我是紫沐，這是我第476篇日記。

越秀鴻璟臺(tái)和越秀閱璟臺(tái)，作為最新一代產(chǎn)品，打法很有代表性。

之前文章說(shuō)過，就算新盤沒有超高得房率，依然能通過卷產(chǎn)品，對(duì)二手形成降維打擊。

而具體怎么卷，透過越秀這兩個(gè)新盤，可見一斑。

越秀鴻璟臺(tái)

對(duì)比閱璟臺(tái)，鴻璟臺(tái)更有代表性。

面對(duì)大石板塊這個(gè)純粹的存量市場(chǎng)，越秀都做了什么？

首先是會(huì)所，鴻璟臺(tái)雖然定位偏剛需-剛改，但引入了酒店式會(huì)所。

國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)、瑜伽房、會(huì)客廳、健身房等等，都是標(biāo)配。

所以卷會(huì)所，很可能成為新潮流。

當(dāng)大家習(xí)慣了剛需盤也有會(huì)所，沒會(huì)所的樓盤就會(huì)喪失部分競(jìng)爭(zhēng)力。

再比如產(chǎn)品，鴻璟臺(tái)11棟樓，塔樓只有3棟，其余8棟都是16-18層板樓。

而且板樓統(tǒng)一標(biāo)配專梯入戶和獨(dú)立電梯廳，實(shí)現(xiàn)剛需的面積，改善的體驗(yàn)。

其實(shí)從保利辰園開始，把板樓面積做小，就開始成為趨勢(shì)。

以前外地朋友來(lái)廣州看房，普遍吐槽塔樓+高層的設(shè)計(jì)，還沒老家舒服。

當(dāng)時(shí)主流回應(yīng)是城市能級(jí)不一樣，廣州地價(jià)貴。

但其實(shí)說(shuō)白了，就是以前樓市好不愁賣，做塔樓能賺更多錢。

現(xiàn)在市場(chǎng)不好，反而倒逼產(chǎn)品升級(jí)，更注重人居體驗(yàn)，板樓占比越來(lái)越高。

這趨勢(shì)延續(xù)下去，對(duì)存量房打擊會(huì)很大。

特別是剛需盤，新盤有專梯，老盤3T6戶；新盤有會(huì)所，老盤沒會(huì)所。

再算上得房率差距，剛需二手如果沒有特別強(qiáng)的配套加持，基本沒法打。

另外鴻璟臺(tái)在戶型上也做了迭代。

比如L型長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)，能滿足更多元的使用需求。

除了傳統(tǒng)的把客廳做大，還能單獨(dú)把臥室做大。

在沒法盲目卷得房率之后，如何在設(shè)計(jì)上做出新意，會(huì)是新的迭代方向。

而針對(duì)大石下雨容易積水的問題，鴻璟臺(tái)做了首層抬高，還重新設(shè)計(jì)了排水系統(tǒng)。

所以從產(chǎn)品角度，鴻璟臺(tái)對(duì)比周邊二手，明顯是降維打擊，幾乎沒有競(jìng)品。

沒有競(jìng)品，就有溢價(jià)基礎(chǔ)。

預(yù)計(jì)塔樓總價(jià)300萬(wàn)起，板樓總價(jià)400萬(wàn)左右，還是有市場(chǎng)的。

配套方面，商業(yè)最不需要擔(dān)心，大石吃喝玩樂都很成熟，

而且項(xiàng)目距離大石站700米左右，能滿足剛需盤最重要的通勤需求。

主要硬傷還是學(xué)位弱，在貼牌名校遍地走的年代，嚴(yán)重落后于同價(jià)位競(jìng)品。

據(jù)說(shuō)越秀目前在對(duì)接名校教育集團(tuán)，有意識(shí)把短板給補(bǔ)上，并會(huì)在開盤前官宣。

對(duì)鴻璟臺(tái)感興趣的，不妨再等等。

越秀閱璟臺(tái)

閱璟臺(tái)對(duì)外輸出的一個(gè)亮點(diǎn)，是天河罕見的低密度產(chǎn)品。

但說(shuō)實(shí)話，在“好房子”標(biāo)準(zhǔn)出來(lái)之后，未來(lái)新房容積率都不會(huì)太高。

而且閱璟臺(tái)的具體地段屬于廣氮智谷板塊，共有特征就是低密。

不管是天河壹品，還是存量的天健上城和金地峯睿，容積率都在3左右。

對(duì)比下來(lái)，閱璟臺(tái)2.1的容積率雖然亮眼，但并不稀缺。

而且看樓棟分布圖，建筑密度其實(shí)不低。

所以它的真實(shí)定位，我覺得更像是升級(jí)版的天河壹品。

其中最大的配套升級(jí)，是學(xué)位。

保底讀省實(shí)，還能參與清灣搖號(hào)，雙名校托底確實(shí)很加分。

而且不需要等收樓，26年就能入讀，對(duì)學(xué)位房買家來(lái)說(shuō)很有吸引力。

而另一個(gè)亮點(diǎn)，則是小區(qū)會(huì)所的面積和設(shè)施都比較有誠(chéng)意。

5000㎡的會(huì)所，功能涵蓋運(yùn)動(dòng)、教育和康養(yǎng)，能一定程度緩解項(xiàng)目離商業(yè)較遠(yuǎn)的問題。

至于產(chǎn)品，閱璟臺(tái)也采用了少量塔樓+大量板樓的設(shè)計(jì)。

目前板塊內(nèi)110-130㎡競(jìng)品主要都是塔樓，所以閱璟臺(tái)這波錯(cuò)位打擊，優(yōu)勢(shì)很大。

只要價(jià)格合理，塔樓6萬(wàn)左右，板樓不超6.5萬(wàn)，競(jìng)爭(zhēng)力是有的。

當(dāng)然，閱璟臺(tái)硬傷也很明顯，就是通勤拉跨。

雖然19號(hào)線就在家旁邊，但這條線路，10年內(nèi)通車概率不大。

一個(gè)剛改盤，幾乎沒有公共通勤方式，肯定會(huì)勸退一批買家。

另外在地段潛力上，廣氮在天河?xùn)|一直是第二梯隊(duì)，所以別對(duì)閱璟臺(tái)的金融價(jià)值抱太大希望。

越秀這兩個(gè)盤，更多起的還是標(biāo)榜作用。

相當(dāng)于告訴友商，在市場(chǎng)冷淡，得房率剎車之后，還有哪些可以發(fā)力的點(diǎn)。

目前來(lái)看，小面積板樓+會(huì)所+新戶型設(shè)計(jì)，殺傷力不比得房率低。

換句話說(shuō)，只要供地不停、新盤不斷，二手市場(chǎng)依然沒翻身希望。