最近朋友圈瘋傳銀行在甩賣房子，配圖清一色是紅底白字的直供房特價(jià)廣告，乍看還以為國(guó)有大行集體轉(zhuǎn)行當(dāng)中介，但翻開中銀證券最新研報(bào)才發(fā)現(xiàn)，這不過是銀行年底沖業(yè)績(jī)的老劇本——不良資產(chǎn)處置的常規(guī)操作，早在2015年就上演過。

近期京東資產(chǎn)平臺(tái)一組數(shù)據(jù)引發(fā)熱議：超9000套銀行直供房遭遇流拍，其中三線城市商鋪占比高達(dá)72%，這些打著低價(jià)撿漏標(biāo)簽的房產(chǎn)，為何在價(jià)格腰斬的情況下仍無人問津？深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，看似誘人的交易背后藏著三個(gè)致命陷阱。

典型案例一：青島某社區(qū)商鋪的"天價(jià)賬單" 某國(guó)有大行掛牌的50平商鋪，起拍價(jià)僅為評(píng)估價(jià)的4折，但盡職調(diào)查顯示，該商鋪不僅拖欠物業(yè)費(fèi)超12萬元，還涉及長(zhǎng)達(dá)8年的租賃合同糾紛，競(jìng)拍成功后，新業(yè)主可能面臨買鋪容易收鋪難的困境，類似情況在流拍商鋪中占比達(dá)43%，成為阻礙成交的首要因素。

典型案例二：鄭州法拍轉(zhuǎn)直供住宅的"隱形成本" 一套90平三居室以市場(chǎng)價(jià)6折掛牌，看似極具吸引力，但銀行披露文件顯示，該房產(chǎn)經(jīng)歷兩次法拍流拍，墻體存在結(jié)構(gòu)性裂縫，翻修成本預(yù)估超15萬元，更棘手的是，原業(yè)主遺留的戶口遷移問題需自行解決，這類瑕疵資產(chǎn)占住宅類直供房的67%，實(shí)際購(gòu)置成本遠(yuǎn)超表面折扣。

典型案例三：昆明旅游地產(chǎn)的"流動(dòng)性陷阱" 某度假公寓以1.3萬元/㎡的"骨折價(jià)"掛牌，較周邊樓盤低55%，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域近三年二手房成交周期平均達(dá)487天，且租金回報(bào)率不足1.5%，銀行內(nèi)部文件顯示，此類旅游地產(chǎn)在資產(chǎn)分類中屬于損失類，處置優(yōu)先級(jí)最低。

某資產(chǎn)管理公司區(qū)域經(jīng)理透露，銀行對(duì)抵債資產(chǎn)實(shí)行五級(jí)分類處置：正常類優(yōu)先轉(zhuǎn)給AMC、關(guān)注類走司法拍賣、次級(jí)類嘗試直供銷售、可疑類打包折價(jià)轉(zhuǎn)讓、損失類則計(jì)提壞賬。當(dāng)前集中掛牌的直供房，80%屬于后三類資產(chǎn)。

值得注意的是，阿里資產(chǎn)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，25年1-10月銀行直供房掛牌量中，三四線城市占比達(dá)87.7%，且精裝修比例不足5%。這些資產(chǎn)普遍存在區(qū)位劣勢(shì)、配套缺失、維護(hù)不善等問題，與購(gòu)房者期待的品質(zhì)折扣房相去甚遠(yuǎn)。

中銀證券研報(bào)指出，銀行直供房本質(zhì)是風(fēng)險(xiǎn)出清工具，而非投資機(jī)會(huì)，其成交量不足千套的市場(chǎng)表現(xiàn)，印證了專業(yè)投資者的理性判斷，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)都不得不以斷腕價(jià)處置資產(chǎn)時(shí)，普通購(gòu)房者更需警惕便宜沒好貨的市場(chǎng)鐵律。

所以下次看到"銀行直供房打五折"的廣告，不妨先查查房源地圖，如果位置在類似鶴崗的郊區(qū)，再大的折扣也是美麗的陷阱，畢竟銀行敢當(dāng)房東，不是因?yàn)榭春脴鞘?，而是明白——與其等抵押品爛在手里，不如早點(diǎn)割肉換籌碼。