12月供應(yīng)“提質(zhì)縮量”，疊加房企年末沖刺推折扣，新房成交或迎脈沖性復(fù)蘇；但受去年高基數(shù)影響，同比降幅可能持續(xù)擴(kuò)大。

◎ 文/俞倩倩

12月新房供應(yīng)量低位持穩(wěn)，28城單月供應(yīng)環(huán)比下降12%，同比下跌49%，全年累計(jì)同比下降19%，供給約束依舊顯著。一線(xiàn)城市環(huán)比持穩(wěn)，僅北京顯著放量。二線(xiàn)同比降幅超5成，跌多漲少。三四線(xiàn)城市供應(yīng)降無(wú)可降，低基數(shù)下環(huán)比大增。

從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為26%、56%和18%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。近8成城市以主城為供應(yīng)主力。

基于12月供應(yīng)“提質(zhì)縮量”，疊加房企年末沖刺釋放折扣，預(yù)期12月新房成交仍將迎來(lái)一波脈沖性復(fù)蘇行情，不過(guò)基于去年基數(shù)較高，同比降幅或有持續(xù)擴(kuò)大可能。

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規(guī)模：12月28城供應(yīng)約束依舊，一線(xiàn)持平上月、二線(xiàn)回調(diào)顯著

12月房企推盤(pán)積極性仍在低位，供給約束依舊顯著：據(jù)CRIC調(diào)研，12月28城預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積568萬(wàn)平方米，環(huán)比降12%，預(yù)期2025年全年累計(jì)同比降19%。

一線(xiàn)城市環(huán)比持穩(wěn)，北京集中放量。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，4個(gè)一線(xiàn)城市12月預(yù)計(jì)供應(yīng)147萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，至此全年累計(jì)供應(yīng)同比下降15%。其中北京單月同環(huán)比倍增，年末房企集中推盤(pán)沖刺業(yè)績(jī)。上海迎來(lái)供應(yīng)“空窗期”，單月供應(yīng)量?jī)H5萬(wàn)平方米，推盤(pán)節(jié)奏大幅放緩。廣州、深圳環(huán)比分別下降4%和26%，供應(yīng)端保持審慎。

二線(xiàn)城市環(huán)比下降20%，城市分化加劇。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，19個(gè)二線(xiàn)城市12月預(yù)計(jì)供應(yīng)385萬(wàn)平方米，環(huán)比下降20%，全年累計(jì)同比下降19%。寧波、長(zhǎng)春短期放量顯著，環(huán)比增幅均超120%。武漢、長(zhǎng)沙、合肥環(huán)比增幅超60%，屬低位補(bǔ)貨。多數(shù)二線(xiàn)城市供應(yīng)低迷，其中西安、成都、濟(jì)南、福州等同環(huán)比降幅顯著，均在6成以上，房企推盤(pán)積極性普遍不高。

三四線(xiàn)城市供應(yīng)低基數(shù)下環(huán)比大增。5個(gè)三四線(xiàn)城市12月預(yù)估供應(yīng)35萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)82%，全年累計(jì)同比下降22%。漳州、泉州環(huán)比增幅顯著，主因前期基數(shù)過(guò)低。

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結(jié)構(gòu)：近8成城市以主城為供應(yīng)主力，滬蓉津漢等18城改善占比主導(dǎo)

而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，市場(chǎng)持續(xù)向改善需求傾斜：重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為26%、56%和18%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

典型城市大體可以分為以下幾類(lèi)：（1）寧波、南京等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在6成左右。（2）鄭州、廣州、長(zhǎng)沙、北京剛需與改善占比不分伯仲，占比均在4-5成。（3）上海、成都、天津、武漢等18城依舊以改善產(chǎn)品作為供應(yīng)主力，當(dāng)前“以銷(xiāo)定產(chǎn)”模式下適銷(xiāo)對(duì)路改善盤(pán)加大供應(yīng)也有望保證市場(chǎng)短期維穩(wěn)。（4）深圳、杭州、福州、無(wú)錫等本月高端產(chǎn)品占比在各產(chǎn)品檔次中居首。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為66%、24%和10%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。分城市來(lái)看，泉州、福州、鄭州、南寧、西安、昆明、重慶等主城占比均在9成以上，長(zhǎng)春、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、寧波等則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上。青島、蘇州本月推盤(pán)兼顧了主城區(qū)和近郊，兩區(qū)域占比相同。此外，上海、天津、南京本月以遠(yuǎn)郊項(xiàng)目為供給主力。

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預(yù)判：12月多數(shù)城市新房成交預(yù)期“翹尾”收官，環(huán)比回升顯著

盤(pán)點(diǎn)了12月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來(lái)對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：12月供應(yīng)低位持穩(wěn)，房企推盤(pán)積極性一般，不過(guò)得益于主城區(qū)改善盤(pán)占比還在上升，疊加年末沖刺優(yōu)惠折扣釋放，或?qū)?dòng)新房成交迎來(lái)一輪脈沖式翹尾收官，環(huán)比回升顯著。

從市場(chǎng)熱度來(lái)看，預(yù)期在開(kāi)盤(pán)平均去化率在3成左右：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，28個(gè)重點(diǎn)城市2025年12月預(yù)期項(xiàng)目平均去化率約30%。城市間分化還將持續(xù)加劇：上海、成都等前期熱點(diǎn)城市12月新房成交規(guī)模預(yù)期低位持穩(wěn)，一方面供應(yīng)顯著縮量，同環(huán)比均出現(xiàn)大幅回落，一定程度上制約成交放量；另一方面從微觀(guān)項(xiàng)目來(lái)看，部分前期熱點(diǎn)板塊項(xiàng)目也有銷(xiāo)售逐步滑坡跡象，譬如上海楊浦東外灘、浦東北蔡等，整體需求面臨階段性瓶頸。天津、武漢、南京、合肥等延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，購(gòu)房信心逐步修復(fù)；還有部分城市諸如鄭州、福州、廈門(mén)等弱二線(xiàn)城市，預(yù)期新房成交回升幅度有限。

（來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）