文｜鄧浩志

管理者和參與者，對樓市的心態(tài)完全不同

近期，上海整頓唱衰樓市自媒體，一口氣清理了7萬余個(gè)賬號。此舉受市場關(guān)注。樓市低迷是客觀情況，大家都很著急。

管理者的態(tài)度是：市場已經(jīng)低迷了，你就不能再添亂了，這時(shí)候再出樓盤跳水價(jià)、市場低迷的信息，他們心理壓力會(huì)更大，更擔(dān)心穩(wěn)樓市工作沒有做好，可能會(huì)被問責(zé)。

對于參與者，市場就是真實(shí)的低迷，再這樣下去，公司虧損可能會(huì)擴(kuò)大，房企可能陷入債務(wù)問題，個(gè)人可能連工資和收入都沒有了。

很明顯，兩者壓力等級是不同的。前者擔(dān)心的是問責(zé)，后者直接是生存問題。于是后者只能選擇最后一搏，降價(jià)就降價(jià)，跳水就跳水。于是管理者不樂意了。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

沒幾個(gè)人能在樓市下行、房價(jià)下滑的時(shí)候獲利。單純輸出樓市不景氣內(nèi)容，博了眼球，但這些流量僅有極少數(shù)大V才能變現(xiàn)。所以本質(zhì)上沒有幾個(gè)人會(huì)愿意主動(dòng)唱衰樓市。因此，上海最近一口氣清理了7萬余個(gè)唱衰樓市的賬號，這里絕大多數(shù)人并不是真的在唱衰。最近所謂的“唱衰”樓市，要么是市場真的差，有人把自己知道的說出來，比如某些板塊成交極度低迷，買入之后就很難再出售；要么是中介把一些極端降價(jià)案例放出來，希望獲得成交，賺取傭金，爭取活下去。

管理者禁止發(fā)布這些所謂唱衰樓市的消息，那市場就會(huì)變好嗎？答案很明顯，所以市場復(fù)蘇的關(guān)鍵不是禁言，而是給政策干貨，刺激市場復(fù)蘇！至于禁言、禁止降價(jià)只會(huì)讓市場更恐慌，因?yàn)檫B真實(shí)消息都不清楚了，部分資金絕對會(huì)選擇撤離。上周地產(chǎn)股連續(xù)多日全線大跌就是這種情況的反應(yīng)。

至于中介的言論是房價(jià)上漲和房價(jià)下跌的罪魁禍?zhǔn)?？?dāng)然不是，只是這個(gè)群體太底層，沒有話語權(quán)而已。

廣州土地市場低迷，與多重因素相關(guān)

最近我和若干全國性大房企土拓部門的人交流，他們普遍反映，公司決策層有意在戰(zhàn)略上對廣州市場進(jìn)行一定程度的收縮，大致包含：拿地更謹(jǐn)慎；控制區(qū)域投入的總體規(guī)模，維持甚至適當(dāng)收縮；除非非常優(yōu)質(zhì)并具有一定性價(jià)比的項(xiàng)目才參與。說白了就是不看好廣州樓市，但基于廣州是一線城市，所以也會(huì)盡量做到維持，保持整體架構(gòu)，等情況好轉(zhuǎn)再進(jìn)行擴(kuò)張。

以上不是一家房企，是多家房企的“共識(shí)”，里面包含民企、國企、央企。事實(shí)上，今年初廣州本土最大的房企——越秀地產(chǎn)，大規(guī)模在長三角拿地，也值得我們重視。而最近兩年的樓市行情、土地市場行情也印證了這批房企的決策。注意，以上所提及的房企，他們至今對廣州樓市的看法和判斷仍沒有根本性的調(diào)整。

總體而言，他們不看好廣州樓市、減少拿地大致有以下幾個(gè)原因：

廣州的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)與其他幾個(gè)一線城市在預(yù)期上存在差距，這個(gè)不展開，大家都明白；

廣州土地價(jià)格太高，房企看不到利潤空間，這是他們共同的反饋。雖然全國樓市都在下滑，但相較于長三角，廣州起拍價(jià)格定得太高，特別是某些區(qū)域，定價(jià)為了“守住”某一目標(biāo)價(jià)格，避免大幅下滑，導(dǎo)致定價(jià)脫離了市場需求，最終想?yún)⑴c的企業(yè)均無法達(dá)到利潤預(yù)期；

本土房企具有不對稱的競爭優(yōu)勢，這個(gè)說的不但是偷面積問題，還在拿地、預(yù)售條件、日常細(xì)節(jié)、與政府溝通成本等多個(gè)方面，非本地企業(yè)都明顯處于劣勢，當(dāng)然，偷面積問題是比較突出的，本土房企總是最先偷、偷更多。

我以為，廣州房地產(chǎn)市場要健康發(fā)展、想盡快見底、想賣更多土地、想起到托住經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，調(diào)整現(xiàn)有管理思路，采取更市場化的政策、更充分競爭的機(jī)制，非常重要。以上，供相關(guān)部門參考。