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在預判今后房價走勢時，我們總會聽到一種論調(diào)：現(xiàn)在房子已經(jīng)過剩了，未來房子送都送不掉。還不忘加一句：

人口衰退才剛開始。

寧波的房子到底有沒有過剩？我們的結(jié)論是基于感受還是基于數(shù)據(jù)？

要回答這個問題并不容易，因為官方迄今為止也沒發(fā)布過存量房總數(shù)量，我們只能大概的統(tǒng)計一下，從各種非官方確認的口徑。

老司機先問了一下AI，寧波老三區(qū)（含江東）+鎮(zhèn)海北侖+奉化，過去25年來一共銷售了多少住房？

AI查不到2005年之前的數(shù)據(jù)，它給了一個建議數(shù)量，大概平均每年2.5萬套；2005年之后，最差的是2008年2.8萬套，其余年份在3萬套以上；2015年后，每年超過5萬套，其中2021年超過8萬套；最近3年又逐漸減少到4萬套以下，今年可能不到3萬套。

最后AI匯總了一個數(shù)據(jù)，2001-2025年，寧波主城區(qū)銷售的各類住房大概110萬套。

老司機還看到，根據(jù)2019年“七普”數(shù)據(jù)反推，寧波市六區(qū)存量住宅大概有190萬套，這其中也包括之前的職工宿舍、公房、自建房、集體用房、保障房、農(nóng)村住房等。

2020年至今，寧波主城區(qū)新增住房大約30萬套，二者加起來可推算出，寧波住房總存量大概220萬套。

我們假設上面的數(shù)據(jù)大概是靠譜的，220萬套左右的住房，其中房齡低于25年的私有住房大概有110萬套，占其中一半。

老司機又查了一下寧波主城六個區(qū)的人口數(shù)量，全口徑統(tǒng)計的常住人口，大概185萬個家庭，包括1人家庭。

這樣一對比，寧波常住人口家庭的住房擁有率的確不低，差不多1:1.9的比例，但這其中有農(nóng)村住房、只租不售的保障房、公房和集體產(chǎn)權(quán)房、以及過于老舊而難以使用的舊房。

為了簡單，我們把2001年后銷售的110萬套住房作為有效庫存，來分析寧波的住房供求。

寧波六區(qū)的平均城市化率為92%，即185*92%=170萬戶，這是城市家庭數(shù)，對應110萬套存量住房，這個比例大概是1:1.54。

也就是3戶人家中，有1戶人家是沒有住房的。

65%算不算一個很高的住房擁有率？大概也算不上，何況這里面還有大量的的老小區(qū)、安置房。真正宜居的住房大概是房齡不超過15年的新建住宅，這部分大概是100萬套。

170萬戶家庭對應100萬套相對現(xiàn)代的、私有產(chǎn)權(quán)的住房，總量應該是不過剩的。

老司機還希望查到租賃數(shù)據(jù)，即主城區(qū)每年有多少套房屋在租，但這個數(shù)據(jù)我怎么也查不到。租賃數(shù)據(jù)也能直觀的反映住房擁有率。

好吧，我們就以上面的數(shù)據(jù)稍微展開一下。

從總量上看，如果把有史以來的住房都算上，寧波的房戶比是超過1的，也就是住房過剩。但考慮到這其中有大量的農(nóng)村房、公房、保障房等，完全自持產(chǎn)權(quán)的房屋大概只有110萬套，其中房齡20年以內(nèi)的只有約100萬套，這個比例是不高的。

考慮到寧波是2010年之后才開始停建步梯房，帶電梯的房屋數(shù)量會更少，大概只有75萬套，加上2010年之前建的少量電梯房，這個總量大概90-100萬套，只相當于總戶數(shù)的55-60%。

到這里，兩個數(shù)據(jù)應該是非常明晰了，寧波約有35%的家庭在市區(qū)沒有自有住房，另有30%的家庭住在老舊的步梯房中。

大家可以結(jié)合自身的觀察和模糊的感受，來印證一下老司機說的這兩個數(shù)據(jù)是否靠譜。

由這兩個數(shù)據(jù)我們也可以得出結(jié)論，寧波住房過剩是一個是是而非的概念，準確的說，寧波的住房存在結(jié)構(gòu)性問題：在主城區(qū)，房齡低于15年，特別是帶電梯的住房供應，是明顯不足的。

而房齡超過20年，沒有電梯，或者不成套的住房，包括農(nóng)村住房，因為功能嚴重落后，很難適應現(xiàn)代生活需要，存在著結(jié)構(gòu)性過剩。

這對于各位是否還需要留著手上的房子，是一個參考。

說到這里，問題就來了，既然寧波帶電梯、房齡低于15年的住房供應不足，那為啥還會跌價？

回答這個問題很簡單，豪宅人人都想住，豪宅供應也顯著少于人口和家庭，但豪宅照樣在跌價。

定價的核心邏輯，不是有多少人想買，而是多少人買得起。

想買電梯房的人很多，想換房的人也很多，但他們要么買不起，要么不敢買，所以就跌價了。

房價的本質(zhì)，是購買力的體現(xiàn)，就像股價的本質(zhì)是企業(yè)盈利的體現(xiàn)一樣。短期內(nèi)可以炒作，但長期還是要回到基本面，這個基本面包括老司機前面這一大篇羅里吧嗦的供求分析，更重要的還必須包括：

老百姓的收入，或稱之為購買力。

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