類型已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了首單發(fā)行上市。這與中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》相呼應(yīng)，該方案明確提出支持符合條件的消費(fèi)、文化旅游等領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。

　　消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的獨(dú)特價(jià)值在于它創(chuàng)造了消費(fèi)與投資的良性循環(huán)。中金公司投資銀行部固定收益組聯(lián)席執(zhí)行負(fù)責(zé)人賈舟祺解釋道：“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs一頭連著消費(fèi)，一頭連著投資，雙管齊下擴(kuò)內(nèi)需，未來(lái)發(fā)展空間很大?！?/p>

　　對(duì)企業(yè)商業(yè)模式的革新是REITs更深層次的影響。丁力業(yè)從企業(yè)角度分享了感受：“我們公司成立以來(lái)，一直聚焦于購(gòu)物中心投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理，業(yè)務(wù)模式比較‘重’，太需要這樣的融資工具了。”他舉例說(shuō)明，前灣印象城的建設(shè)耗資20多億元，靠租金收回投資周期十分漫長(zhǎng)，而通過(guò)REITs工具，能夠?qū)⒐镜拇媪抠Y產(chǎn)盤(pán)活，不僅降低企業(yè)的負(fù)債率，募集的資金還能投入到新的投資中去，讓沉淀資金“滾動(dòng)”起來(lái)。

　　值得注意的是，“不少老顧客和承租人都成了我們的投資者，”丁力業(yè)說(shuō)，“這激勵(lì)我們不斷更新設(shè)施改進(jìn)服務(wù)?！?/p>

　　多元化協(xié)同增效

　　守牢文脈保安全

　　在江蘇省揚(yáng)州市，流淌著600多年歷史的小秦淮河，今年以來(lái)頻頻“上新”：河道兩岸新添了親水步道、游船碼頭和景觀橋梁；河道內(nèi)遷改污水管道、增設(shè)凈化處理裝置，水質(zhì)日益清澈；沿河的漆器二廠舊址、清靜庵、長(zhǎng)樂(lè)聽(tīng)濤等景觀節(jié)點(diǎn)，在復(fù)原的基礎(chǔ)上建起了文創(chuàng)店、咖啡館等新商業(yè)設(shè)施。

　　一度落寞的小秦淮河日益熱鬧起來(lái)，周邊的民宿經(jīng)營(yíng)者秦紅梅夫妻率先感受到變化：“景觀美了，街巷干凈了，客流量明顯增加，我們的客房供不應(yīng)求，正在著手優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)增加客房?！?/p>

　　財(cái)政貼息與政策性貸款的協(xié)同在這種歷史文化保護(hù)項(xiàng)目中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。江蘇省揚(yáng)州市古城歷史文化保護(hù)建設(shè)有限公司董事長(zhǎng)梁玉榮介紹，他們采取的是“小尺度、漸進(jìn)式、微更新”的繡花功夫。項(xiàng)目獲得了4960萬(wàn)元江蘇省城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金、343萬(wàn)元海綿城市建設(shè)示范補(bǔ)助資金以及1.2億元長(zhǎng)期限國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款，更令人驚喜的是，“在國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上，江蘇省財(cái)政還給予了1個(gè)百分點(diǎn)的貼息支持”。梁玉榮說(shuō)。

　　這種精準(zhǔn)的協(xié)同機(jī)制，源自2024年江蘇省出臺(tái)的專項(xiàng)政策——在確保不增加地方政府隱性債務(wù)的前提下，對(duì)城市更新重點(diǎn)領(lǐng)域和建筑市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域設(shè)備更新中長(zhǎng)期貸款（簡(jiǎn)稱“城新貸”）給予財(cái)政貼息。

　　融資機(jī)制創(chuàng)新助力城市“里子”工程同樣體現(xiàn)了財(cái)政金融協(xié)同的價(jià)值。在湖北省黃石市，當(dāng)?shù)夭糠止┡潘O(shè)施使用年限已超過(guò)設(shè)計(jì)壽命，存在管網(wǎng)老化破損、設(shè)備容量不足等情況，一些區(qū)域高樓層水壓不足、水質(zhì)不夠穩(wěn)定成為民生難題。

　　湖北省黃石市城市水務(wù)集團(tuán)有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)余曦介紹說(shuō)：“為切實(shí)提升全市供水保障能力，我們統(tǒng)籌開(kāi)展供排水系統(tǒng)升級(jí)改造和智慧水務(wù)等建設(shè)，但由于項(xiàng)目本身相關(guān)建設(shè)內(nèi)容收益較低，難以獲得信貸支持，資金問(wèn)題成了‘?dāng)r路虎’?！?/p>

　　國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行湖北省分行創(chuàng)新市場(chǎng)化融資模式，評(píng)審二處黎晨解釋道：“我們對(duì)黃石市水務(wù)集團(tuán)存量資產(chǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)梳理，發(fā)現(xiàn)可以通過(guò)集團(tuán)其他資產(chǎn)的現(xiàn)金流‘以豐補(bǔ)歉’，滿足相關(guān)貸款要求?！痹撔型ㄟ^(guò)這種模式為項(xiàng)目提供了超過(guò)8100萬(wàn)元貸款支持，拓展了融資支持地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的路徑。

　　多元化投融資機(jī)制是城市更新可持續(xù)發(fā)展的核心保障。今年5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》提出要健全多元化投融資方式，包括中央預(yù)算內(nèi)資金、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、地方財(cái)政資金、專項(xiàng)債、信貸、REITs、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券等。參照“十三五”時(shí)期棚改和“十四五”時(shí)期超大特大城市城中村改造的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)資金來(lái)源中，專項(xiàng)債和貸款將繼續(xù)發(fā)揮關(guān)鍵作用。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局也表示將研究出臺(tái)專門(mén)的城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法，明確貸款條件標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行項(xiàng)目清單制管理，增強(qiáng)融資的精準(zhǔn)性、適配性和有效性。

■中國(guó)城市報(bào)記者 孫雪霏文 全亞軍圖