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在預(yù)判今后房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，我們總會(huì)聽到一種論調(diào)：現(xiàn)在房子已經(jīng)過剩了，未來房子送都送不掉。還不忘加一句：

人口衰退才剛開始。

寧波的房子到底有沒有過剩？我們的結(jié)論是基于感受還是基于數(shù)據(jù)？

要回答這個(gè)問題并不容易，因?yàn)楣俜狡駷橹挂矝]發(fā)布過存量房總數(shù)量，我們只能大概的統(tǒng)計(jì)一下，從各種非官方確認(rèn)的口徑。

老司機(jī)先問了一下AI，寧波老三區(qū)（含江東）+鎮(zhèn)海北侖+奉化，過去25年來一共銷售了多少住房？

AI查不到2005年之前的數(shù)據(jù)，它給了一個(gè)建議數(shù)量，大概平均每年2.5萬套；2005年之后，最差的是2008年2.8萬套，其余年份在3萬套以上；2015年后，每年超過5萬套，其中2021年超過8萬套；最近3年又逐漸減少到4萬套以下，今年可能不到3萬套。

最后AI匯總了一個(gè)數(shù)據(jù)，2001-2025年，寧波主城區(qū)銷售的各類住房大概110萬套。

老司機(jī)還看到，根據(jù)2019年“七普”數(shù)據(jù)反推，寧波市六區(qū)存量住宅大概有190萬套，這其中也包括之前的職工宿舍、公房、自建房、集體用房、保障房、農(nóng)村住房等。

2020年至今，寧波主城區(qū)新增住房大約30萬套，二者加起來可推算出，寧波住房總存量大概220萬套。

我們假設(shè)上面的數(shù)據(jù)大概是靠譜的，220萬套左右的住房，其中房齡低于25年的私有住房大概有110萬套，占其中一半。

老司機(jī)又查了一下寧波主城六個(gè)區(qū)的人口數(shù)量，全口徑統(tǒng)計(jì)的常住人口，大概185萬個(gè)家庭，包括1人家庭。

這樣一對(duì)比，寧波常住人口家庭的住房擁有率的確不低，差不多1:1.9的比例，但這其中有農(nóng)村住房、只租不售的保障房、公房和集體產(chǎn)權(quán)房、以及過于老舊而難以使用的舊房。

為了簡(jiǎn)單，我們把2001年后銷售的110萬套住房作為有效庫(kù)存，來分析寧波的住房供求。

寧波六區(qū)的平均城市化率為92%，即185*92%=170萬戶，這是城市家庭數(shù)，對(duì)應(yīng)110萬套存量住房，這個(gè)比例大概是1:1.54。

也就是3戶人家中，有1戶人家是沒有住房的。

65%算不算一個(gè)很高的住房擁有率？大概也算不上，何況這里面還有大量的的老小區(qū)、安置房。真正宜居的住房大概是房齡不超過15年的新建住宅，這部分大概是100萬套。

170萬戶家庭對(duì)應(yīng)100萬套相對(duì)現(xiàn)代的、私有產(chǎn)權(quán)的住房，總量應(yīng)該是不過剩的。

老司機(jī)還希望查到租賃數(shù)據(jù)，即主城區(qū)每年有多少套房屋在租，但這個(gè)數(shù)據(jù)我怎么也查不到。租賃數(shù)據(jù)也能直觀的反映住房擁有率。

好吧，我們就以上面的數(shù)據(jù)稍微展開一下。

從總量上看，如果把有史以來的住房都算上，寧波的房戶比是超過1的，也就是住房過剩。但考慮到這其中有大量的農(nóng)村房、公房、保障房等，完全自持產(chǎn)權(quán)的房屋大概只有110萬套，其中房齡20年以內(nèi)的只有約100萬套，這個(gè)比例是不高的。

考慮到寧波是2010年之后才開始停建步梯房，帶電梯的房屋數(shù)量會(huì)更少，大概只有75萬套，加上2010年之前建的少量電梯房，這個(gè)總量大概90-100萬套，只相當(dāng)于總戶數(shù)的55-60%。

到這里，兩個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該是非常明晰了，寧波約有35%的家庭在市區(qū)沒有自有住房，另有30%的家庭住在老舊的步梯房中。

大家可以結(jié)合自身的觀察和模糊的感受，來印證一下老司機(jī)說的這兩個(gè)數(shù)據(jù)是否靠譜。

由這兩個(gè)數(shù)據(jù)我們也可以得出結(jié)論，寧波住房過剩是一個(gè)是是而非的概念，準(zhǔn)確的說，寧波的住房存在結(jié)構(gòu)性問題：在主城區(qū)，房齡低于15年，特別是帶電梯的住房供應(yīng)，是明顯不足的。

而房齡超過20年，沒有電梯，或者不成套的住房，包括農(nóng)村住房，因?yàn)楣δ車?yán)重落后，很難適應(yīng)現(xiàn)代生活需要，存在著結(jié)構(gòu)性過剩。

這對(duì)于各位是否還需要留著手上的房子，是一個(gè)參考。

說到這里，問題就來了，既然寧波帶電梯、房齡低于15年的住房供應(yīng)不足，那為啥還會(huì)跌價(jià)？

回答這個(gè)問題很簡(jiǎn)單，豪宅人人都想住，豪宅供應(yīng)也顯著少于人口和家庭，但豪宅照樣在跌價(jià)。

定價(jià)的核心邏輯，不是有多少人想買，而是多少人買得起。

想買電梯房的人很多，想換房的人也很多，但他們要么買不起，要么不敢買，所以就跌價(jià)了。

房?jī)r(jià)的本質(zhì)，是購(gòu)買力的體現(xiàn)，就像股價(jià)的本質(zhì)是企業(yè)盈利的體現(xiàn)一樣。短期內(nèi)可以炒作，但長(zhǎng)期還是要回到基本面，這個(gè)基本面包括老司機(jī)前面這一大篇羅里吧嗦的供求分析，更重要的還必須包括：

老百姓的收入，或稱之為購(gòu)買力。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，是寧波目前收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立咨詢師。短期內(nèi)有購(gòu)房需求的讀者，還可以了解一下我們的年度VIP，加入即可享受不限次數(shù)老司機(jī)一對(duì)一咨詢、個(gè)人房產(chǎn)診斷、售房免費(fèi)推廣、內(nèi)部報(bào)告分享、內(nèi)部沙龍優(yōu)先邀請(qǐng)等特權(quán)。了解老司機(jī)的服務(wù)內(nèi)容，請(qǐng)點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽。

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